成本管理|不均衡成本投放之结构性成本

成本管理应该是从收益的角度，基于客户需求，对不平衡成本投放的合理控制。在满足结构安全使用要求的条件下，在客户看得见比较关注的方面适当增加投入，而在通常不太关注或者看不到的地方适当降低成本投入，即增加客户关注的敏感性成本，降低结构性成本。同时，对外做好供应商及合作伙伴的管理，对内做好成本前置，真正实现成本收益最大化。

成本管理不只是局限于建安成本的核算，而是从项目的角度，统筹整个项目开发建设使用维护的全过程。成本策划越前置，越有利于实现项目最大利润化，越有利于项目成本的管控，也就越不容易超出目标成本，围绕前期的项目定位进行限额设计及施工。

我们都知道，设计阶段决定了项目成本的70%甚至更多，所以前期的成本策划也越来越被重视。前期策划主要包括两个维度，一是项目定位，二是产品建造标准。实操中，每个项目都有多种产品组合，而每个业态又有各种不同的建造标准。

究竟，产品的不同业态怎么组合才能实现最佳产出，目标人群是哪些，目标客户最关注哪些内容，追求什么样的生活方式，喜欢什么户型，多大面积，需要哪些基本配置等等，都是前期策划的重要内容。
所以，依据项目定位、市场行情、竞品情况等，做出详细测算后，设计出最佳产品组合方案，并合理不均衡投放，从而先确定合理的目标成本，实现项目收益最大化。开发建设过程中，再通过合理的成本控制手段，尽可能确保各科目成本合约规划及总成本均不超目标成本。但是追求效益最大化，并不代表一味降低开发成本，产品选材的档次与产品定位要相匹配。也所以在客户比较关注即敏感性成本方面，如电梯前厅装饰选材上要适当增加成本。

那么，到底什么是敏感性成本呢？

敏感性成本是房地产开发成本中的一个模块，开发成本模块主要分为三部分：结构性成本、敏感性成本和功能性成本。

一、结构性成本

结构性成本：建筑物在荷载受力、结构稳固等方面的功能主要靠结构性成本来实现，主要构件有：桩基、墙、柱、梁、板等，具体表现为桩基形式、标准层钢筋含量、标准层混凝土含量、窗地比、地下室层高、地下车位平均面积、地下室钢筋含量、硬景面积比例。

标准层钢筋含量：以普通高层住宅为例，通常钢筋含量每降低1kg/㎡，成本节约6元/㎡，所以在满足规范要求及结构安全的前提下，应选择合适的配筋率，既避免钢筋含量不足导致的承载力欠缺，又避免了超筋带来的成本浪费。

标准层混凝土含量：混凝土含量每降低0.01m³/㎡，成本节约约7元/㎡；

窗地比：指门窗洞口面积与地面面积之比，窗地比越小越经济，一般普通住宅窗地比0.22左右。通常窗地比降低0.01㎡/㎡，成本可节约5元/㎡左右。

地下室层高：地下室层高每降低0.1m，成本可节约5元/㎡左右。

地下室车位平均面积：每降低1㎡/个，成本节约约12.5元/㎡

地下室钢筋含量：通常钢筋含量每降低1kg/㎡，成本节约1.2元/㎡

硬景面积：每降低1%，成本可节约0.62元/㎡

如果对着七个指标进行整体严控和优化，项目单方成本就可减少145~260元/㎡。如果按照开发量500万平米计算，则可以降低成本约10亿元。（此部分数据摘自明源研究院）