投资型不动产

大多数情况下，拟在专业报刊书籍中看到不动产买卖的注意事项以及不动产带来的价值时，你会发现，地点是最重要的、要选好地点等。

当然，地点很重要。但是如果仅仅关注地点，虽然你可以买到几年后升值的理想房产，但这不属于“投资型不动产”。基于未来房产升值而购买的不动产，只能算作投机。因为只有当你卖出不动产时，才能获得收益。

投资型不动产是一种投资，从你买进不动产的那一刻起便可以获得收益。投资型不动产中最重要的因素是，每年净租金与购买总价的比值。通过这一比值，你可以很容易算出真正的租金收益率。优质的投资性不动产可以至少带来8%的年收益率（扣减税收优惠后）。

把每年的净租金除以购买总价，再乘以100%，便可以得到不动产的租金收益率。如果买进该不动产的时间已经很久了，你可以用当前的不动产市价来计算。

举例来说。一项不动产总值100万元。当前，每年的净租金收益（不算水电气等附加费用）为4万元。根据计算公式：用4万除以100万，等于0.04，再乘以100%，得到结果为4%。也就是说，该不动产带来的纯收益率为4%。购买总价等于是25年的租金收益（100万除以4万，等于25）。

事实上，例子中的收益率符合目前大多数不动产的实际情况，年收益率介于4%~6%之间。如果把管理成本和维修成本计算在内，税前收益也就所剩无几了。

不过，这还是表明投资者从买进不动产的一刻，就已经开始有所收益。下列的一览表可以帮助你快速评估，一项不动产是否属于投资型不动产，还是只属于一种投机，甚至完全只是“赔钱货”。在下列图表中可以看到，年租金同样为4万元的条件下，以不同的价格计算出来的收益率：

​

最简单的标准是，不动产购买价格不能超过租金的12.5倍。如举例所示，在年租金为4万元的前提下，作为优质的投资型不动产，其购买价格不能超过50万欧元。

你可能会摇头表示，怎么可能有这样好的价格。的确，找到这样的“宝藏”非常不易，但它们是真实存在的。只要认真花时间去寻找，你甚至可能找到年收益率为20%的不动产。不过，搜寻这类优质的不动产很费精力，通常可能都是强制拍卖。

之前提到过的封闭性不动产基金中，好些不动产的收益率只有5%（甚至更低）。聪明的卖家提供的大多数不动产都只剩下税收优势。他们会着重强调，缴税后，你每月只需支付很低的额外费用（差额），30年后整个房产就完全属于你了。而真实的税前租金收益从不提及。

加入收不到租金，利率又上升，以及税收政策的改变，那该怎么办？那样，你只能以低价出售房产。由于你急着脱售，买方便可以收货一笔真正的投资型不动产。而你呢？只剩下债务。

小贴士：

不要用期待价值上涨的投机心理来购买不动产。更多的是要通过租金收入，关注真正的收益率。只有这样，才算是投资。