最近我发现，楼市割韭菜的又一超级概念横空出世，许多人正在往里冲！
没错，就是最近出场率非常高的郊区新城。
郊区新城是什么？很多人还没来得及细想，就在以限购严格著称的上海，放松五大郊区新城落户的消息中，忍不住发出第一声：“卧槽！郊区要成香饽饽了？”
紧接着，发改委也表态了。前几日，在国家新闻发布会上，发改委副主任胡祖才发言，大意是超大城市要与郊区新城和周边中小城市联动发展，引导郊区新城承接城区非核心功能的转移。
趋势变了！？郊区的春天要来了？一批新城要崛起了？
在我反复揣摩发改委的深意，体会郊区新城的独特后，我还是忍不住给耿直一把，给各位泼个冷水：
千万不要被上海五大新城规划迷了眼，当下90%的郊区新城，实则都是顶级天坑！
提到新城新区，大家都很亢奋，这种感觉我懂！
一张白纸的地方，稍有政策与产业风吹草动，房价就是从零到有，从有到炸，这是新城投资最刺激、最具想象力的地方，也是过去让无数人失去理智的地方。
这次郊区新城概念，我又嗅到了些熟悉的味道。
多么美好的“投资机会”呀！发改委鼓励，是不是意味着政策关照足够多？上海、广州、南京、青岛纷纷尝试郊区落户，入场难度是不是大幅降低？市区与郊区的巨大价差，是不是意味着上涨空间足够大？
如果你也正在思索这件事的可行性，你真该庆幸关注了大胡子说房，接下来我要说的，绝对是政策后的真相，认真看，看完记得转发朋友圈，提醒更多的朋友别掉坑！
郊区新城能不能起来？先回顾回顾它们的前辈——新区。
同样是离开主城区，再造一座新城，新区与郊区新城要崛起，思路其实差不多。
改革开放短短几十年间，新区正在我国大地上疯狂的繁衍复制！但命运千差万别，绝对的坑多机会少。
就拿规划最高的19个国家新区来说，有浦东新区这样崛起为城市新中心的先进楷模，也有像兰州新区这样，依旧还在苦苦挣扎自救的后进者。
城市发展的真相非常残酷，一个城市能崛起一两处新区新城，已经是极限了！
回顾一下，过去各大城市发展的还算不错的新区，武汉不过是光谷新区；合肥政务与高新都有起色，但产业落地至今不温不火；成都也仅仅只崛起高新南与天府新区核心直管区而已；就连一线广州，这些年喊了许久的东进，称得上核心的，还是只有珠江新城。
造新城难！不断的造新城更难！
回看崛起新区的成功经验，离不开两大要素：
1、资源充足，城市能级高！
2、舍得砸资源，集全市、全省之力去搞发展！
只有这个城市，人口、资金等各类资源充足，才能给新区发展机会。
只有舍得往新区砸资源，人口才有流入新城的理由，才能带动新区的崛起，带动新城的房产价值！
合肥不仅将市政府搬到了新区，省府也搬入新区，此外还引入一众优质学区分校，45中、4中，顿时就引入大批虎爸虎妈；
武汉更是将代表未来的唯一光芯电子产业，尽数放在了光谷新区；
成都更是，高新南之所以成为如今最成熟的新区，不仅因为有总部的落地，还有优质学区的导入，更有2号线地铁通达。
新区的崛起，看似充满了传奇与机遇，但背后实际上是一场资源对决！
所以看新城能不能投资，不要看规划多么天花乱坠，要看看真正在落地的有什么？
有没有真正的产业入驻？
与没有政府迁入？
有没有优质学区引入？
有没有地铁规划？
这些都是政府发展力度的信号，如果这些都没有，你还兴冲冲的去新区买房，只能说有些人为接盘而生！
无论是新区，还是新城，想要在郊区的空地崛起，思路都是相似的。
郊区新城，定位是承接主城区非核心要素转移，缓解中心城区的压力。
这个定位，已经决定，郊区新城，未来难有大作为！
当然郊区新城此刻万众瞩目，不过是被上海的光环隐去了郊区的事实罢了。
郊区放松落户，真的能够引入人口吗？
大家醒一醒，吸引人口一定是产业、就业机会与薪资。
人都是趋利而生的，这就是人口流动的真相。
不信大家看看广州，增城和从化从不限购，但人口流向了这些地方吗？从百度热力图来看，增城与从化的人口，远比不过临广的佛山区域！
时代早已在转向！2019年，我国城镇化率已经突破60%，我国城镇化全面进入中后期！
这意味着，从前那种吃大锅饭，山卡拉的城市都能搞点人口流入的时代，已经过去了！
现在人口竞争，是群狼环视，所有人都盯着这么存量人口！
所以，我们可以看到，各大城市抢人的战略都已经变了！
一流城市已经在布局未来的教育，比如深圳正在狂建大学，吸引优质人才；
二流城市在布局产业，拼命想要搞点名企落户；
三流城市，能做的是什么？不就只有放松落户...
未来人口流动真相就是，不断向核心城市核心区域涌动。
哪怕你是一线郊区，也没有什么特殊待遇！
此刻，上海对五大新城规划非常高。
从1月到3月，六次在政府文件与发言中提到“五大新城”，推动力度非常迅猛。
定位是要将五大新城打造成职住平衡的独立城市。
但我依旧有些担忧。
上海能级非常高，但这不意味着他可以逆势而为。
人口就是会源源不断的向中心经济效益高的地区跑，这是大家来上海的理由！而买房，大家逃不过挨着工作去找，毕竟刚需一定会考虑自住！
如果说五大新城，只是打造成睡城，通上轨道，引进学校，加大土地供应，很有希望成功，房价也会有一定的涨。
但打造成职住平衡的独立城市，这些显然不够。如何壮大特色产业，吸引更多的人口，需要更多的执政目光和资源倾斜。
此刻，依靠着上海城市能级与实力，这样的郊区新城，还可以长线赌一赌，睡城也可以涨一涨，不算坑！
而像南京这类城市，郊区就是真正的天坑！放松郊区落户不过是为炒房打开的缺口。
表面是为了发展都市圈而放松六合、溧水等远郊限购，但却能无差别购买市区的房子，到底意欲为何，各位懂的都懂！
政府是真正的端水大师，所有逆趋势的政策，你都要仔细的思考一下可行性。
新区的亏，大家不可能没有吃够！郊区新城，就不要轻易的去凑热闹了！
zf大多数时候，不过是想要低收高卖，再造新城，炒炒土地财政，冲冲政绩，而你的资产没了就真没了。
最后再为大家总结一下，如何在众多的郊区新城中，找到靠谱的选择，一定要尽可能多的踩到以下这些因素：
1、地理位置要靠近城市最的核心区域，不要超过50km。
2、一定要在一线城市，目前所有二线城市尚不具备辐射周边郊区的资源。
3、与核心区有地铁连接，比如上海的金山，这样的郊区永远不要考虑，没有铁路规划，真还不如昆山划算！比如深圳大鹏，还真不如就去买惠阳。
4、盯准真正落地的产业，而非纸上规划。
看清未来的人口趋势，千万不要因为上海太过耀眼，而忘了郊区还是郊区！