现状
据统计，2022年首批次国央企及地方平台拿地宗数占比达75%，民企仅为25%。国央企和地方平台拿地规模占比持续在高位，未来企业格局亦将发生新的变化。
2022年1-6月，TOP100房企累计销售额均值为356.4亿元，同比下降48.6%，较上月收窄2.1个百分点；其中销售额超千亿房企9家，较去年同期减少10家；超百亿房企85家，较去年同期减少47家。业绩目标方面，2022年上半年，15家代表房企目标完成率均值为32.0%，明显低于去年同期的50.5%。拿地方面，2022年1-6月，TOP100企业拿地总额6594.7亿元，拿地规模同比下降60.0%，降幅比上月收窄4.7个百分点。
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国家统计局发布的数据显示，2022年1-5月，全国商品房销售面积为5.1亿平方米，同比下降23.6%，商品房销售额为4.8万亿元，同比下降31.5%。5月，全国商品房销售面积、销售额同比降幅较4月分别收窄7.2和8.9个百分点，市场边际有所修复。全国商品房销售额同比下降29.5%，住宅销售面积同比下降25.4%。6月百城新建住宅均价16205元/平方米，近期随着部分城市供应土地缩减和宽松货币政策，房价整体小幅度上涨。
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那房价会一直涨吗？它取决哪些因素？在这之前我们先看看其它国家。
国际对比
回顾美国，日本房地产历史不难发现，房地产受到美国大萧条时期，日本著名的失去三十年和次贷危机影响出现大跌。
回顾美国百年中，下跌总时间为28年，分别是1929—1933大萧条时期，累计跌幅26%，1970—2000年，日本楼市80%蒸发。2006—2011年美国房地产破灭的次贷金融危机跌33%。
而查询美国访问量排名第一房地产网站zillow和社会保障网 social security得知，全美2020平均房价293349美元，折合人民币190万，2020人均收入51916.27美元，中位数34248美元，家庭收入2019年68703美元，其中每平方英尺122.12美元（1313.12美元每平），平均8500 RMB每平。
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从上面数据可知美国目前家庭买房时间4.3年（平均家庭收入/中位数平均房价），而房贷利率1%，有些欧洲国家甚至0利率，而中国一线房价收入比23。
说起房地产最开始发展还是从美国开始，这里就不得不提到一个人—胡佛
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在他入主白宫期间不得不提他的发家史。1899年晚清时期时任英国驻华大使，开平矿务局技术顾问的胡佛带妻子来到天津。1900年义和团起义大肆袭击洋人，为维护各国在华利益，八国联军入侵天津，并逮捕开平矿务局总办大臣张翼，恐吓其转让到英国名下，在其操作下，股权卖给国际财团东方辛迪加名下套现400万美金，即使袁世凯三次在伦敦法庭告其盗卖，却拿不回所有权。
不得不说，资本原始积累都是脏的，让我想起春秋时期占据半壁天下道家杨朱思想—无为，换现在就是无政府主义。
他认为乱世根本就是那些特权阶级，因为只要存在阶级就会剥削，当然目前来说政府自然有其必要性。毕竟社会自然会演化强弱客观现实，就必须有第三方平衡矛盾。
而且他的观点也太过理想，不取天下一毛，不损自身一厘，本身不利于社会发展。或者只有未来人人都是人机结合生命，人人皆是科学家，踏入星际时代，个体力量大部分脱离群体演化的新结构文明才能实现。
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话说回胡佛，他随即回到美国参加总统大选，不过这一届获胜的是哈定，但他担任美国商务部部长。
