楼市调控收紧，原来原因在这里

最近苏州重拳出击，严打火热的楼市。苏州今年房价涨得最猛，所以，苏州楼市调控收紧具有明显的风向标作用。

中共中央政治局4月19日召开会议要求，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。住房和城乡建设部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

4月来，针对市场回温迹象，发布房地产调控政策收紧的城市明显增多。今年1-4月，已有30多个城市调整公积金政策，其中多地政策有所收紧。

这一连串的动作，效果很明显。

4月份，一线城市成交面积环比下降16%，同比增长39%；二线城市成交面积环比下降3%，同比下降2%；三四线城市成交面积环比下降1%，同比增长2%。

2019年1-4月，40城累计成交面积同比下降2%。其中一线城市累计同比增长38%，二线城市累计同比下降3%；三四线城市累计同比下降8%。

一线城市由于去年基数低，加上今年初小阳春效应，涨幅相对比较大，但进入四月份，一线楼市也明显降温了。二线城市上涨的势头刚起来，就及时被摁住了。至于三四线城市，跌势才刚刚开始。

透过政府的这一系列动作，说明当局对房价上涨是很敏感的。为什么呢？

从外部环境看，自由女神国一直在发起挑衅。大洋对岸的黄毛大佬，就是瞄准我们内需弱的短板，还有制造业成本高，希望通过施压，逼迫我们国内制造业转移。

再从内部环境看，房价高企严重侵蚀了百姓的消费力，6个钱包都被房贷吸干了。有关部门只能不断减费降税，给企业和老百姓让利。这是要正fu割肉。

基于以上两个原因，当局希望房价稳住，不要大起大落。但是第一季度有两个数据引起了当局的高度警惕。

第一是个人住房贷款余额增长过快。

2019年一季度，个人住房贷款余额新增11200亿元，环比增长29%，同比增长17%，房贷余额新增额创2017年一季度以来的9个季度新高，目前绝对值仍处于历史较高位。

第二是居民购房杠杆率开始抬头。

从上面这张图可以看出来，全国居民购房杠杆率与70城房价指数季度环比涨幅走势发现，房价涨幅与居民杠杆率总体呈现正相关关系。

2019年一季度，杠杆率和房价指数涨幅同步上行。一季度70城二手房指数上行，主要是部分一二线城市出现“小阳春”行情。

由于我国居民的福利保障不齐全，居民如果房贷过高，往往对消费力有长期的损害。在内忧外患的严峻形势下，当局是不容许居民负债率进一步上升的。当前汽车消费的低迷就是负债过高的恶果。

进入5月以来，大国之间友谊的小船，说翻就翻了。在这种不确定性下，有一件最确定的事就是：楼市调控更不可能放松了

随着楼市调控收紧，预计居民购房杠杆率不会大幅上升，小幅震荡的可能性较大，2019年二季度70城房价指数环比涨幅可能会出现盘整。

放眼未来，一线城市由于连续两年成交量低迷，目前已开始企稳反弹；东部二线城市后续还有可能继续降温，其他地区的二线城市以及三四线城市的成交量则面临较大的下降风险。