股票、基金等投资工具你可能有了解接触过，但是有一款投资工具你是否了解呢？
今天小编和大家聊一聊一款低门槛、高收益、低风险的投资工具，那就是REITs。
有关注国外投资市场的小伙伴可能对REITs比较了解，因为目前REITs这一投资工具在国内还处于试点阶段。
相信不久后就会在国内陆续上市，在未正式上线前，小编提前给大家科普一下。
什么是REITs
REITs（Real Estate Investment Trusts）指的是房地产信托基金。
它是一种以发行股票或者收益凭证为方式，汇集投资者的资金，再由专门的机构进行房地产投资经营管理，并将投资的综合收益按比例分配给投资者一种信托基金的形式。
这么说太枯燥了，小编在这里举个例子。
有一家购物广场建成了，然后REITs在股市上募资，资金募集完成后，将这家购物广场买下来，交由专业的机构进行经营管理。
接下来这家购物广场的所有收益，有90%会按比例分配给投资者，10%给到管理机构，作为管理运营的报酬。（这里的比例不是绝对的）
本质上而言，它就是房地产资产证券化的一种方式之一，也可以理解为就是将资产证券化。
REITs的分类
根据收入来源的配比不同，REITs可以分为三种类型：权益型、抵押贷款型和混合型三大类。
权益型REITs主要的收入来源可以分为两部分。
一部分是物业和不动产等所产生的稳定的租金收入；第二部分就是不动产自身价值的提升（比如房价上涨）
目前权益型REITs占据较大的市场和比重，属于比较主流的方式。
权益型REITs持有物业大部分属于非住宅类物业，包括商场、酒店等。
抵押贷款型REITs，主要投资的对象是房地产的抵押贷款或者抵押贷款的支持证券（MBS）收益来源是抵押贷款所产生的利息。
MBS是最早的资产证券化品种。最早产生于60年代美国。它主要由美国住房专业银行及储蓄机构利用其贷出的住房抵押贷款，发行的一种资产证券化商品。
混合型则是两者的结合，既有权益型又有抵押贷款型。
REITs的特点
为什么说REITs是投资利器呢？接下来我们来看看REITs有哪些特点，使它如此与众不同。
REITs具有很好的流动性，REITs将完整的物业资产切割成相对较小的单位，而且通过公募的方式，使资产能够在公开市场上市、流通和交易。
我们所有人都知道投资房地产可以赚到钱，但是为什么大部分人都没有投资呢？
因为过往的房地产投资动辄需要上百万起步的资金投入，像我们这种中小型投资者往往是没有办法参与投资的。
REITs这样的做法使得投资者的准入门槛降低了，为普通投资者提供了一个投资房地产的渠道。
也就是说作为中小型投资者的我们，未来也能通过REITs来接触到房地产。
另一方面REITs通过将物业资产进行拆分上市流通，将原本流动性较差的房地产，转化为流动性较高的公开上市基金。
从流动性来说，REITs盘活了物业资产，优化了社会的资源配置。
并且REITs和国内的单一房地产信托投资不同，REITs大部分投资于能产生稳定现金流的物业资产。
这些资产包括有写字楼、商业零售、酒店、工业地产等非住宅类资产。
所以投资REITs相当于投资了一个物业资产池，是属于投资组合。
REITs通过这样的投资组合，分散投资显著降低了非系统性风险。
长期来看，REITs和股市、债市的相关性低，是一种很好的分散风险的手段。
根据组织形式的不同，REITs可以分为信托制和公司制。
实际上除了少部分私募的，目前市面上公开交易的大部分REITs为主动管理型的公司制。
无论哪种方式REITs都会积极参与到企业经营的全部过程。
公司制的REITs拥有着完整的公司治理结构，其管理的规范性，有着和其他投资产品有着不一样的特性。
REITs会将投资中的绝大部分收益分配给普通投资者，通常这一比例会达到90%。
从各国的运作情况来看，近20年来REITs的资产收益率是比较高的。
REITs还有一个特点就是税收中性，即不会因为其本身的结构产生新的税收负担，反而会以为地方政策而有一定的税收优惠。
REITs的优点
首先，对于中小型投资者来说，REITs提供了很好的投资机会，因为REITs极大的降低了投资房地产的门槛。
专业化的管理将募集到的资金严格用于房地产投资组合，很好的分散了房产投资本身的风险。
而且投资者拥有的份额可以采取股权转让的形式，提供了较好的流通性和便利性
总的来说，REITs提供了一种相对安全，收益稳定，流动性强，信息透明，且与传统股票债券投资相关性较低的产品。
即使在特殊时期，当股票和债券市场出现大幅下滑得时候，REITs也不会有太大波动。
REITs的运作模式
那么REITs的运作是怎么样的呢？
按照REITs的组织形式不同，REITs可以分为信托型和公司型。这两种模式的管理、参与方式是有些不同的。
信托型REITs
信托型REITs是通过发行受益凭证进行资金募集，之后再进行物业投资的。投资者持有REITs的信托凭证也可叫做基金份额。
在信托制REITs的模式下，投资者与管理人之间达成信托法律关系，管理人按契约将投资收益进行均等分配。
一个典型的信托型REITs的参与者至少有：投资者、资产管理人、托管机构、物业管理人。
资产管理人的职责是对旗下的资产进行统筹管理，包括管理旗下拥有的物业资产、对物业的收购、处置进行决策等。
投资者是REITs权益型资金的来源。REITs也可以通过银行贷款、发债等方式进行债务融资。投资者是不参与日常运营管理的。
物业管理人负责对REITs旗下资产提供专业的物业管理，其收入来源是物业管理费用。
托管机构是REITs资产的名义持有人；信托型REITs按照资产管理和保管分开的原则进行运作，由专门的托管人保管信托资产。
公司型REITs
公司型REITs则是通过发行房地产投资信托股份的方式来筹资。
资金募集完毕之后会成为房地产投资的股份有限公司，这就是公司制的由来。
在这一模式下，投资者成为了公司的股东，而公司将投资收益以股利的方式分配给投资者。
在公司制下，REITs本身成为了为公司制的实体，只是因为在经营主业、利润分配等方面符合了REITs相关规定，因此获得了REITs的税收优惠。
以上就是关于REITs的入门知识，小编重点介绍了REITs的概念、特点和好处。
当然啦，关于REITs的内容还有很多，小编就不过多赘述了。
从今年4月开始，国内逐渐开始对公募REITs的试点工作，相信在不久的将来，公募REITs就能面向广大投资群众了。
相信未来REITs在中国将得到长足发展，点亮商学堂也会持续关注关于国内开展REITs的动向，持续为大家带来更多理财信息。
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