目前的我国租赁准则有两个
企业会计准则第21号——租赁（2006）（简称“旧准则”）
企业会计准则第21号——租赁（2018）（简称“新准则”）
以下我说的内容都是基于旧准则，新准则还没有学习，暂不总结。
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说起租赁，大家比较熟悉的应该是房屋租赁，对于从外地来到大城市打拼的人来说，租房子暂时定居是很平常的事情了。房东作为出租方，拥有房子的所有权，而且还可以每月收取租金；我做为承租方，我只能拥有房子的使用权，每月还有定期支付租金。
因此，租赁的定义就出来了，概括起来就是出租人有偿转让资产的使用权给承租人。
但是会计上对此的研究更深，分为经营租赁和融资租赁。租赁资产本来是出租人所有的，但如果由承租人承受所有的风险和报酬，这个租赁就是融资租赁；如果还是由出租人承受所有的风险和报酬，这个租赁就是经营租赁，这个是划分经营租赁和融资租赁的总原则。
那风险和报酬指什么呢？风险这里可以指产生贬值破损风险；报酬可以指增值收益。拿刚才的房子举例，房子在一线城市一般有很强的增值空间，但是房子住的时间长了，可能需要修修补补——不管是增值还是修修补补，这些都是由房东（出租人）自己承担，与承租人没有关系，因此租房子是典型的经营租赁。
如果说用“风险和报酬应该由承租人还是出租人来承担”是个比较虚的划分标准的话，那么准则中提到的5个具体原则便是划分会计上所要研究的融资租赁和经营租赁的具体指导。但是准则表述太笼统，我结合应用指南和老师讲解才有比较清晰的认识。
符合以上标准之一的就可以确认为融资租赁，否则应认定为经营租赁。而第4条的计算过程比较复杂，将在例题中展示。
这篇文章着重讲解融资租赁的直租模式的账务处理过程，因为近10多年来，中国融资租赁企业呈爆发式增长，从2008年前后的几百家到目前的9000多家，众多企业争先恐后进入这一领域，意味着不仅政府有意倾向这一领域，更意味着这领域有着很大的获利空间。
通过一个例子说明融资租赁中承租人和出租人是怎么做账务处理的。
A公司与B公司签订了设备租赁协议，双方约定，自2008年12月31日A公司租赁某设备8年，每年末支付租赁30万元。该设备出租时的公允价值和账面价值均为190万元。预计租期届满时资产余值为40万元，由A公司的母公司担保25万元，由担保公司担保10万元，合同约定的年利率为7%，A公司采用实际利率法分摊租金费用。假如没有初始直接费用。A公司采用直线法计提折旧，相关折现系数如下表：
P/A（8,7%）=5.971299 P/F（8,7%）=0.582009
P/A（8,7%）=5.746639 P/F（8,7%）=0.540269
P/A（8,7%）=5.534819 P/F（8,7%）=0.501866
通过这道题，我们可以画出以下的图：
这一例题我们先要理解几个名词，才能顺利写出相关的账务处理
①资产余值
②承租方的担保余值
③出租方的担保余值
④实际利率法
⑤初始直接费用
另外还需要了解
⑦最低租赁付款额
⑧最低租赁收款额
⑨租赁开始日
⑩租赁期开始日
①②③
资产余值是租赁期届满时，资产最终剩下多少价值。担保余值和未担保余值是包含在资产余值内的。
担保余值分为承租方的担保余值和出租方的担保余值。
承租方的担保余值：承租方承诺担保资产余值中的多少金额
出租方的担保余值：在承租方担保余值的基础上，加上担保公司的担保金额
④实际利率法：实际利率法中的实际利率，是指使某项资产或负债的未来现金流量现值等于当前公允价值的折现率。本质上还是一个折现率。
