二手房防坑指南

准备资金

定金

• 一般是5万左右
• 敲定了可以尽早给

首付款

• 不着急打款，很难收回

尾款

中介费

• 没有标准，可以自己谈

税费（最好不要避税）

• 个人所得
• 契税
• 增值税

选房三步走

明确房子性质

选小区

• 上班通勤时间

• 平均价格反应品质

• 多个中介询价

• 小区房源过多值得警惕

• 10年小区能看出物业水平

• 关注两类小区

  • 单位小区

    • 优点在于物业环境理想、建筑质量相对较好、人员结构单一、学区优秀
    • 缺点主要在于公共空间狭小、车位不足以及房源稀缺

  • 商品房小区

    • 最容易被忽视的问题：物业问题

• 判断小区物业水平

  • 看小区有没有业委会•看小区楼道干净不干净•看小区电梯好用不好用（适用于房龄8年以上的小区）•看小区是不是谁都能进（安保是否严密）•去逛逛业主论坛，看有没有业主正在维权

选房

• 安静私密

• 户型

  • 钢混抗震
  • 比较先进的卧室是隔着客厅的
  • 违建不能要

• 面积

  • 公摊

• 采光、通风、噪音

  • 朝南一般采光不错
  • 噪声和通风可以把所有窗户打开，听，再关闭
  • 取暖

• 楼层

  • 不选底层和顶层

• 产权

  • 房产证上的名字必须和合同上的名字以及卖家身份证对得上。

  • 必须拉产调（产权调查）

    • 第一次只签一个定金合同支付定金，然后拉产调，之后第二次去签正式合同。还有一个方案就是在签了正式合同之后先交定金，拉产调，然后再支付首付，这是比较通行的做法。

挑个好中介

购房人三个建议

• 不要太信任你的中介。•找多个中介看房。•找大的中介

如何有效地节省中介费

• 第一次签字是看房的时候，他要你签一个看房确认单。防跳单条款一般都藏在这里面（最好不签）

• 第二次签字是你和业主谈妥了签合同，会决定中介费几个点

• 针对中介费讨价还价

  • 看房后、签合同前

• 讨价还价的秘诀就是：找不同的中介看同一套房子

砍价怎么砍

价格谈判中要掌握几个原则

• 第一，凡是涉及价格、交易流程这些比较敏感的问题，最好是见面说。第二，谈判时间拉得越长，对买家就越有利。第三，成交越早，对买家就越有利。

谈的条件

• •价格，没有谁不关心价格。•交易顺序，先付多少钱后付多少钱，什么时候付钱。•时间，什么时候能办完贷款，什么时候能过户。•解抵押，房子上面有没有贷款，什么时候解抵押。•税费，房子是满五唯一还是继承取得，费用谁来承担。•共有权，是不是夫妻共同财产，另一半是否同意出售房屋。•网签，什么时候做，按照什么价格做。•定金，交多少。•户口，户口情况，什么时候迁入迁出。•租户，房子里面有没有租户，租户什么时候搬走。•交房，什么时候交房，能不能提前入住。•过户，过户给谁，有什么特殊需求。•签约，先签定金协议还是直接签范本合同，要不要补充协议。•付款。

二手房合同怎么签

需要定制合同上手写约定的内容

• 业主要承诺“甲乙任何一方提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法完成房产交易的，则守约方有权解除合同，同时有权追究违约方总房价2%的违约金”。违约金这里你写20%也可以
• 乙方自愿承担过户的税费，但以XXXX元为限，超出部分由甲方承担

交易流程

需要注意的几个步骤

• 产权调查（首付款前）

  • 房屋是否存在查封
  • 房屋是否存在抵押
  • 签约前邀请业主去不动产登记大厅查询产权登记情况

签合同

• 存量房买卖合同（范本）

  • 交易流程•时间期限•违约责任
  • 一定要明确约定交易主体、房屋的位置、大小、总价或单价等合同主要条款
  • 若房产有共有权人，要让共有权人一起签字，避免以后出现共有权人不同意出售导致无法取得房屋产权的情况
  • 付首付、过户、交房等时间节点一定要明确约定，有必要在补充协议里单独写出来，且不能相互矛盾，否则以后一定会扯皮。
  • 如果该房产附有户口，一定要明确约定户口迁出的日期以及不迁出要支付的高额违约金
  • 购房人要注意关于交易税费由谁承担的约定

• 补充协议

• 居间服务合同

  • 注明“交易不成，全额退款

网签（预告登记）与交首付款

• 签订买卖合同后，双方要及时进行网签。网签可以避免业主一房二卖
• 约定在网签当天交首付，对于买方来说较为有利，并让第三方监管首付资金

卖家解抵押

• 钱不给业主，让业主授权给买家或者中介，由买家或者中介出面去还贷款解抵押。

银行面签及住房抵押

• 1）要注意能够贷款的额度、年限，如银行规定，贷款年限与购房人年龄之和，男不超过65、女不超过60。（2）如果贷款额度达不到预期，买家要做好支付更多首付款的准备，否则可能造成违约

缴税

房屋权属转移

交房，支付尾款

• 分阶段支付购房款的主要目的在于减少风险，可以约定在交房过户后再支付相应尾款，以确保购房人顺利拿到房子。

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