2020-02-27期 房地产规划一

一、房地产规划的基本知识

1.房地产的基本含义

      房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的开发投资；房产是指物业建成后的置业投资。对个人投资者来说，所说的房地产一般是指房产。家庭购买房产的目的一般有两个：其一是自己居住；其二是获得预期收益。前者是消费行为，后者是投资行为。在现实中，自居和投资并不是区分得很严格的，有时自居房产也可作为投资对象，如出租、出售等；同样，投资性的房产也可自居（如在出售前）。

      按照性质分类：商品房、经济适用房、房改房、安居房、解围房。

      按照取得的时间分类：期房、现房。

      按使用性质：自住房、投资房（商铺、车库……）

2.房地产投资的概念

      房地产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。同时，房地产投资还涉及到房地产与金融资产的组合安排。因此，房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动，另一方面又表现为金融资产的投资活动。

3.房地产投资的方式

（1）以租代购

（2）直接购房

（3）以租养贷

（4）买卖楼花

（5）房地产投资券

......

4.房地产投资的优缺点

      优点:房产是一种耐用消费品，为投资盈利提供了广阔的时间机会、房产的价值相对比较稳定，具有较好的保值功能、房产具有不断升值的潜力。

      缺点:流动性相对较弱、投资金额比较大、风险较高（政策风险、道德风险……）。

二、房地产规划

1. 为什么进行房地产规划

      如果进行房产投资的时候不事先进行规划就可能会陷入以下困境：

    （1）由于目标重合，目前的资金不足以购房。

    （2）对未来的收支变化未能充分预期，没有合理的房产规划，导致购房计划难以实现。

    （3）没有房产生涯规划的观念，只想一蹴而就

    （4)没有可行的购房规划，难以强迫自己储蓄

    （5)如果不事先规划房产投资现金流量，则无法选择最佳的贷款组合。

2. 房地产规划考虑因素

      如果用于自住，购房者的使用成本主要是首付款与房屋贷款利息（不考虑诸如物业费等使用成本），而租房者的使用成本是房租

      (1)房租是否会每年调整。

      (2)房屋贷款与房租所得税扣除额。购房还要考虑税收方面的问题，可能购房比租房要贵。

      (3)房价上涨潜力。如果房价在未来看涨，那么即使目前算起来购房年居住成本稍高，未来出售房屋的资本利得也足以弥补居住期间的成本差异。如果房价低落，则租房居住成本低于购房的情况也有可能会发生。

      (4)利率的高低。利率愈低购房的年成本愈低，购房会相对划算。近年来，控制房地产价格上涨，提高了房屋贷款利率，因此购房的居住成本也越来越高。

3.购房规划

      衡量自己的负担能力

      按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价

      按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用

      学会计算购房的各种税费

      如何选择房子  

      投资自住房

      投资写字楼

      投资商铺

      投资车库

4.能卖多少钱的房子

      计算购房负担能力两种方法：年收入概算法与目标精算法

      年收入概算法（这里只介绍）

      购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担，对家庭现金流与生活水准的影响长达十几年甚至30年。不要陷入低首付的陷阱，买自己负担不起的房子。概算房屋总价负担能力时，可以采用下述公式：

      可负担房价＝［（年收入×首付款比例）/房贷利率］/贷款成数

      如年收入10万元，其中30%可用来交房贷。假设首付款的机会成本也以房贷利率计算，房贷利率6%，贷款成数70%，可负担房价＝［（10×30%）/6%］/70%＝714（万元），为年收入的714倍。前提是需先准备214万元的首付款。从这个简化公式可知：同样收入下，利率愈低，可负担的房价愈高；储蓄率愈高，可负担的房价愈高。一般人依房贷负担计算出来的可负担的房价上限为家庭年收入的5～8倍。

5.欲购买房屋总价＝房屋单价×需求面积

      需要支付的首期部分＝欲购买房屋总价× (1—按揭贷款成数比串)

      需支付的贷款部分＝欲购买房屋总价×按揭贷款成效比率

      每月摊还的贷款本息＝需要支付的贷款部分÷年金现值