山有小口—焦伟原创

凡所占田，约为条限，裁剪租价，务利贫人--唐代，陆贽

最近的房产热门话题非"房地产税"莫属了，但若抛开国际国内形势和人口问题来看待"房地产税"这个不算新生的事物，把它作为一个单纯调节房价的手段，无疑是低估了它牵一发动全身的洪荒之力。爱因斯坦说：一个问题的解决方法无法在问题自身的层次上被求得。要探究其来龙去脉要将其放到大的时代背景下。

并不突然，房地产税的立法问题从2015年6月1日直至近期2021年10月15日习近平在《求是》杂志发文，合计共有十一次的中央层面的相关表态，此次最高层亲自发声也说明了这一改革的艰巨性复杂性和争议性。尤其从十年前的2012年开始上海重庆试点征收房产税，上海每年的征税金额不到200亿，仅占财税收入的1/80，几乎可以忽略不计，经济最发达思维最活跃的上海都是一地鸡毛，其他城市推行又将如何，如此艰难为何要强行推进，这就不得不使人联想到8月17日，中央财经委员会第十次会议中强调："在高质量发展中促进共同富裕，正确处理效率和公平的关系，构建初次分配、再分配、三次分配协调配套的基础性制度安排"。文首引用唐代陆贽"务利贫人"，与近来所倡导的共同富裕不谋而合。

共同富裕

共同富裕和三次分配的提出，具有划时代的意义，从某种程度上可以被视为"邓小平理论"的完善，而我们接下来一个阶段的主要任务是想尽一切方法进行三次分配达成共同富裕，在改开后40年以来二次分配基本结束、各方利益相对均衡、阶层相对固化的前提下，无疑会与既得利益方产生巨大冲突，好在我们有集中力量办大事的优良传统，于是我们看到政治经济学再次发挥神奇的作用，风云人物动作频频："阿里巴巴宣称拿出1000亿元分十大行动助力共同富裕"、"碧桂园共同富裕之路""腾讯1000亿助力共同富裕"，这也是继"精准扶贫"后众多大企业的集中发声，如果许老板此时还安好的话，他的口号也许会更加响亮些。

前有国际形势"百年未有之大变局"、后有疫情叠加，我们对待疫情是以防堵为主，国际间的人员和物资流动近乎冰封，当下基本上是闭关锁国自给自足的状态，根据供需原理，自给自足又需要强大的内需做支撑，而人口红利消失又是目前的内需不足和疫情后长期发展的一个最为艰巨的问题。

三胎时代

今年的5月31日中共中央政治局会议明确全民放开三胎，消息发布的极为突然，笔者认为原因有四：在需要拉动内需的时候人口红利消失；在还没有优化好产业布局的情况下的世界工厂转移；在还没有完成社会保障体系情况下老龄化社会措不及防的到来；在还没有完成人口质素大幅度提升情况下的全球高科技时代的冲击。基于以上四点原因，造成目前亟需调整人口结构，来延迟或者说对抗这一波又一波的浪潮冲击，从三百年前我们泱泱中华的"四万万五千万人"的最大优势就是人多，而四十年运动式的计划生育造成的结果便是的矫枉过正、生育意愿陷入冰点、陷入低生育陷阱，越往后出生的人越加明显，60后、70后、80后生育意愿依次递减，现在到了90后，干脆连婚都不接了， 日前民政部门公布的一组数据目前中国90后人群约1.7亿人，登记注册结婚的不超过1000万对，且在已结婚的90后人群中，离婚率高达35%。

三胎政策放开后至今有5个月，虽然还未到一个生育周期，但据最新统计数据显示，统计的25个城市2021年1-7月份的新生儿数量，同比下滑17%，由此来看，2020年的1200万新生儿数量并未筑底，今年将持续下滑。《国语》之《越语》中曾记录了越王勾践鼓励生育的政策："生丈夫，二壶酒，一犬；生女子，二壶酒，一豚。生三人，公与之母；生二人，公与之饩。"可见，鼓励生育古已有之，我们看到8月以来，多地陆续出台鼓励生育的配套政策，除生育假外，涉及医保、教育政策、住房保障等方方面面， 8月17日江西：开放三孩线上线下生育登记；9月13日广东：奖励80天假期；9月14日甘肃临泽：生育最高补贴10万元；9月27日安徽：婚假产假延长，父母每年各10天育儿假；9月28日吉林：支持设立育儿假，延长产假及护理假按规定奖励；9月29日四川：父母各有10天育儿假，攀枝花每月每孩发放500元育儿补贴金，直至孩子3岁；10月8日北京：为多胎家庭配租公租房；此外，天津、甘肃、广西、安徽、贵州等地先后发文，将生育医疗费用纳入生育保险待遇支付范围。

为什么"无后为大"的生育大国不爱生孩子了

从表层意义上导致生育率下行的原因被喻新时代的"三座大山"：住房、教育、医疗。如果把人口作为价值的实现工具，那么新生儿的强大价值组合起来就是一条完整的商业链。首先，父母会拼尽自己的一切力量来给孩子带来一个最好的住房选择，尤其是教育资源优质的学区房；其次，在应试教育备受重视的国情下，孩子的校外的成绩提升也是一个无法忽视的重点，家长们会为他们打造一个完整的教育体系和制作一个详细的学习步骤，这样全面细致的教育生活是最消耗父母的时间和金钱的，这会在无形的生活中带给父母压力；最后，孩子的身体健康会一直牵动着父母的心，医疗保险、体质检查、各种维生素的补充正在日益吃扁父母们的钱包。