那时商务部可以说是可有可无的部门，他自然不甘心要争取更多权力，首先获得哈定授权创立许多下属机构，甚至越权管理其它部门，在任职期间光芒一度超越总统。
在其组织下，美国开展住者有其宅运动，同时和华尔街合作推广长期房贷，极大刺激住宅房地产，直接开始人类地产经济第一次崛起。多么熟悉配方熟悉的味道？
1925年佛罗米达州避暑胜地迈阿密拥有2000多家房产公司和2500家中介机构，那时候房地产市场爆火。
1920年，人口3万只有短短五年就增长7.5万，预计未来十年过百万，在此背景下，五年前800美金买的地，1924年售出涨到15万美元。
在各种暴富神话下，炒房大军也陷入疯狂，附近城市房价一路飙升。直到1926年，一场暴风雨袭击击溃共识，威尼斯小镇成为汪洋大海，珊瑚阁成为真正海底世界。造成13000房屋摧毁，400多人死亡，6300受伤，5万人无家可归。
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1928年，佛罗里达州31家银行倒闭，仅仅一年就变成57家，10亿美金资产缩水到1.3亿美金。玩过股市都明白市场有俩种情绪—恐惧与贪婪。
而各地开发商炒房客以迈哈密为目标的投资人瞬间亏的血本无归。自1928开始，纽约空置率举高不下，由房产引发的债务危机传到实体经济，导致失业大涨，民族主义抬头。
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然后美国政府开始关税战，1929年各国对美加征报复性关税，导致美出口腰斩，进而引发股市崩盘，导致美国著名的大萧条时期。
在看著名的日本房产泡沫，也是与目前中国最为相似的。二战后，日本经济在鼓励生育政策和讨好美国佬下快速恢复，1969年超越西德成为全球第二大经济体，美国最大债务国。但由于过度金融化，货币低利率，日本经济产生严重泡沫，1988年达到顶峰。
随即国际货币收紧，央行加息，泡沫破灭，股市楼市相继崩盘，财富缩水高达1500万亿日元，之后日本长期通缩和低增长。为了刺激增长长期发货币，造成最大债务泡沫，日本陷入死循环。
这里不得不提一点，在中国目前有核心观点，越是核心城市，越抗跌，但如果仔细了解日本房产泡沫就知道，危机来临，谁管你什么城市。
如果仔细看中国楼市就发现，刚开始从京沪房价增长口号到深圳增长，现在基本处于有价无市状态横盘。
政府为何谈房产税和房住不炒，因为目前中国实际杠杆率高达120%，稍微不注意就引起雪崩。肉食者往往都是最慢从既得利益抽出，如果真的可以稳当躺赚何乐而不为？
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谈回日本，1955—1975年，日本在美国帮助下开放市场不加关税，帮助日本搞基础建设，日本制造业每年11.2%高速增长，GDP年均8.4%增长，城市化从1947年33.5%到1975年75%。这时期贷款利率维持高位。这一时期对应就是我国1999—2015快速城市化，成为世界工厂和最大外贸国
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1979—1990日本进入温和增长阶段，而此时日本人均GDP达一万美元，1985年美日贸易出现逆差达到464亿美元，美对日部分商品加征关税，摩托车等甚至高达100%。
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1985年，美日法德英五国在纽约签订广场协议，提升汇率，日本贪图便宜很快3月日元升值20%，3年翻倍，顶峰时期全美10%资产被日本买走。
而当时日本40%商品出口美国，货币升值直接造成出口腰斩，随即日本央行降息，把利率从5.5%降到2.5%，导致市面热钱变多，推高物价，并造成全球资本看日元升值大量外资涌入，造成股市楼市暴涨。而美国也为应对14%通货膨胀，直接加息到20%。
