买房未过户，征收补偿款怎么分？

房屋征收案件办理中，我们经常碰到这类情况：有人在很多年前出资买下了房屋，一直实际居住使用，但因为某些原因，房屋名字一直没改过来，现在房屋被征收了，双方就征收补偿款的分配问题有了争执。有的是买家来咨询律师，有的是卖家，问的问题基本相同：征收补偿款我能分吗？我能分多少？全额出资的买家往往还会多问一个问题：征收补偿款全额判给我，没问题吧？

因为影响案件裁判结果的因素很多，又加上每个案子都有每个案件的特殊性，类似的案情也会出现不同判决的情况，所以关于征收补偿款如何分配这一问题，在没有固定答案的情况下，本文从几个重要影响着手分析，希望有所帮助。

1、房屋买卖合同的效力

房屋买卖合同的效力问题之前，多说一句，有诉讼想法的一方要有买卖合同、协议等材料，民事诉讼中最重要的是民事法律关系，这些书面的协议是房屋买卖合同关系的体现。

说到买卖合同的效力，就会涉及到买卖合同的真实性。有时候法庭会问的很详细，比如合同是谁起草的，什么地点、什么时间签订的，在场人员有谁，如何确定的房价款，签名是本人签的，是否符合交易习惯等等，这些都是为了印证签订过买卖合同是不是事实，双方是否形成房屋买卖合同关系。一般情况下，会有一方不认可协议效力，甚至不承认签名是自己的，这种情况下可能会涉及到笔迹司法鉴定，对笔迹真伪、文件形成时间进行司法鉴定。这些事实的审查，也有助于进一步查明房屋买卖合同是否是双方的真实意思表示，只有主体适格、意思表示真实、不违法法律和行政法规的合同，才是合法有效的。在买卖协议在有效的情况下，购房者才有权分得征收补偿款。

案例参考：（2013）虎民初字第0562号

2、购房价款的支付

价款的支付，是影响法院判定买卖合同是否履行的因素之一，也是影响征收补偿款分割的一个重要因素。以检索到的徐汇法院房屋买卖合同纠纷一案来说，双方在买卖合同中约定：甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为4.5万元，甲乙双方同意，自本合同签订之日起20天内，乙方将上述转让价款一次付与甲方，具体付款方式、期限另立付款协议（附件三）；乙方交付的房价款，甲方应开具收款凭证。被告买方据此认为认为房款4.5万元应已支付给上家。但是法院认为，买方主张已支付给熊火，但其并无支付凭证等充足证据加以证明，故法院最终认为被告未支付过购房款。所以作为房屋买方来说，一定要保存好银行流水记录、款项收据、现金取款票证等单据，最起码要有卖方收到购房款的认可。

案例参考：（2015）徐民四(民)初字第3046号、（2016）沪01民终3833号

3、房屋买卖后的居住情况

根据上海目前的征收政策，被征收人除了得到房屋拆迁货币补偿款外，拆迁公有居住房屋的，被拆迁人还可以得到搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费、搬迁奖励费以及一次性补偿费，这些费用都是与房屋实际使用人有着直接关系的补偿款项，一般情况下，归属于因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的人员。如果说，房屋出售后，房屋没有过户，但购房者以所有人的名义行使系争房屋的居住使用等权利，并承担缴纳水电费、出租税金等义务，是对征收补偿款的分得有利的，实际居住人可以提供《物业缴费单》、《水电费缴费单》、《搬迁腾空单》、居委会或者邻居提供的《证人证言》、房屋内的搭建情况等材料加以证明。

参考案例：（2015）黄浦民四（民）初字第443号

4、关于征收补偿款分割是否有约定

根据上海市高院2004年关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答、2020年关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要，征收过程中相关利害关系人与承租人就居住问题和拆迁安置达成协议，如果相关承诺或协议系一方或双方真实意思表示，既不违法，也不损害社会公共利益的，应认可该承诺或协议的效力；家庭成员在征收之前就征收补偿利益的分割以家庭内部协议的方式预先作出约定，法院应尊重家庭成员之间的合意。房屋买卖合同中，或者买卖合同履行过程中签订的有关于补偿款分配的约定，在不存在无效或者可撤销的情形下，法院一般不会随意推翻，所以，双方关于征收补偿款的约定显得很重要，一般都是有约定从约定。

参考案例：（2015）徐民四(民)初字第3046号、（2016）沪01民终3833号

结语：本文归纳了四个影响征收补偿款的常见因素，也是最重要的四个因素，供读者考量。民事诉讼往往都是尽最大努力，准备越充分结果越有利，当然还要有足够的证据做配套支撑。

作者：任芳芳律师