而笔者认为真正深层次影响生育意愿的是：我国女性的受教育程度和知识层次的飞跃，导致了自我价值实现的意愿得到了巨大的提升，而自我实现的意愿与生养孩子时间成本的浪费完全是零和博弈的关系。说的直接一点就是随着国家人均水平文化的不断提高，当物质需求得到满足之后，人们会开始追求更高层次的需求，用马斯洛的需求层次论来分析，由第三层级的社会需要直接跃升为第五层级的自我实现需要，女同胞们不再接受传统的传宗接代的思想观念，甚至出现了不婚、丁克等现象，当然这些问题不仅是发生在我们国家，包括欧美和日韩这些国家也都是如此，经济越发达受教育程度越高，生育率越低。受教育程度诚然无法通过"看得见的手"进行调节，只能舍本逐末，通过对外围利益的调节来推翻"三座大山"减少无必要支出，从而增加生育意愿，顾炎武说"善为国者，藏富于民"。

如何"推翻"三座大山

在教育方面首先着力解决学区房的问题，从最不均衡的一线城市开始，深圳北京出台政策，确定老师跨校、跨学区轮岗流动，让学校、教师均衡化发展，而学区房价格畸高的根源就是择校带来的焦虑所拉升，这无异于釜底抽薪，我们看到深圳学区房应声下跌%，笔者所在的城市也风声鹤唳，诸多老破小的学区房持有者瑟瑟发抖紧急抛售；其次落实双减政策、取消各种培训机构一样在全国落实，我们也看到了很多地方对于校外培训机构进行了关闭，极端者当几十个小孩子的面扭打培训老师，妥妥的"斯文扫地"，这种"运动式清除"的后果立竿见影，标杆企业新东方股价在8月份至今跌超80%，市值缩水2300亿港元，据说俞敏洪哭了两次，笔者所在的城市基本不再见学科类培训，商场写字楼等昔日培训机构云集的纷纷撤店，一地鸡毛。

文首提到的房地产税，在实现共同富裕、鼓励生育三胎的背景下顺势而生就不难理解，一方面可以增加持有成本，使无产者变有产、使有产者多纳税；另一方面为深陷土地财政的地方政府解套。关于征收城市、免征方式等等最近诸多媒体已经疯狂解读，在此不做赘述，笔者想从地产从业者的角度重点说一下房产税实行后的挤出效应，1、无论是千夫所指的投资客集中的浙江、广东、海南抑或是5月份参加会议的上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南，首先说5年的试点期并不短，给了足够的缓冲期，在这段时间内无法形成全国一盘棋，只要在试点城市的房产面积控制在免征面积之内就可规避此税，在非试点城市仍是不受影响，这也是政策的一个空子，当然也要看具体解释条款是否能出堵住这个漏洞；在试点城市的主城区仍是投资和购买的热点区域，但市区的老破小等居住功能较弱的房产会有出让，而郊区房产尤其是较大面积房产持有者为了免征面积也会出现大量出让的情况；2、试点城市的小产权房是否会为了征税而给予转正机会能迎来春天？ 小产权房的法律认同有两面性，如给予转正，是保护工薪阶层伤害正常房产，不给予转正，工薪阶层的房产投资极不确定，但保护正常房产，笔者认为最后的处理办法应该是区别征税，小产权要么补缴土地出让金转正跟普通房屋一样缴纳房产税。要么缴纳一个更高的房产税比例，这个比例大概是2-3倍，从而跟当前的房价比例相差不大；3、市区的优质土地资源具有不可再生性，在前20年的大潮里面已被基本蚕食完毕、面临枯竭，而近期出台的法规又不允许以城市更新的名义大拆大建，那么上文中市区老破小和郊区大面积到底哪个更有市场？笔者认为如果在学区房政策持续执行和城市圈不断扩大、产业持续发展两相作用下，郊区大面积的优势更大一些，产业持续发展会导致配套完善，会吸引改善客群到郊区置业；4、产品端会否因房产税而产生变化？房企的产品研发部门要更加细分，在试点城市要更加住注重产品力打造，倾向改善类，在非试点城市要根据城市量级来细分市场，兼顾成本利润流速；尤其前文中提到的1.7亿的90后，仅有不到1000万对结婚，剩余的1.5亿人的需求，还有1.46亿的不缺房子的00后，在此此要提醒避开线性思维的陷阱；5、房产税对于三胎的影响，综合以上分析，笔者认为微乎其微，为了免税面积而生孩子，尤其在政策落实仍未到位并不明朗的情况下仍然会极为慎重和激发不起生育意愿。9月底东北地区限电，听朋友讲起一笑话：1977年纽约大停电，9个月后出现婴儿潮，如果这算无心插柳，也算是为东北的人口数量下滑做了一次积极的贡献。

后记

这篇文章完成之日，正值今年1-10月房地产销售榜单发布之时，除了top10房企有25%的同比增幅较为亮眼之外，7月以来市场下行也是事实。二次集中土拍难言成功，但是从市场规律供需关系来说，当现有库存去化结束的时候，也就是量价齐升的时候，毕竟还有人在饿着肚子。根据气象预测，今年将是继08年、12年、18年，在过去的35年中成为第四个"双拉尼娜"年，从秋季开始，将是拉尼娜发展的主要时段，继而在初冬开始出现，这波动曲线像极了我们的行业周期，所以，我的战友们，春天还会远吗？

山有小口，彷佛若有光。

                                                                        焦伟

2021年11月1日