“棚改”转“旧改”对三四线楼市利好还是利空？聪明人如何取舍？

众所周知，三四线城市的房价达到如今的高度，其中一个重要的原因就是棚户区改造。特别是实行货币化安置的城市，对房价上涨更是起到了“火上浇油”的作用。而过去一些家里老房子位置比较好的，拆迁后拿到的补偿款不仅满足了基本居住需求，余下的钱还能继续购买多套房产，很是令人羡慕。

但是所谓此一时彼一时，这样的好事今后不会发生了。因为就在本月20日，国务院办公厅发布了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确提出未来将加强城镇老旧小区改造，用“旧改”取代“棚改”，预计到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。

这个新政策的出台，对于不同城市会带来不一样的影响。比如一二线城市因为有持续的人口流入，房价居高不下且只涨不跌，会对外来人口买房造成很大压力。如果继续对老旧小区进行拆迁，市场需求增加必然导致房价还要再往上涨，外来人员买房的压力就更大了。而实施“旧改”以后，则可以缓解市场商品房供应不足的压力，更好的稳定当地的房价。因此“旧改”对于外地人在一二线城市买房是个利好政策。

但是对于三四线城市就不一样了。如上所谈，三四线城市本身经济基础就很薄弱，外来人口数量有限，房价上涨的推动力主要是因为棚改。但是棚改被叫停后，已经涨上来的房价很难找到实力更强的人接盘，再要是实行“旧改”，老旧小区的居民也就失去了拆迁机会，对需求本来就少的市场无疑起到“雪上加霜”的作用。那么“旧改”对于三四线城市的房价上涨无疑是利空的。

因此现在的情况是，通过去年对全国15个城市老城区改造试点经验的总结，“旧改”很大可能将在今后5年内向全国各个城市铺开，对于那些在三四线城市手里还握有多套房产的人来说，没了“棚改”这个主动创造需求导致房价上涨的政策来背书，房价继续上涨的动力也就大大减弱了。

同时多套房持有者还应清楚的是，如今在房住不炒的定位下，整体房价已经趋于稳定，今后一段时期内大概率不会改变。但是按照业内人士给出的标准，投资房产扣除支付银行的利息，以及房屋折旧、交易税费等成本，如果房价不能以每年9%的涨幅上涨，投资就很难赚钱。而今年上半年全国商品房的平均涨幅只有1.27%，估计全年涨幅也不会超过3%，显然这样涨幅带来的收益连银行的理财收益都达不到，再要是把杠杆加的太高，投资炒房注定是亏本的。

其实三四线城市投资环境变差包括但不仅限于此。根据央行调查数据显示，如今城镇居民几乎家家都不缺房子，拥有几套住房的家庭也不在少数。而一直以来，由于房地产的主导地位无法撼动，居民没有更好的投资渠道，一些人有钱首先会考虑买房，导致三四线城市投资性购房占比超过七成，真正的刚需已经不足三成，未来如何出手变现是个很大麻烦。

人口流动变量还会影响到城市存量房变量。通常情况是，有人口流入的城市，存量房的数量会比人口流出的城市少。三四线城市在前期棚改推动下，虽然消耗掉了一部分库存，但是因为开发商及地方受利润驱使，新建商品房建造一刻也没有停止过，导致新的库存重新出现。如今城市中到处都是几十层的高层住宅，而每到夜晚亮灯的时候，很多小区的房子却是一片黑灯瞎火。那么如果“旧改”在三四线城市展开，对于持有多套房产的人来说，无疑又增加了一份投资风险。

不过，针对“旧改”给三四线城市投资带来的不利影响，一些聪明房产投资人其实早就先知先觉，提前调整资金结构了。

笔者身边就不缺投资房产的朋友，对于如何规避风险，他们总结出来的办法是十六字方针：“化零为整、精益求精、只求高端，宁缺毋滥”。什么意思呢？就是对现有的房产进行规整重组，将位置不好的房产，特别是那些接近“旧改”年限的房产一律清仓处理，只保留主城区的部分优质房源，然后再优化资金结构，把套现出来的钱集中投向那些潜力城市或省会城市。

朋友给我举个简单的例子。比如我们当地核心区域的宝龙、金鹰的房子均价已经达到1.7万每平，学区房和新开楼盘已经达到2万以上，这是一个很不正常现象，一个常住人口只有几十万的城市，肯定是无法支撑这么高的房价的，这样的价格摆在任何一个收入只有四五千元的三线城市都没有可持续性。有这钱在我们当地投资，不如适当添点钱去省会南京周边的开发区投资，关键是未来发展的前景不一样。

其实朋友的话不能说完全没有道理，10年前三四线城市居民的收入在2000多点，房价也在2000多，基本上月工资可以买到1平米面积的房子，这样的价格买房相对来说压力不算太大。如今房子均价涨了四五倍，工资却只涨了一倍，买房时间已经被延长至20年以上，明显是泡沫的成分扩大了。

那么如果不是用于自住，在收入不涨只涨房价、人口外流、经济不景气的背景下，今后哪里还会有人高位接盘？炒高的房价终究还会再跌回去。因此对于目前手里还持有三四线城市多套房产的投资者来说，现在已经到了甩货的最后时候，如果今后“旧改”被规模化推广，买的人只会更少，晚了再想跑可能没太多的机会了。

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