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到1989年，日本房价股市翻四倍，直接导致全民炒股房，外汇热潮，老百姓直接不上班，企业招不到人。
那时候虚假繁荣时期日本，东京房价高达30万美金，股市占全球市值三分之一。
而当时日本央行行长三重野康见经济完全脱实，直接加息五次，股市直接暴跌70%，并出台房产税东京楼市跌80%，出现大量房贷违约与银行破产，无数人倾家荡产。
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说到美国07年次贷危机，就不得不提到凯恩斯主义被废除。1933—1934年，国会颁布证券法案，采取强硬干涉金融监管，最终促使金融寡头摩根财团旗下商业银行与投资银行分家。
1998年，特林顿总统签署《现代金融服务法》，发松金融监管，默许美国花期集团与美国保险集团合并，致使美国形成越来越多金融巨头，为后面资产泡沫资产证券化道路铺平道路
此时美联储主席格林斯潘大力倡导宽松金融监管，利率更是把2001年6.5降到2004年1%，之后连续17次加息，让房地产压力山大。
2001年小布什总统上台，面对是经过互联网泡沫，911恐袭，和深陷中东战争泥潭的美国，为刺激经济开始吹美国梦，鼓励银行贷款信用低风险高的人群，以至于助推美国房地产。
而华尔街将其次级合同包装成DB债务凭证，并与保险公司签订信用违约保险，以此降低风险。随即打包卖给商业银行。
保险公司面对房价持续上涨也很乐意赚这保费，但忽略房价崩盘风险，以此与07年房价崩盘导致华尔街大量金融机构损失惨重，导致股市随之崩盘。引起连锁反应，大量美国企业倒闭，工人失业，这次危机传导世界，随即美联储疯狂印钞，造成全球通货膨胀，全世界人民为美国买单。
其实从中得到最重要经验的还是去杠杆，保证金融系统安全与平稳，适当挤出毒瘤来保证经济安全，比如反垄断，科创板。
目前中国也急需金融市场力量支持产业升级，所以保证其良好优质是必须任务，我相信未来十年，A股常年三千是一去不复返的。
底层逻辑
首先我们需要明白一点，学经济的朋友应该明白经济是有周期的，虽然不能完全套用，但可以借鉴出一些经济与教训。
所以看一个经济问题，我们首先是从历史与现状角度出发考虑。
而历史其实是人性根本体现，也就是为啥各国发展水平到一定水平就会产生类似的经济问题。而如果把时间线拉长来看，目前中美经济周期是晚十年的。
同时大家应该也明白经济学有个铁律，短期看需求，长期看人口，而在中国房地产政策调控力量其实很大，所以中期土地与货币政策也是很大力量。
需求的定义需要明确一点，就是有能力购房的坑风险能力高的群体，其中包含新置，改善，投资，学区结婚等因素影响。
如果以百万房子为例与现政策来说，30万首付与30年等额本息贷款70万，年利率5.39%来算，每月3926.25元，其中需要保证现金流安全，普通人一般需除去正常开支，风险预备金，四位老人养老医疗，孩子教育等比例，健康现金流收入需要3—5倍，其中不能发生中年危机情况，即家庭月收入1.2w—2w，特别提醒的一点低于1.2w危险线大概率会有断供可能，而且其生活质量比较低。
然后我们看看目前中国收入水平，一线城市中位数在5k，平均1.2w，勉强达到最低限度。其中中国劳动人口参与62.3%，预计9亿多人，其中九成人口在乡镇低于4k，上万0.6%，其中根据胡润财富报告600万以上高净值人群500万，加上利用杠杆炒房人群预计是高净值人群的几倍，这部分人群是肯定有房产，不计算在内（房子金融属性已经消失）。
其真正需求主力属于城市化进程人群，目前中国城市化63.5%，其中八个省市超过70%，主要推动力逐渐消失。全国平均每年城镇化率1.23%。
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我国一线城市平均结婚年龄32岁，其中购房年龄34岁（2022-34），目前主要购房主力为85—95人群占18.9%，即可预计每年产生需求购房潜力。
