房地产估价报告的质量探讨

一、背景

房地产估价报告是对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的总结性文本，该文本是估价机构依据《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）进行编制，一般用于交易、抵押、清算、拆迁补偿、企业兼并、房产纠纷等环节。

房地产估价报告的内容和结论的责任主体是，在其上签名、盖章的注册房地产估价师以及加盖公章的估价机构。

二、质量的提出

据此，是不是只要看到估价报告上有签名、盖章，委托方就可以直接引用其上的估算价格进行后续业务处理？

如果估价报告本身存在质量问题，其错误的估算价格引发了委托方产生不良后果，事后固然可以追究估价报告编制方的责任，但事实上委托方也要承担由此产生的一些后果，如何避免这些问题？一方面估价报告编制方要提高报告的质量标准，从源头上尽量规避质量事故的发生；另一方面委托方在采信估价报告上的价格时，需要进行科学审计，尽量避免采信错误的价格。

三、质量管控的难点

由于每一份估价报告的内容很多、专业性很强，所以对估价报告的质量管控就变得非常困难，工作量也会非常大，因此就需要引入更加科学、高效、智能的质量管控手段解决这些问题。

综合以上，估价报告的质量管控目前主要面临两个问题：一是管控什么？二是如何管控？

四、解决思路探讨

估价报告质量管控的内容可以简单分为三类：

1、合法性，估价报告本身要符合《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》等法律法规的要求，否则源头上就是非法，内容再正确也没有用。

2、合规性，对于估价报告在《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》中明确的规范性要求，包括格式、内容、估价方法等，如果违反估价规范或者相关行业规范，则最终估算的价格显然也就不能采信了。

3、合理性，估价报告要对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定，因此就要确保估价对象相关信息的合理性，避免各种原因导致的不真实型信息混在其中，否则对不真实、不完整的估价对象进行价格估算，其结果还能正确吗？

关于如何管控的问题，尤其在近两年新冠疫情的大背景下，如何有效管控估价报告的质量，则需要综合运用大数据、云计算、人工智能技术等探讨、研发一种创新的质量管控模式，不仅仅要对估价报告本身的质量管控，同时还需要对估价报告的上下游业务工作进行协同考虑，否则无法保证估价报告质量措施的有效落地。