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房地产行业分析

既然要学以致用！那我们今天就来实战一波，有位朋友说你怎么那么爱水泥，哈哈哈！好公司嘛谁都喜欢！ 衣食住行都是我们人生所不可或缺的资源，我们的房地产经过了20年的高速的增长，现在我们来透过财务报表来分析下这个行业

wow， 121家地产行业公司，这个行业似乎很火热呀！


121家公司部分列表

总资产周转率也就是翻桌率，我们看看这个行业，持续的烧钱行业


相当烧钱的行业

既然周转的慢，那我们就来看看，公司一般要多久才能卖出去库存的房子，平均在库天数要1896天，不过从最近五年的数据来看是逐年递减的，好像生意越来越好做了，依然体现出了行业特性超长的“在库天数”

2017年平均在库天数1896天

行业均属于高杠杆行业，近五年地产公司均为65%左右的负债率，既然杠杆高，那么手里要么有很多现金，要么收现金就显得至关重要了


高杠杆行业，高负债，那么钱就很重要了！

我们再看看收现金的天数，行业平均下来31.07天似乎比想象中要快很多呀！当然两极分化很严重，最快的只需要2天甚至1天，慢的需要200天左右

地产公司收现天数

由于公司有121家之多，我们第一步先筛选出来，roe （股东报酬率）低于20%的我们先淘汰出局，我们要投资的是能够为我们好好管理资产的公司，年化收益20%和巴菲特可以持平，不能为股东赚钱的公司，可不是好公司！（我们如果买这家公司那就是这家公司的股东了呦！）


17家公司 roe 大于20%的公司

这一项指标就有103家公司和我们挥手告别，看来地产行业并没有我们想象的那么好做呀！

接下来我们从这17家公司中再进行横相对比，从五大财务比率来进一步挑选出更好地那个公司

嘉凯城 同学，遗憾告别，现金水位过低容易挂掉！比气长这一项指标就离场了！


嘉凯城现金流量

华联控股，手里现金流不稳定，大起大落，2017年现金流量全部赤字，出局


华联控股现金流量

广宇发展淘汰出局！现金太少


广宇发展现金水位过低
深物业 A 现金流量起伏太大
粤泰发展气太短

经过了比气长的筛选我们挑选出，这7家公司，我们来仔细看下这几家公司的财务数据，透过现象看出本质


进入淘汰赛的选手们

一共7家公司，进入淘汰赛
我们第一个原则就是大盘股 ，万业企业 世荣兆业两家公司 盘子太小仅仅8亿与其他对手的距离较大，故遗憾离场，大盘股可以帮我们再无形中就规避一些，暴涨暴跌的风险，


万业企业市值太低
世荣兆业市值太低

接下来进入决赛阶段


万科a

世联行

华夏幸福

光明地产

从数据来看地产公司在2017年都遇到了这样的事情，缺钱！重点在这个烧钱的行业当中，缺钱是不是很要命呀！

由于万科营业活动现金流一直都是处于稳定阶段，几乎其他的对手不是一个量级的对手。根据我们的投资原则，大型股好公司，长期稳定的获利能力，高roe低负债，万科胜出。不愧是地产业龙头！

不过凡是都有两面，你能想象这样一个巨型航母，中国地产业的老大正在遭遇转型之痛，《投资时报》记者注意到，2018年上半年， 万科 的基本业绩情况保持稳健，不过，仍有一些难以忽视的苗头映射出这家标杆企业似已进入发展瓶颈：其一，最近三年 万科 中报 营收 利润同比增长率上升显著，但 归属母公司股东的净利润 有下降趋势；其二，2018年上半年经营活动现金净流量为净流出状态，现金净增加额亦为负；其三，继去年中报资产负债率 达“历史最高”后，该指标在上半年再攀高峰；其四，净 负债率 亦较去年同期大幅增长。

此外从业务条线看，一直强调转型做城市配套服务商的该公司，今年上半年来自房地产业务的结算收入比例仍高达95.0%。在如今的市场环境下，物业服务、与生活服务相关的其它业务，短时期内仍难当大任。其新晋确立为核心的长租公寓业务，也很有可能被裹挟进日渐发酵的租赁市场舆论风波中。

长租公寓或许是 万科 进军服务型业务的又一抓手。此前 万科 的核心业务局限在房地产开发和物业服务上，长租公寓刚刚被确立为 万科 的核心业务。其宏大目标是成为全球领先的租赁住宅企业。

路遥知马力日久见人心！毕竟满手现金，相信万科可以度过这一关，毕竟是好公司

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