最近好多朋友都来告诉我，上海楼市回暖了。
我打开常看的小胖看房公众号，的确是一片火热，售楼处里挤爆掉的照片随处可见。
不过，置身到微信群里，又是另外一种情绪。不下一个粉丝透露，因为担心疫情影响经济，买房的事暂时搁置了。
忽然间，上海市场进入一种十分诡异的状态。
成交是在慢慢变好，每个人都看得到，但还是忍不住要忧虑未来。
我在房圈混了十多年，从没遇到今天这样的状况：楼市明明在发光发热，购房者心态却如此撕裂。
好在，魔都财观不是一个只会云评论的自媒体，我们每天都在带着粉丝
实操买房
，今天这篇就给大家说说我们在一线真实感受。01
和大家交代的第一个发现是，3、4月的上海楼市真的有小阳春，比前两个月是好了很多。
有这么一个判断，不是道听途说，而是来自于我自己的一套出租成交。
我在楼市也算个老人了，手上还是有些房子的。
前两天，有一套房子租客到期了，照例我去把房子重新挂牌。
因为刚挂牌想试探市场，所以我一下子把租金从5300提高到6000。接下来是常规操作，钥匙一把一把送到周边3公里所有中介门店。
当我吃过午饭发到第五家中介的时候，忽然接到第一家中介的电话，说有租客看中了，想谈价格。
我一开始以为是中介套路我，去了之后看到，真的有个年轻人坐在店里面。
小伙子也很实在，他原来就在小区里有房子，这次是给家人租房，方便互相照顾。大概聊了15分钟，最后以5700租金成交了。
讲真，我从来没有这么快的把房子租掉过，以前换租客的空置期至少也有一周。
这件事引起了我的重视，因为租房市场比买卖更敏感，租房市场的率先回暖，意味着上海的真实居住需求在释放。
这里有点反常识，不是都在说经济很差大家失业，为什么还有人愿意花那么多钱借房子呢，我一开始也没想明白。
直到昨天我看到了丁祖昱文章里的图，招聘网站数据显示，上海月薪5千到5万各个薪资段的就业岗位不跌反升，比其他城市好得多。
看上去，上海的实体经济还是不错的，应该是好的就业环境给了楼市购买力支撑。
02
当然，更直观的楼市热度，还是要看二手房成交。
这两天，信义地产发布了上海第一份3月二手成交报告。
3月上海二手住宅共成交约1.52万套，这个数字比去年高峰期每个月2万套的牛熊分界点，还差不少。
只看3月成交总数的话，只能说刚刚摆脱静淡市。
但是如果你看细节的话，会发现楼市正在默默发力。
因为疫情的好转，上海很多小区已经允许快递员和中介进入，上海二手成交回升速度很快，3月最后一周0.48万套，已经达到了小阳春水准。
如果市场能维持这样的热度的话，我估计4月的数字会更好看，成交热度会继续扩散，因为大家都是买涨不买跌的。
03
我带着乐观的预期，去找了我们团队二手房专家孟老师确认，想问问一线的情况。
孟老师证实了我的想法。
他告诉我，4月第一周，我们团队就完成去年高峰期半个月的成交量，继续延续3月份的好生意。
但成交是有分化的，现在上海卖得好的二手房主要是学区房和有规划的热点板块。
上海因为民办摇号的关系，进民办名校不再是板上钉钉的事情，家长们空前焦虑，都在为孩子准备保底公办学票，中内环的学区房全面回暖。
特别是对口双学区或者9年一贯制名校的，不管是老破小还是次新板楼，由于买的人多，房东心态变好，浦东有的地方已经涨了10%。
另外，像大虹桥、张江、三林这些地方，虽然没有什么学区概念，但因为有产业支撑，照样有很多人追捧。
不过，那些没有学区、没有规划、单轨交或者没有轨交的板块，就没那么好运了，比如金沙江西路丰庄、比如华新这种，二手依然很淡。
告别孟老师，我接着调研了新房专家火箭哥。
火箭哥的观点也很干脆：上海的新房这2个月到访量的确很大，但还没有到暴发的时刻。
像绿地外滩这种2000万总价还能抢光的毕竟是少数，新房还是沉默的大多数，比如徐汇梧桐公馆和康城清水湾认筹就一般般。
当下只有两种新房卖得好：产品过硬或者区域内没有竞品。
说穿了，不管是二手房还是新房，上海楼市已经出现了供不应求，但只有局部供不应求。
透过两位专家说的那些楼市撕裂，探寻下板块冷热背后的规律，我发现市场正在呈现一个新的特征：
购房者的产品思维开始崛起。
