作者：李国鹏律师
案例类别：房地产｜土地所有权｜农村房屋（宅基地）买卖纠纷
案例名称：中国农业银行东莞分行、周某与刘某、杨某执行异议之诉纠纷案
案例地域：广东省东莞市
案例来源：中国裁判文书网
案例层级：普通案例
法院级别：中级人民法院
评析焦点：农村房屋买卖合同的效力分析与金钱债权执行中案外买受人权利排除执行的法定条件
一、案情简述：
2017年，刘某、杨某与周某签订《农村房屋买卖合同》，该《农村房屋买卖合同》显示：周某将位于东莞市××古街××房屋和东莞市××古街××房屋出卖给刘某、杨某，房屋价格分别为2000000元及1700000元，约定三个月内支付全部房款，及支付全部房款后三日内交付房屋，周某协助刘某、杨某办理相关证照转移手续。东莞市塘厦镇诸佛岭社区居民委员会在该《农村房屋买卖合同》上盖章。《东莞银行个人转账（汇款）业务凭证》显示：杨某于2017年6月27日从其东莞银行账号向黄汉强在平安银行股份有限公司东莞塘厦支行账号汇入人民币2000000元，刘某于2017年6月27日从其东莞银行账号向黄汉强在平安银行股份有限公司东莞塘厦支行账号汇入人民币1700000元。《房屋交接书》显示：案涉房屋于2017年7月2日交付刘某、杨某。
东莞市第一人民法院在执行（2017）粤1971执14499号案过程中，于2017年10月20日轮候查封了周某名下的坐落在东莞市××古街××房产和东莞市××古街××房产。按不动产（房产）登记信息查询结果显示：东莞市××古街××房产和东莞市××古街××房产的产权人均是周某，于2017年7月25日被东莞市第三人民法院（2017）粤1973民初9763号查封，于2017年10月20日被东莞市第一人民法院（2017）粤1971执14499号案查封。按东莞市土地登记资料查询结果表显示：东莞市××古街××房产所在土地【东府集用（1998）第19xxx03095号、东府集用（1998）第19xxx03096号】于2016年11月11日被东莞市第三人民法院（2016）粤1973执6519号案首先查封，后被该院（2017）粤1973民初9763号案和东莞市第一人民法院（2017）粤1971执14499号案轮候查封。东莞市××古街××房产所在土地【东府集用（1999）第19xxx03144号、东府集用（1999）第19xxx03145号】于2017年7月28日被东莞市第三人民法院（2017）粤1973民初9763号案首先查封，后被东莞市第一人民法院（2017）粤1971执14499号案轮候查封。上述土地的使用权人为周某。
刘某、杨某作为涉案房屋买卖合同中买受人，且已付清全款，为保护其自身权益不受损害，向东莞市第一人民法院提起执行异议之诉。
2018年6月26日，东莞市第一人民法院做出（2018）粤1971民初3377号民事判决：驳回刘某、杨某的全部诉讼请求。刘某、杨某不服一审判决，提起上诉。
2019年3月14日，东莞市中级（2018）粤19民终10053号民事判决：一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初3377号民事判决。二、终止对位于东莞市塘厦镇大岭古街6号和东莞市塘厦镇大岭古街6-1号房屋及对应土地的查封，并不得执行上述两处房屋及土地。
二、法院观点简述：
一审法院观点
本案为案外人执行异议之诉纠纷，本案争议焦点在于刘某、杨某提交的证据是否足以证明其就案涉不动产享有足以排除强制执行的民事权益。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行"。第二十五条第一款规定“（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断"。第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记"。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外"。因涉案土地使用权及房地产所有权登记在周某的名下，该登记对外具有公示效力。所以刘某、杨某不是涉案土地使用权及房地产所有权的登记权利人。刘某、杨某与周某签订的《农村房屋买卖合同》在人民法院查封之后，周某在人民法院查封其财产后擅自将其已被查封的案涉土地及房产转卖给刘某、杨某的行为是违法的，所订立的《农村房屋买卖合同》系无效合同。综上所述，刘某、杨某提供的证据不能证明其对涉案的土地及房地产不享有足以排除强制执行的民事权益。故对刘某、杨某上述诉讼请求，一审法院不予以支持。
二审法院观点
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形的且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。"
依据上述规定，本院分析如下：首先，刘某、杨某与周某签订两份《农村房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，真实有效。农业银行东莞分行因案涉两处房产处于法院查封状态而主张两份《农村房屋买卖合同》无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。一审对此认定不当，本院予以纠正。其次，刘某、杨某提供《东莞银行个人转账（汇款）业务凭证》已经足以证明其依照《农村房屋买卖合同》全额支付购房款。刘某、杨某提供《房屋交接书》足以证明案涉房屋及土地使用权已经交付。再次，刘某、杨某因周某怠于履行过户登记手续而提起民事诉讼，足以证明刘某、杨某非因其自身原因未办理过户登记。综上，刘某、杨某符合排除执行的四个要件，农业银行东莞分行要求执行案涉东莞市塘厦镇大岭古街6号和东莞市××古街××房屋及对应的土地使用权不符合法律规定，本院不予支持，一审对此认定不当，本院予以纠正。
