繁荣世界 | 悉尼、墨尔本房价持续下跌 但房价不会崩盘

图：悉尼 图来源：网络

《澳洲金融评论》报道，根据Corelogic最新的Hedonic Home价值指数，1月份悉尼和墨尔本房价分别下降了0.9％和0.2％，两大市场的下滑趋势仍然不变。

自去年7月份以来，悉尼房价已经下跌了3.1％，导致今年1月底的房价涨幅低于1.3％。墨尔本的情况比悉尼好很多，年度回报率仍然达到8％，但是Corelogic预计一年以内墨尔本的价格会下降，与悉尼的情况相同。

Corelogic的首席研究员Tim Lawless表示，将1月份的指数与近几个月的月度负值结果对照，澳洲房价仍呈现放缓的趋势，最明显的是悉尼，其次是墨尔本。由于市场缺乏激励因素，例如抵押贷款利率下调或信贷政策放松，所以这些市场持依然维持疲软的状态。

总回报率下降

图：墨尔本 图来源：网络

从2012年的增长周期开始，到去年7月的高峰之后，悉尼和墨尔本房价的涨幅分别高达74％和59％。目前由于持续下跌，对悉尼住房投资者而言，住房总回报率（资本价值变动和租金收益率）已下降到4.4％。

在过去的五年中，悉尼的住宅物业一直是房地产投资的宠儿，但现在的回报率已降到投资商业物业的水平，如托儿所或政府出租的资产，这些资产的回报率为4％至5％。

虽然现在墨尔本投资者的收益很好，总回报率仍然高达11.2％，但可能不会持续太久。Lawless表示：“如果目前的趋势继续下去，墨尔本的总回报率在一年内将低于悉尼。”

因为造成总收益较低的主要因素，不仅是资本价值下降(指房价)，还包括较低的租金收益，而悉尼和墨尔本的租金收益率分别为3.2％和2.9％。Corelogic称，两个城市的投资者未来会得到一点点安慰，虽然房价可能会继续下跌，租金收益率却会逐步恢复。

霍巴特市场待观察

图：霍巴特 图来源：网络

霍巴特再次成为首府城市中的第一名，1月份涨幅1％，总回报率（包括租金收益率）高达18％。Lawless说，霍巴特的投资者已经“开船”了。

但他指出，并不确知霍巴特的繁荣会持续多久。与2、3年前相比，现在的库存水平真的很低，所以买家会感到有点艰难。他直言，“就个人而言，我会试着找一个更多样化的，扎根更深和波动更少的市场。”

小结

Corelogic重申，虽然住宅价格正在放缓，澳大利亚的住房价格不会跌到谷底，这一点是确认的。

Lawless表示，由于金融市场预测，2018年年底前现金利率将上调25个基点，因此增加了抵押贷款利率上升的机会。

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他说，即使现金利率保持稳定，也有可能调高抵押贷款利率。主因是在资本市场中，银行的融资成本增加，或者银行为了符合监管机构APRP对住房抵押贷款的限制，而增加对投资型贷款和高额贷款的监管资本。

较高的抵押贷款利率，将考验住房市场的复原力。

（青宇 编译）

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