但其中随着出生率持续下滑和深度老龄化，已经目前在建面积和平均居住面积50平和居民杠杆下，其需求市场是日益紧缩和庞大供给市场形成鲜明对比，市场正是进入买家时代。
商品房如果没有调控，没和教育医疗绑定，或许早就一文不值了。
另外不可忽视重要原因，随着中国经济放缓，原始资本积累完成，其创业门槛大大增加，阶级固化，资本收益远大于劳动收益，人民幸福感预期降低，随之躺平文化成为主流，逆城市化现象开始。
中国用近40年完成西方100年成绩房地产绝对发挥很大作用，而中国二次大涨都与货币政策脱离不了关系（08年货币大放水和15年棚改货币化创造了需求），但日后也不可能再复制之前的神话。
因为虽然大城市虽然可以提供工作岗位，但经济衰退后造成失业自然会出现大量返乡情况，所以最近出现一二线下滑，三四线销量增长原因。
虽然不可否认，大城市肯定恢复肯定快很多，泡沫终归有稀释一天，也就是政府希望的软着陆的原因。通过每年货币通货膨胀导致工资性收入增长，进而消化泡沫。
目前处于产业升级关键时期，AI，VR，新能源芯片等高技术产业迎来奇点，人民币国际化加快，若在崩溃前引来智能升级，让全世界人民承担中国房产泡沫，才有软着陆可能。
根据历史经验告诉我们，欠下的终归是要还的，不过中国情况比日本要好些，美国所有手段被日本尝试有了前车之鉴，我们只需安心提高技术，降低杠杆，延缓爆发。
预测
目前面临大国崛起的逆全球化国际形式，中国在各个领域已经触动欧美国家核心利益，而美国属于联邦国家，一旦美国梦不存在，凝聚力将大大降低。
目前处于关键时刻，所以高层推广房产税需要等一个时机，中国绝对不能比美国先崩盘，要争取产业升级提高高科技产品市场利润以及RMB支付占比，建立亚太金融体系。
这个时间不会太短，至少也要10年。如此会出现20%左右跌幅，然后缓慢恢复
而今后市场销售量逐年下降。1998年销售量为1亿平方米，2018年销售量为17亿平方米，从顶点开始拐点向下，每年销售量比例萎缩，零增长或负增长，城市化、拆迁改造逐年淡出，城市化增长放缓，人均住房面积基本平衡，增长有限。1998年人均住房面积约7平/人，2018年人均住房面积50平/人。
房价均价增长率小于GDP的增长，资本回报大大降低，持有资金成本会增高，投机资金退出市场，正式进入租房时代。1998年全国房价均价2000元/平，2018年全国房价均价8800元/平，平均增长四倍，新一线城市房价涨幅五倍以上，北上广深房价涨幅八倍以上，个别热点地方涨幅十倍以上。从房地产供求关系方面看，供不应求的时代已经结束，已进入到总量过剩阶段，开始供过于求，推动房价上升的动力下降了。
从通货膨胀进程看，我国广义货币M2已经 到了190万亿，今后不会再有翻倍现象，我国今后10-20年，GDP平均增长率大约为4.5-5.5%之间，房价增长不会超过M2和GDP增长率，但是，也会小于百姓家庭收入增长率。
今后房地产数量逐年减少。2018年房企约为10万个，规模排名前10%的公司，在17亿平方米销量中占85%，剩余约90%的房企只销量的2亿平方米，今后房企必然还大量萎缩，至少减掉60%。
今后房企负债率逐年下降。中国房企买地的钱，基本不靠自有资金，主要是融资贷款，施工也是靠融资借款，且套取客户的无息资金、预售收款、施工垫资等，整个开发过程就是严重透支欠款的过程。正是这三类运转透支模式，形成了中国开发商80%以上的高负债率。在新时代房地产格局下，房企负债率将会发生根本转变，预计负债率会从80%降到50%以下，估计很可能40-50%之间。
今后将要正向供应。过去土地是逆向供应的，所谓逆向供应，就是应该多供应的，结果却少供应，反之亦然。越是中小城市土地供应越松，越是大城市土地供应越紧，地价越高。所以，要控制房价、降低房价，很重要的是控制地价、降低地价，就要增加土地供应。人口跟着产业走，土地跟着人口、产业、规划走。实现按规划、人口、产业需要精准供应土地，从而避免城市因土地短缺造成不合理的空间布局、因土地短缺而造成畸高地价、因土地短缺而造成产业发展束缚。