買澳洲樓學識樓花轉讓 減少遭殺訂風險

近日多了家長查詢澳洲買房，主要搜羅以房供學資料，當中亦有資深投資者，查問有關樓花轉讓樓盤，希望能找到一些買家因貸款政策收緊而未能如期交吉的單位。

今年初剛完成一個澳洲布里斯本的樓花轉讓個案，可與大家分享。但必須留意，澳洲每個省份的樓宇買賣政策略有不同，與發展商簽訂的合同亦存在差異，所以以下個案只能作參考。讀者們如遇上同類情況，請向專業人士查詢。

澳洲布里斯本的樓花轉讓個案

買家A於2015年買入10個位於布里斯本同一樓盤的樓花單位。發展商以當時售價95折出售該10個單位。另給予買家2年8厘租金回報保證 (一般客人只提供2年5厘租金回報保證)。直至年初，買家A因貸款問題需要放棄其中2個單位，最後買家A成功以樓花轉讓轉售從而減少損失。

為何要樓花轉讓？

如買家A不能成功貸款收樓，2個約值50萬澳元(約296萬港元)的樓花，他給發展商10%的首期將泡湯，約為10萬澳元(約59萬港元)，及與發展商簽約時預繳約2,000澳元(約1.18萬港元)律師費，亦不可取回。

如買家A選擇樓花轉讓的情況下，他只可以原價轉讓物業，不可以「摸貨」獲利。除了需要預繳原來的律師費外，一般發展商會要求原本買家繳付另一項律師費，作為草擬發展商與新買家的新合約費用。另外，亦需要繳付銷售代理佣金作為尋找新買家的報酬。以上支出相比原來的10%訂金相差亦甚遠，所以買家A最後亦選擇了樓花轉讓減少損失。

新買家B購入買家A預訂的單位，好處是物業處於臨近交吉期，完全沒有爛尾風險，如樓價在樓花期內已升值，新買家B即是以低於市價入市。另外，單位是早期已被預訂，不論坐向或間隔，相對其他貨尾單位都會比較好。而在這個例子，雖然買家B只買一個單位，但已經可以享有原先買家A與發展協議的優惠樓價折扣及租金回報保證。

發展商並不鼓勵樓花轉讓，因發展商可再將單位收回，而第1位買家的10%訂金亦可袋袋平安，之後從新定價出售，將售價提高約5-8%再賣出。所以樓花轉讓最終的大贏家還是最後的買家。