金钱的时间价值

房子的基本价值是用来住的，近年来中国的房价经历了一个飞速上涨的阶段。从理论上讲，供需决定价格，价格越高，需求越低，最终市场上会保持一个稳定的价格，使销售数量乘以销售价格为最大数值。

但是房子好像完全违背了这个经济学原理，我们可以想象一下，如果房子的价格过高，那么人们完全可以租房来解决需求，剩下来的钱还可以作为资产进行升值，以此来拉低房价，但是这个现象却没有发生。

中国的房子所有权是70年，理论上，一个租金一万元的房子，那么70年下来你所需要支付的租金是840万元，而且金钱时刻在贬值，你所支付的租金实际上是比840万要少的多。

但是，就中国目前的情况而言，在北上广深 这些一线城市，租金一个月的房子的价格大多超过了1000万元。那么问题来了，为什么所有人都知道租房子比买房子要便宜的多，为什么还是有那么多人买房子，推高房价呢？

— 1 —  时间折损

我们在上一篇文章就谈到，商业银行时刻都在造钱，我们的钱也时刻都在贬值。但是具体贬值多少，该怎么计算，能不能量化出来帮助我们做决策呢？

答案是，可以。实际上，它们之间的价值差可以用利率来计算。假如说利率是5%，那么今年的10000元就和明年的10000（1+5%）=10500元等值，同样相当于第三年的10000（1+5%）^2=11025元。

那么，明年的10000元相当于今年的多少钱呢？

只需要把这个过程反过来就行了，明年的10000元相当于今年的10000/(1+5%）=9523.8元，后年的10000元钱就相当于今年的10000/（1+5%）^2=9070元。这个过程叫做现值计算，即把明年的钱计算成现在的。

这个数字有点可怕，也就是说那些拿固定工资而且不做任何增值的那些人，他们的购买力实际上是被剥夺了的。

如果把钱存银行能保证钱不贬值还好，但实际上，并不是所有人都会把钱存银行，你真正应该比较的通货膨胀率和银行利率，有时候即便你把钱存银行也是在亏钱。

那么根据这个计算方法，70年后的10000元相当于现在的多少钱呢？

如果利率是5%,那么结果就是328.6元。也就是说，如果把现在328.66元存入银行，那么70年后就会增值为10000元。

如此看来，如果你每个月支付一万元的房租，连续拿70年，那么那实际上支付的钱远少于840万。按照这样的计算，如果市场利率是5%，那么你实际需要支付的钱只相当于今天的232万元。也就是说，你当下支付232万元房租和每个月拿1万元的租金且连续拿70年的840万元的价值相同！

最后的话

我们回到最初的问题，为什么我们把房子租70年只需要付当下的232万元，为什么很多人愿意花当下的1000万元以上的价钱买下它？

因为我们计算的时候只考虑到了房子的基本价值，并没有把它的增值价格算进去，在中国，房子被越来越多的人认为是投资品，而非简单满足居住需求。

232万元和1000万元，这个差值就是人们在当下对它的增值的期望，所以在考虑把房子为投资品的时候，应该考虑到人们对当下的预期是否超过了你估计的未来预期。

第二个原因就是，国家对租房市场保护不够。国外成熟的市场对承租方有较为完善、全面的保护。比如，租房时重要的一天原则就是“买卖不破租赁”原则。

也就是说不管房屋的所有人是谁、都应该保护租户的利益。这意味着，不管房子所有人是谁，原有的合同依然有效。

而中国经常出现，当房子的价值上涨时，房主经常使用各种理由增加租金或者试图终止合同。正是因为法律的不健全，导致公众更加倾向于买房，而不是租房。