日更第4篇：为什么不买公寓？

1.公寓的流动差。公寓易买难卖！你可以看到各种优惠卖一手公寓的，去中介找找看，有没有卖二手公寓的，基本上很少。用事实数据说话。

2.公寓脱手难，手续费高。为了卖出去，一般都是通过高额中介费，10%都很正常，你的利润会被吃掉很大的一部分。

3.公寓是商业水电，有些还不能动火，居住成本高，限制高。

4.财务分析，公寓首付五成，贷款期限最长10年。资金的杠杆低，商业住宅首套是3成，贷款期限30年。因为公寓贷款期限短，月供金额高。相对比，商业地产远优于公寓。例如，100w公寓，贷款50万，月供5200。如果是同样买商业住宅，50w首付，可以买160w的房子，贷款110w，贷款30年，月供是5800。住宅撬动的资产比例，远高于公寓。

5.公寓的出租难度高于住宅。按照租金回报率，要20-30年才能回收成本。当然如果算住宅也不高，不过还是要重点看升值空间。

6.公寓升值空间低。公寓远低于住宅。实际数据各自查吧。

7.公寓的后期资产的转换更难，银行首选住宅的贷款，都不愿意做公寓的贷款。后期增值后，公寓希望抵押扩大资金利用难度大。

8.限贷限购问题。绝大部分人买公寓是因为没有了房票，只能投公寓。事实上，真正做房产投资，限贷限购都不存在，有很多破解的方案。并且目光和格局要放到更大，不要聚焦在你所在的城市和区域。

再补充回报率，公寓的增值基本上跟不上住宅，假定5年后，房价增长100%，公寓顶多是50%-80%左右。就拿刚才的例子，同样是投资50w，价值100w的公寓，增值到150w，赚50w，卖掉，还要给15w中介手续费，大概就是赚35w。如果是住宅，投资50w，房价160w，增值100%，房价320w，卖房基本上可以成为卖房市场，买家承担一切费用，基本上是赚160w。对比160w和35w，你就可以看到巨大的差别了！