今天带大家了解一下具体怎么做第 8 周案例分析.这次的案例分析是计算自己本小区、东京某公寓、美国洛杉矶某公寓好的买入价格。
计算房子的好结果的总体思路就是年净租金收入/本金=10 年期国债收益率
下面我就以自己小区的房子举例说明:
假设:首付 30%，最长贷款期 30 年，银行商贷利率 4.9%，购买税费为房价的
房子情况简介:锦绣新天地 80平，市场价 240万，月租金 2800 元。
下面我们用房贷计算器算一下我们每月的还款金额: 我们用百度搜索“房贷计算器”
根据房贷计算器可以计算出每月还款8916元，每年还款金额为8916 *12=10.7 万。每年还款金额为贷款金额的 6.36%(10.7/240=6.36%)
好价格
我们假设房价每平米等于 X 元时为“好价格”。 则(2800×12×0.9-70%×80X×6.36%)÷(30%×80X+5%×80X)=3.8% X=7265.8元/每平米
上述公式比较复杂，我们来拆解一下
净租金收益率=年租金净额/初始投资现金总额，当净租金收益率等于 3.8%时 对应的价格就是“好价格”，房价低于这个价格越多，就越有投资价值。我们 来看一下年租金净额
年租金净额=年租金总额-中介、维修、物业等费用-年房贷支出。租金总额-中 介、维修、物业等费用为毛租金
其中年租金总额为月租金*12，即 2800×12=33600
中介、维修、物业等费用估算为年租金总额的 10%，即 33600×10%=3360
年房贷支出为贷款金额的 6.36%，房子的单价为 X，总共 80平，总价为 80X，其中首付 30%，则需要贷款金额为 70%×80X，则年贷款支出为 70%×80X×6.36%，即 3.561X
即年租金净额为 54000-3.561X
再来看一下初始投资现金总额，即首付与购买税费。 其中首付为房价的 30%，即 30%×80X=24X,购买税费为房价的 5%，即 5%×80X=4X即初始投资现金总额=24X+4X=28X
年租金净额/初始投资现金总额=3.8%时为好价格 即(2800-3.561X)/28X=3.8%
即 33600-3.561X=3.8% x 28X 即 33600-3.561=1.064X
即 33600=1.064+3.561X
即 4.625X=33600
X=7265.8元/每平米
则:(2800×12×0.9-70%×80X×6.36%)÷(30%×80X+5%×80X) =3.8%
其中 2800*12 为一年收到的租金总额，租金总额里要去掉一些中介、物业、维 修等费用，估算为 10%，即 2800*12*(1-10%)=33600
80X 为这套房子的总价，
可以算出 X=7265.8元
2、东京某公寓，具体信息如下:市场价 1000 万日元，面积 15 平，月租金 63000 日元， 月管理费 4500 日元，月维修基金 3000 日元。购房中介费为房价 3%。首付 30%，还款期 限 30 年，房贷利率 2%。请计算东京这套公寓好的买入价。
根据房贷计算器可以计算出每月还款 25873 日元。每年还款金额为贷款金额 比率，即 4.4%
再计算东京公寓每月毛租金收入为 63000-4500-3000=55500 日元，年毛金为 666000，这一步已经把管理费和维修费扣出了
我们假设房价等于 X 元时为“好价格”。由于日本的 10 年期国债收益率为0.05%，参考意义不大。我们取美国 10 年期国债收益率中值(按 3.8%计算)看作投资日本房产的机会成本。其中中介费(3%)可以理解为购买房价的税费，类似于中国的购房税费。
即(55500×12-70%×15X×4.4%)÷(30%×15X+3%×15X) =3.8%
15X为这套房子的总价
可以算出X=102461日元
3、 美国洛杉矶某公寓信息如下:房价 415000 美元，月租金 1800 美元，月物业费 335 美元，月房产税及相关费用 415 美元。买房不需要付中介费，其他税费约为房价 2%。请计 算洛杉矶这套公寓好的买入价。
根据房贷计算器可以计算出每年还款金额为贷款金额的 比率，即(1741.7 x 12)/(415000-124500)=7.2
计算美国公寓每月毛租金收入等于租金减去房产税再减去物业费,
1800-335-415=1050
我们假设房价等于 X 元时为“好价格”。我们取美国 10 年期国债收益率
(按 3.8%计算)看作投资美国房产的机会成本。 即可计算出好价格。其中美国的他税费约为房价 2%类似于中国的购房税费 5%。
即(1050×12-70%×60X×7.2%)÷(30%×60X+2%×60X) =3.8%
其中年租金总额为月租金*12，即 1050×12=12600
年房贷支出为贷款金额的 7.2%，房子的单价为 X，总共 60平，总价为 60X，其中首付 30%，则需要贷款金额为 70%×60X，则年贷款支出为 70%×60X×7.2%，即 3.024X
即年租金净额为 12600-3.024X
再来看一下初始投资现金总额，即首付与购买税费。 其中首付为房价的 30%，即 30%×60X=18X,其他税费为房价的 5%，即 2%×60X=1.2X即初始投资现金总额=18X+1.2X=19.2X
年租金净额/初始投资现金总额=3.8%时为好价格 即(12600-3.024X)/19.2X=3.8%
60X为这套房的总价
可以算出X=1221美元