上海房产律师：买方因不符合限购政策，解除合同，违约金数额多少合适？

一、引言

二手房买卖过程中，由于买方或者地产中介对于买方购房资格核实不清楚，在认为买方具备购房资格的情况下，交易中心认定为不具备购房资格，因此导致合同无法继续履行的案例屡见不鲜。问题来了，如果买方解除合同，那要支付给卖方的违约金数额多少合适呢？

二、合同约定条款内容：

《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)约定：根据上海市房地产交易中心下发的特别规定：本合同签订前，甲乙双方已阅看本合同前言中的“特别告知(二)”以及本合同附件“补充条款(二)”中的各项格式内容；同时甲乙双方对于上述合同附件中规定的国家相关“限购”政策并予以全面认可并同意遵照执行。

在该合同补充条款(二)中双方约定：在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按以下约定处理：……因未如实提供家庭情况及家庭成员名下住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。

三、裁判观点：

关于违约金金额，本院综合考虑本案实际情况、合同履行程度、近期本市房价波动情况以及刘强的实际损失等因素，酌情确定徐阿梅应支付违约金19万元。刘强的损失已在违约金中予以考虑，其要求房屋占用费的诉讼请求，本院不再支持。

四、原告起诉：

2021年4月22日，原、被告签订上海市房地产买卖合同，约定原告以190万元的价格向被告出售系争房屋。同年6月18日，双方共同至宝山区XX中心办理过户手续，但经审核，被告被认定为限购而无法办理过户登记。原告认为，双方间的买卖合同系在限购政策出台之后签订，双方均已知晓国家和本市住房限售规定，被告理应清楚了解其自身限购情况。现被告因限购导致双方合同无法继续履行，构成违约，应承担相应违约责任。

五、被告辩称:

原告的证据不足以证明因被告限购而无法办理过户登记，若能认定，对第1-3项诉讼请求认可，不认可第4、5项诉讼请求，被告并非恶意违约。被告所生小孩与爷爷奶奶各共有一套房屋，被告离婚后，孩子由男方抚养。被告签订合同时去交易中心询问，答复称小孩名下的房屋不计入非抚养方的房屋总套数。后来交易中心内部口径的执行发生变化，办理过户时，交易中心工作人员口头告知小孩名下的房屋应计入被告离婚前的家庭房屋总套数，导致被告限购。即使因被告限购导致合同解除，亦应适用补充条款二关于限购的专项约定，现过户并未造成原告的损失，故无需赔偿。

六、法院判决：

本院认为，刘强与徐阿梅签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。双方审理中均确认因徐阿梅限购导致无法办理系争房屋过户登记手续，刘强要求解除合同并要求徐阿梅承担违约责任，本院予以准许，并确认合同于诉状送达之日即2021年10月26日解除。审理中，双方已自行办理系争房屋的返还及网上备案撤销手续，刘强放弃相关的诉讼请求，本院予以准许。合同解除后，刘强应返还已收取的房款76万元。关于违约金金额，本院综合考虑本案实际情况、合同履行程度、近期本市房价波动情况以及刘强的实际损失等因素，酌情确定徐阿梅应支付违约金19万元。刘强的损失已在违约金中予以考虑，其要求房屋占用费的诉讼请求，本院不再支持。审理中，双方均同意违约金在已付款中予以抵扣，本院予以准许。抵扣后，刘强应返还房款57万元。

七、法律依据：

1.《中华人民共和国民法典》

第五百六十五条……

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

……

第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

……

2.《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。