房子还没买到，法院却查封了……

现实中，我们肯定听过类似案例：房屋买卖合同已签订，买家（乙方）已经支付大部分购房款，过户时发现房子被法院查封。查询后得知卖家（甲方）欠别人钱，债主（丙方）已经通过法院诉讼执行查封了房产。碰到这种情况怎么办？

今天我们主要来分析两个方面的内容：诉讼思路如何取舍？执行异议之诉如何进行？

一、诉讼策略怎么选？

1、买卖合同继续履行之诉？容易败诉，因为法院说了：要继续旅行的前提是涤除查封。

买家（乙方）到法院起诉卖家（甲方），要求继续履行合同，协助办理过户手续。法院通常会以案涉房屋有另案查封为由驳回原告的诉讼请求。如上诉，二审判决很有可能是：驳回上诉，维持原判。所以不建议硬着头皮去打买卖合同继续履行的官司。

2、可以向执行法院申请案外人执行异议、执行异议之诉。

建议思路：买家（乙方）先提执行异议（之诉），胜诉解封后再起诉继续履行合同（协助办理过户）的诉讼。如果执行异议诉中，按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的，法院支持解封、排除债主（丙方）执行查封胜诉概率更大。

二、案外人的执行异议之诉的诉讼程序？

1、原、被告诉讼主体怎么定？

买家（乙方）提起执行异议之诉的，以申请执行人即债主（丙方）为被告。被执行人即卖家（甲方）反对案外人异议的，被执行人为共同被告；卖家（甲方）不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。

2、诉讼请求怎么写？

（1）请求解除对房产的查封；（2）请求确认房产权利。

3、判决结果一般会怎么样？

（1）理由成立，判决不得执行该执行标的；（2）理由不成立，判决驳回诉讼请求；（3）同时对确权诉讼一并裁判。

当然，这此过程中会涉及到与原执行申请人的沟通协商，以便在他们的配合下更快的办理过户手续。

三、案外人执行异议之诉的法律依据

1、《民事诉讼法》第二百二十七条案外人异议执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

2、《民诉法司法解释》第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。

3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

4、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十七条【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】。