老商圈和新商圈中间隔着一批批死去的商户

昨天是在市区找铺子，晃了几个商圈，没看到合适的，今天调整了一下思路，往郊区找找。

不是三心二意没方向，而是选址初期的给自己热热身，先从宏观上了解各区域的情况，从而选定区域，再选定区域的基础上，再研究区域里的商圈，每条街道，每个商场。

有一种商圈我是很喜欢的，就是封闭式商圈：就是一个商圈远离市中心，或者远离市中心的其他商圈，中间隔3公里以上，附近的居民都只能到这个商圈消费和休闲，要到其他商圈，需要乘坐至少30分钟的公共交通。 

一个大城市的郊区就很多这样的封闭式商圈，这种商圈通常很活跃，我在上海的时候见过这样一个地方，上海的朋友有兴趣可以去看看，叫“岭南公园”的地方，在上海的北部，离市区最近的商圈“中铁中环时代广场” 大约3公里左右。 这里住着密密麻麻的人，有几十个楼盘，大约有几十万人，因为全是住宅用地，没有空间建大的商场，而要到最近的市区商场逛需要花比较多的时间和经历，只能在岭南公园附近的几条街道消费，所以这里的店铺生意都非常非常好。

我今天去的这个地方，也是我想象中的封闭式商圈，因为是在一个岛上，四面环水，而且离市区最近的商圈至少4公里，不过我到那里以后让我吸了一口凉气，因为这里的一个中心商圈有一半以上的店面在转让。

为什么？ 因为“新”。虽然已经两年多了，但依然是新商圈。

新商圈的发展规律是什么？以前说过很多次，需要一批批死去的商户养出来。新商圈到老商圈的路，就是商户们特别是个体商户们前仆后继阵亡的路。

不是危言耸听，我们看店的时候在店里的微信朋友圈里吆喝了一下，就有店里的顾客马上跟我们说，不仅仅是现在都在转，这里前面两年已经死去无数商家了，劝我们谨慎。

新商圈为什么难做？有两个主要原因：

第一，人气还没有形成，人流量少。除非运营能力极强的开发商或者运营商，否则即使有地理位置的优越，也很难改变消费者固有的行动路径。

第二，消费氛围没有形成，让附近的消费者习惯性的去一个地方吃饭或者喝下午茶比我们想象得要难很多。

上面两个问题如何解决的呢？

第一，交给时间。很多商场会设定至少3年的亏损目标。他们知道，开始没人很正常，慢慢就好了。

第二，交给商户。不止一位商场的内部人士跟我说过，一个商场要旺起来，总要死几批商户的，他们知道这点，但还是会给前来找店的人描绘商圈的美好前景。

第三，把这个任务尤其交给大品牌。商场或者物业都特别偏好大品牌，会给大品牌及其优惠的条件，比如一定时间免租期，承诺不涨租金，补贴装修费等等，因为大品牌自带粉丝，可以给商圈带来人气。

所以，我一直建议各位老板，在选址新商圈的时候要谨慎，甚至直接不考虑新商圈，就因为尽管物业或商场告诉你，楼盘销售完了，商场也入驻满了，但是离一个商场人气旺盛还有很远的路要走，招商人员或者房东说的“很快就旺起来”，也许是一年，两年，甚至三年，但是开店的个体老板可等不了一年，三个月生意不好，我们内心就要开始崩溃了。