这里说的产品不只是户型装修小区物业，还包括了产业赋能和教育赋能，是把房子当做体系化居住解决方案。
现在的购房者变得空前理性，一个房子要卖的好，要么长的好，要么供应少，要么有学票，否则是不会买单的。
这就是典型的自住购房型需求，关注即时满足的结果，而不是预期画饼。
04
好了，说到这里，大家应该明白了当下的上海楼市，不是全面回暖，而是结构性回暖。
有买房的客户，但只限于自住和改善需求。
当下是真没有什么纯投资需求了，我说的纯投资需求是三年前那种全杠杆买房的打法，这种基本被消灭光了。
我看到的购房者思路很清楚的，买房就是为了自住要爽，就算自己暂时不住，也会按照自己的偏好眼光来选房，因为难保将来要用。
所以这导致一个房子好不好卖，产品力和资源赋能的决策占比非常大。
我记得以前涨得快的时候，我们最喜欢是那种大面积低单价的房子，因为可以做高杠杆，来获得高利润。
而现在的选筹思路似乎有所改变，大家变得喜欢漂亮外立面，喜欢学区，喜欢地铁，要有配套。
购房者愿意为获得感支付溢价。市场里有设计感的新房开始变得好卖，二手房里那种好看的次新也开始热起来。
为了迎合需求，供应端的反馈也很快。
最近几周我接触了几个房企， 都在趁机加推，我看了一眼，清一色的改善产品，就算是很远郊的，明明应该做上车盘的，也努力去做叠墅、平层、大三房外加精装这种。
不知道大家有没有注意到，当下其实是个很微妙的风口，新房市场新产品供应的迭代，就是未来2、3年后次新二手房市场主力成交。
一旦等到这一批新房卖光之后，有效成交不断加强购房者产品力认知的时候，整个市场的分化就会被固化：
没学区的老破小越来越难卖，作为存量保有的基石，沉淀下来，而增量的成交，只有漂亮住宅或者带强势资源才能有交易量。
这是一个十分值得关注的趋势，我不知道是否一定会走出来，但值得留意，这关系到未来十年我们买房保值增值的方向。
05
说来讽刺，今天和你反复强调房子产品力的我，以前其实最不讲究产品力。
毕竟，习惯了过去十年，那个多买面积就能赚钱的大时代，换到今天这种精雕细琢的选筹，讲真我还需要点时间才能适应。
不过，最近发生在我身上的一些变化，也让我开始慢慢理解产品力驱动这件事。
这几个礼拜，我一直折腾自己办公数码环境，先后配了机械键盘，mac，妙控鼠标，大屏幕。
捯饬完了之后，看着办公桌上一堆自己买的东西，忽然觉得自己有点好笑。
以前年轻的时候，买电脑就喜欢追求CPU、内存，越快越好，鼠标键盘嘛一百块山寨就行了。
没想到，自己人到中年之后，迷上了追求周边，CPU弱一点，内存少，都好说，但是键盘要用手感好的，鼠标要用操控便捷的，显示器也上大的，最好再配一把人体工程椅，这些东西让自己坐在电脑前忙个几小时，身体也还扛得住。
人呢，到了一定年纪，就慢慢失去了当时天不怕地不怕，改变天下的勇气。
没办法，终归要面对现实，毕竟那么多年过去了，我发现除了自己被世界改变了，世界上什么都没变。
与其追求不切实际的梦想，不如踏踏实实地改变下眼前的境遇，让自己过得好一点，该享受生活，就好好享受生活。
所以这几年，我开始慢慢理解那些买好房子自住的人。
以前房产是投资品，就像个横冲直撞的少年，心比天高，没那么多讲究，只要把规模做大就行了。不管是对房企，还对个人，本质上都是在做大仓位，靠价格增值赚钱。
这样的模式下，你去买个高价盘享受，当然被人说不克制。
但今时今日不一样，中国楼市和我们这代80后一样，都慢慢步入成熟，你说上海这样的动则近千万一套的房子，再快速翻倍，即便像我这样乐观的，再有想象空间，也不敢想这个画面。
这个世界终归要变老的，人们也会慢慢变得实在，购房者不再追求那么虚无缥缈的涨幅。
所以现在的购房者的心态就是：你别跟我说什么规划、愿景，对不起，我看不到那么远，经历过这次疫情之后，更不敢想那么远了。
大部分人，在当下买房，都是很务实的。
房子么，就应该漂亮、豪华、有学区，让自己过的好一点。
至于什么增值，那是以后的事情，有最好，没有也无所谓，反正不能挡着老子住好房子。
嗯，这个世界终于又回到它本来的样子。
很现实，也很真实。
以上是正文，来自观观。