⑤初始直接费用：承租人和出租人在租赁过程中发生的手续费、律师费、差旅费、印花税等费用,在融资租赁情况下，初始直接费用需要作为入账价值的一部分！（在经营租赁情况下，初始直接费用作为当期损益！）
⑦和⑧
最低租赁付款额和最低租赁收款额在承租人没有优惠购买选择权（承租人要把设备返还给出租人）和有优惠购买选择权时的计算公式不一样。
A：承租人没有优惠购买选择权（有担保余值）
背景是A公司向B公司租入一台设备，租赁期是4年，每年支付租赁30万元，在租赁期届满时，A公司要返还设备给B公司，那时租赁资产还剩下10万元的资产余值。这个设备的所有权是归B公司所有的，因此B公司就会担心A公司不爱惜设备，就会在租赁协议中规定，A要担保设备还剩下多少价值，此例A要担保3万元。
最低租赁付款额（站在承租人的角度）=租金+承租人或与其有关的第三方的担保额=30*4+3=123万元（与其有关的第三方可能是指母公司，因为承租人可能是新成立的企业，出租人不够信任，但是却认可承租人母公司的信誉）
最低租赁收款额（站在出租人的角度）=租金+承租人或与其有关的第三方的担保额+与承租人和出租人均无关的第三方的担保额=30*4+3+2=125万元（在最低租赁付款额基础上+担保公司担保的金额）
例子2：承租人有优惠购买选择权（没有担保余值）
背景是A公司向B公司租入一台设备，租赁期是4年，每年支付租赁30万元，在租赁期届满时，租赁资产还剩下10万元的资产余值，但租赁协议中规定这时可以一个非常低的价格购买设备，在租赁开始日就合理推测A公司会买下设备，所以A公司就不需要提供担保了。
最低租赁付款额（站在承租人的角度）=租金+优惠购买选择权=30*4+0.1=120.1万元
最低租赁收款额（站在出租人的角度）=租金+优惠购买选择权=30*4+0.1=120.1万元
⑨+⑩
租赁开始日，是指租赁协议日与租赁各方就主要租赁条款作出承诺日中的较早者。
租赁期开始日，是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期，表明租赁行为的开始。
读完会不会觉得很懵逼，为什么要这样为难几个文字，租赁开始日和租赁期开始日还要区分概念？！
但是有时准则是这么规定，还真的不能不按照字面意思去理解了，就像鲁迅先生说的“其实地上本没有路，走的人多了，也便成了路。”我这里套用一下，“世上本没有租赁开始日和租赁期开始日的区别，为了规定某些内容便人为划分了”
按照我的理解，租赁开始日，实务中租赁各方主要租赁条款作出承诺的日子如果没有书面确认，一般就是按照租赁协议日来确定租赁开始日了，本题的租赁开始日是2008年12月31日。那么规定这个租赁开始日有什么作用呢？原来租赁应用指南（旧）早有说明，在租赁开始日，承租人和出租人应当将租赁认定为融资租赁或经营租赁。所以，在这一天，需要给租赁行为定性！
而租赁期开始日，在租赁协议里面肯定会规定从什么时候到什么时候是租赁的期间，规定的开始日就是租赁期开始日，本题租赁期开始日依旧是2008年12月31日。那么规定这个租赁期开始日有什么作用呢？这一天，承租人和出租人都应该对租赁进行初始确认，就是要入账啦！
所以本题中，不管是承租人还是出租人，都是从租赁期开始日，也就是2008年12月31日开始进行账务处理。
融资租赁在法律上的产权还是归属于出租人，但是对于承租人来说，融资租赁的本质就是分期付款买设备；对于出租人来说，融资租赁的本质就是分期收款卖设备，因此在会计上的处理是承租人把设备当做是自有一样做会计处理，只不过中间夹着很多租赁准则中规定的要求。实质重于形式这一会计原则在这里有所体现了。
我在学习知识点的时候，比较喜欢看视频理解老师的讲课思路，但是不喜欢只是单纯看文字版讲义，但是我总结出来的内容会有我的思考存在，所以留在我脑海里的影响会更深刻。