聊聊联合办公（二）

近些年，各大城市写字楼供给增速偏高，导致租金年复合平均增长率偏低，同时写字楼的空置率，特别是二线城市的写字楼空置率偏高。而与此同时，双创企业数量的爆炸性增长，彰显着着对办公区域租赁的巨大需求。作为供需双方粘合剂的联合办公，其未来的市场规模颇具想象空间。

二线城市写字楼空置率普遍偏高

现有的联合办公行业按照背景可以分为三类：

    - 商业地产背景。雄厚的资金与丰富的房地产行业经验使其具备天然优势，而在地产行业的人脉对企业拿地也有一定助力。最著名的就是潘石屹旗下的SOHO 3Q，优客工场、星库空间也可属于这一类。

    - 创业孵化器背景。这类企业很多前身就是孵化器，进入联合办公行业只是手段，最核心的目标还是做创业公司的投融资孵化。最有名的当属氪空间。

    - 其他带有互联网基因背景。这类企业希望通过科技手段提供办公解决方案，对现有商业地产进行改造，比如梦想加。

截止2016年，我国在一线城市已经有280多家联合办公品牌，这些企业在激烈的竞争中比拼的是哪些方面呢？

    - 资源获取能力：最重要的资源获取就是拿地，能够在黄金地段拿到低价长期租约的企业将会有巨大优势。行业鼻祖WeWork当年得以成功，也是因为有大量的低价商业用地。拿地是个技术活，现在各个企业拿到融资后都在疯狂圈地，扩大体量，但这只能帮助保证前期优势。一旦遇到大批合约到期涨价，或者经济衰退企业数量锐减的话，公司运营会蒙受巨大压力，所以需要提起想好应对措施。

    - 成本控制：装修、采购、日常维护、配套服务提供都需要成本，而办公空间的划分和利用则决定了收入的上限。如何有效压低每个工位的成本，在不影响用户体验的前提下提升空间利用率，其实是这个行业最核心的能力之一，特别是对于严重依赖租差收入的企业。这方面，各公司一般通过收购或合作的方式来提升这方面的能力，比如WeWork收购Case和FieldLens，氪空间与分贝通深度合作等。

    - 产品风格与质量：产品的颜值与风格也是客户挑选的一个重要方面。对于初创企业，用户多为90后，新一代的工作者更强调生活化、自由化的工作氛围，而非封闭的格子间。高颜值的工作环境可以满足员工的心理需求，吸引优质的人才。特别是在各方面条件相似的前提下，装修风格和颜值就成了重要的决定因素。

大悦城无界空间 @北京朝阳区

    - 增值服务：要想在竞争中脱颖而出，完善的配套设施绝对是不可或缺的。健身房、瑜伽课这些服务已经司空见惯，IT、法务甚至金融支持和咨询也成了标配。现在入驻的企业，特别是初创企业更看重周边环境是否能给自己带来业务与人脉，帮助自己的企业快速成长。这方面孵化器出身的联合办公企业往往完美对口。氪空间CEO钟澍就说过“我们又不仅仅是WeWork，我们更像WeWork+YC+A16Z+RocketSpace的综合体”，从36氪拆分的氪空间从一开始就是对标做中国最大的创新创业科技平台。虽然有人诟病这种模式更偏向一个孵化器而非联合办公，但这种综合模式明显比单纯的联合办公模式让投资人有更大的想象空间。WeWork提供的基于大数据的办公环境咨询业务也一条有自身特色的路。

2018年，联合办公业内并购频繁发生，头部效应已经显现，但行业整体还处于早期。潘石屹认为，“今天共享办公在整个国内实践整体处于行业“婴儿期”，在全中国做到20万个座位、50万个座位才有意义。”除了规模效应，完善的管理体制和有发展潜力的增值服务也必不可少，如何找到并深挖自己的护城河才能决定最后的生存者是谁。