不动产进项税抵扣最新政策及案例

一、不动产进项税一次性抵扣政策

（一）政策规定

1、《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号，以下简称39号公告）第五条规定：“自2019年4月1日起，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（四）项第1点、第二条第（一）项第1点停止执行，纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分2年抵扣。此前按照上述规定尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，可自2019年4月税款所属期起从销项税额中抵扣。”

2、《国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告》（国家税务总局公告2019年第14号，以下简称14号公告）废止了《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016年第15号，以下简称分期抵扣暂行办法）。

（二）政策解读

39号公告的规定不动产一次性抵扣的政策，主要涉及两方面内容：一是对于新规生效后、即2019年4月1日后购入的不动产，纳税人可在购进当期一次性予以抵扣。二是2019年3月30日前购入的不动产，原按照40%比例转入待抵扣进项税的部分，从2019年4月所属期开始，允许全部从销项税额中抵扣。

需要强调的是：一是从2019年4月开始只的是税款所属期，即申报期在5月，4月申报增值税时还不能抵扣该类进项税。二是39号公告的规定的时间范围是“自2019年4月税款所属期起”，一般而言，纳税人从资金占用角度考虑，应尽早在4月所属期将待抵扣部分转入进项税额以少交税款，但税务部门也允许个别纳税人根据自身需要在4月以后转入。三是税务部门强调，纳税人将待抵扣的不动产进项税额转入抵扣时，需要一次性全部转入。

（三）案例及申报表填报

A公司2018年9月从开发商手中购买一套办公用房，取得增值税专票一份，不含税金额1000万元，进项税额100万元，A企业对该发票进行了认证，并在申报9月增值税时抵扣了60万元，剩余40万元计入“应交税费——待抵扣进项税额”，A公司无其他待抵扣进项税。当期增值税申报表附列资料（五）填报方法如下：

2019年5月，附列资料（五）已被废止，无需再填报。在申报4月增值税时，A企业将40万元全部结转填入增值税申报表附列资料（二）进行抵扣，假设当期无其他进项税抵扣内容，附列资料（二）填报方式如下：

二、不动产进项税额转入转出政策

（一）政策规定

1、不动产进项税额转出

14号公告第六条规定：“已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额，并从当期进项税额中扣减：

不得抵扣的进项税额＝已抵扣进项税额×不动产净值率

不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%”

2、不动产进项税额转入

14号公告第七条规定：“按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。

可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率”

（二）新规解读

按照规定，购入不动产的进项税能否抵扣是视其用途而定的，因此已经抵扣进项税额的不动产，发生用途改变或者非正常损失，便不再满足进项税抵扣的条件，需要做相应的进项税额转出；未抵扣进项税额的不动产，用途改变后用于允许抵扣进项税额项目的，需要做进项税额转入。

此前，分期抵扣暂行办法对不动产进项税额如何转进、转出进行了细化规定，原增值税申报表附列资料（五）第4、5列也是因此而设计。但由于该办法随着不动产改为一次性抵扣而整体废止，因此，14号公告对此重申，对不动产进项税转出转入办法进行延续。

值得注意的是，一是不动产进项税额转进转出，都是按照不动产净值率计算，不动产净值率是不动产净值与不动产原值的比值，不动产净值、原值与企业会计核算应保持一致。二是不动产发生用途改变，进项税额转进转出的时间有所不同。需要转出的，是在发生的当期转出；需要转入的，是在发生的下期转入。

（三）案例及申报表填报

B公司2018年8月购买一台机器，取得增值税专票不含税金额1000万元，进项税额160万元，原用于简易计税项目，未抵扣进项税；2019年6月将其改变用途用于允许抵扣进项税的应税项目，因此，可在改变用途的次月、即7月进行抵扣，7月末该机器的净值率为80%，因此可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率=160×80%=128万元。

2019年7月，B公司一栋原值为1000万元、净值为400万元的楼房由生产用房改为职工宿舍食堂，已抵扣的不动产进项税额=100万元，因此，不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%=400÷1000=40%，不得抵扣的进项税额＝已抵扣进项税额×不动产净值率=100×40%=40万元，因此，应在改变用途的当期、即7月转出进项税40万元。

根据最新增值税申报表填写说明：纳税人按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月将按公式计算出的可以抵扣的进项税额，填入附列资料（二）第8b栏“其他” “税额”中。

因此，假设B公司无其他进项税事宜，2019年7月增值税申报表附列资料（二）填报方法如下：