三、法律评析：
本文主要针对涉案“农村房屋买卖合同效力问题”与“金钱债权执行中，案外买受人权利能排除执行的法定条件问题”，从该两方面展开法律分析：
（一）农村房屋买卖合同效力问题
一审法院对本案农村房屋买卖合同的效力观点为“刘某、杨某与周某签订的《农村房屋买卖合同》在人民法院查封之后，周某在人民法院查封其财产后擅自将其已被查封的案涉土地及房产转卖给刘某、杨某的行为是违法的，所订立的《农村房屋买卖合同》系无效合同。”一审法院的前述观点出现严重错误，判断合同无效应该严重按照案审当时正实施的《合同法》第五十二条中的无效法定情形进行认定。本案涉及宅基地使用权的转让，一审法院应当结合《合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定。”与案审时正实施的2004年修正的《土地管理法》中的宅基地制度规定，进行效力认定。但反观一审法院对认定无效的前缀表述却是买卖合同签在查封后签订，此种认定合同效力的依据完全没有法律依据，对效力认定的法律适用出现严重错误。
二审法院在判决中纠正了一审法院关于涉案农村房屋买卖合同效力认定的错误，认定合同有效。但裁判说理方面略显不足，并未就农村房屋买卖交易涉及的效力焦点问题进行详细分析。
笔者就二审法院裁判说理不足部分，补充评析如下：
根据《土地管理法》（2004修正）第六十二条地一款：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”；在2019年修正版的《土地管理法》中，对前述条款没有修改。根据《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》（2008修正）第三十六条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，新批准宅基地的面积按如下标准执行：平原地区和城市郊区八十平方米以下；丘陵地区一百二十平方米以下；山区一百五十平方米以下”。根据前述法律规定，宅基地使用权有三项限制：第一、成员权（主体）限制：主体必须为本集体经济组织成员；第二、一户一宅；第三、面积限制：平原地区和城市郊区八十平方米以下。
成员权限制：根据物权法律制度中房地一体的原则，在农村房屋买卖中，地上房屋的买卖肯定会涉及农村宅基地使用权的转让。而农村宅基地使用权是农村集体经济组织中的成员基于成员权而享有的权利，非本集体经济组织的人因无成员权，故无权购买本集体经济组织中宅基地上的房屋，非成员的买卖房屋行为无效。
“一户一宅”与“宅地基面积标准”限制。根据本案例公开的信息显示，案例中农村房屋买卖的买受人为本集体经济组织的成员，故该两买受人基于成员权，有买受本集体经济组织中宅基地上房屋的权利。但对于是否符合“一户一宅”与“宅地基面积标准”，在本案例的事实查明部分、法院认为部分都没有确切表述，实为遗憾。
（二）金钱债权执行中案外买受人权利能够排除执行的法定条件问题
一审法院对本案例中买受人权利能否排除执行的观点为“《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外"。因涉案土地使用权及房地产所有权登记在周某的名下，该登记对外具有公示效力。所以刘某、杨某不是涉案土地使用权及房地产所有权的登记权利人。”，一审法院基于前述观点，认定买受人不是权利人，故不能排除执行。一审法院对案外人权利的认定出现逻辑错误。认定案外人权利能否排除执行的重要法律依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议复议规定》）第二十八条的规定，根据该规定可知，案外权利人存在非因本人原因未过户登记的情形，故提起异议的权利人基本是非登记权利人。一审法院已引用了该法条，却在后面权利人认定时又出现以登记作为确定案外人是否为权利人的依据，前后矛盾，逻辑混乱。
根据《执行异议复议规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形的且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。"本案中，买受人房屋买卖合同的签订时间是在其所要求排除的查封措施前、实际占有行为的时间也在查封前、房款已足额付清，因出卖人原因买受人未能进行过户登记。买受人的前述事实行为完全符合《执行异议复议规定》第二十八条中排除执行的法定条件。
二审法院依据《执行异议复议规定》第二十八条的规定及买受人的事实行为，纠正了一审法院对是否符合排除执行法定情形的错误认定，终审判决撤销原判并终止对位于东莞市塘厦镇大岭古街6号和东莞市塘厦镇大岭古街6-1号房屋及对应土地的查封，并不得执行上述两处房屋及土地。
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