房企一波“降价潮”抑或正在路上

“春江水暖鸭先知。”楼市横盘几年后，或许正面临惊天大变局。

我过去说过，开发只要资金链不断，房价就不会主动降。因为降价是把双刃剑。对开发商而言，其后果是灾难性的。一是新客户没招来，老客户会来闹退房；二是银行会因为怕你资金链断裂而惜贷乃至抽贷；三是以目前的房价，你就是降一半，买不起的还是买不起，而投资客则是买涨不买跌。

过去，开发商风光无限，尤其是上市房企，不差钱，处处抢地王。现如今，地主家也没有余粮了。缺钱，是近年以来房地产企业的主旋律。最近一家上市公司房企发布的融资公告，吓得我小心脏扑通扑通的。

7月12日，泰禾集团发布公告，境外全资子公司Tahoe Group Global (Co.,) Limited已在境外完成4亿美元的债券发行，并在新加坡交易所挂牌，票面年息15%，债券期限为3年。

票面利息15%是什么样的概念？今年以来，国内三大主流信用评级档次的公司债券票面利率的发行水平基本在4%-8%区间，资质好的企业甚至能发到4%以下。15％的年息，接近高利贷了，泰和也真敢借。

事实上，银行贷款、公司债券、房地产信托项目、境外债券是目前四个主要的房企融资渠道，融资成本也是逐步递增的。当房企“慌不择路”的用最后一个渠道发行海外债券，用15%利息率的资金给自己输血时，已经可以看出资金链非常捉襟见肘了，同时也说明前三个渠道弄不到钱了。所以，在资金链面临的断裂的关口，再贵的钱也要借。自己约的炮，再丑也要含泪打！

不光是泰禾，今年上半年，内资房企海外发债的发行量已超过去年全年水平，主要集中在一季度，上半年净增量达375亿美元，同比增幅127%，可以用“井喷”来形容。除了泰禾外，中南建设、雅居乐、蓝光发展、新湖中宝、融信等房企都纷纷在6月份完成了境外债券的融资，票面利率均在10%以上。不管怎样，先借到再说。

不只是中小型房企，就连头部大型房企中国恒大，早在今年4月8日也宣布发行了三批总额共20亿美元的境外优先票据，平均年利率均在10%上下。若算上综合的融资费用，实际的成本还将进一步攀升。

票面年息15%是一个什么概念？告诉你吧，据上市房企年报显示，他们平均利润率也就在15％上下。也就是说，房企的利润还不够偿还票面年息，完全是为债主打工嘛！

由此可见，当下房企的融资难、融资贵的问题已不是个例，当资金链面临断裂的生死关头，房企一波“降价潮”或许正在路上。接下来，房企大浪淘沙大洗牌时期正在汹涌而来。

有人问，现在是不是买房的好时机？我说，是也不是。说是，因为楼市横盘，房价不涨就是降，因为每年的通胀率就摆在那里。不要指望抄底，因为你不知道底部在哪里！据我所知，厦门很多购房者，从几年前岛内均价五六千一平，抄到现在的均价五六万一平，还是没有抄到底。而楼市横盘阶段，选择的机会多，开发商也会变相降价，不失为购房的好时机。说不是，因为降价意味着开发商资金链有可能断裂，你也有可能买到烂尾楼！还有，开发商资金紧张的时候，也是容易偷工减料，导致建筑质量不保的时候，毕竟活下去才是硬道理。所以，你要当心买到质量问题楼！

我过去说过，一切不以降价为目的的楼市调控都是“空调”！总而言之，降价是好事。也说明这几年楼市调控有了初步成效！然而，是真降还是假摔？我们拭目以待！

作者简介

程凌虚，独立评论人，国内知名财经评论员，房地产专家，以点评热点话题和时政经济见长，是国内较有人气和影响力的财经学者和网络意见领袖之一。