读《冯仑买房这些事儿》4

房住不炒后的楼市新变化，第八点限价限售会成为核心政策，直到新的趋势确立起来，这些政策才可能取消，所以大家要做好准备，这不是一个短期政策，可能会维持3-5年的时间。第九，对开发商和地方政府，以及购房人来说，必须要承担楼市转折期的阵痛。第十，以后住房的分类会越来越细，100%产权，共有产权，租赁房各种各样的房子都有，这些房子相互之间不流通，满足不同的居住需求。最终会通过房产税来调节资源占用不平衡的问题，也就是说，调节房产持有不均衡上的矛盾，目的就是要让住房持有回到公平的轨道。

下面作者还特意讲了限售，这是楼市的新常态，之前大家被限购困扰，现在是反过来了，买了不让你卖，那些上涨过快，涨幅较大的地方，基本都采取了限售政策，2-3年不许卖。限售的本质就是去杠杆，实施限售后，短期就不太可能吸引高杠杆资金流入楼市了，因为大大增加了他们的投机成本。这种政策短期也不太可能取消，未来很长时间可能都是限购＋限售的组合，但作者说，限售其实并不太有利于控制整体房价，因为会导致二手房上市的周期变长，然后导致二手房供给减少。反而会让房价上涨，所以他可能还得用更多的政策去保驾护航。未来楼市成交量降低，可能也不利于房价下跌，没房可卖，价格是打不下来的。

以北京为例，2017年317新政之后，成交量就全面下滑，现在至少跌去了一半以上，作者说北京楼市已经全面豪宅化，能承担价格的购房人已经并不多了，另外，开发商也越来越难取得预售许可，所以一线城市成交已经大不如前。另外，北京上海还进入了政策建房时代，上海要建55万套共产房，北京也要5年建成25万套，这么大的建设量，未来必然改变市场结构。但是从共产房的实践来看，似乎并不太理想，很多购房人并不买账，别看穷人买不起房而恐惧，但是他还想着一旦买了房，还得打算在上面继续赚一笔钱。另外，目前共产房的价格也并不便宜，个人也得出6-7成的价格。所以遇到了不小的困难。这也从另一个侧面说明，很多所谓的刚需，其实都是假的。他们买房的目的，并不光是为了住。

下面作者说到了房产税，房产税的立法是从2013年开始的，虽然进展缓慢，但是作者也以内部人士的口吻告诉大家，房产税出来是早晚的事。但房产税能降房价吗？这个逻辑可能有问题，房产税的出台是主要针对住房保有和存量资产，一个人要想通过拥有多套房产，坐等升值，就要付出代价。房产税出台，肯定会打击持有5套10套，甚至是房哥房姐那一部分人。至于70年土地使用权的问题，其实官方已经给了明确回复，就是到期可以续期。这就为房产税出台，扫平了最后的障碍。但是房产税是包括在房地产税里面的，这就需要调整整个的税制结构，房产税加了税，其他的地方就要减税，让整体税负至少不增加。决不能变成加税的又一个渠道。

其实我们在房地产上缴的税已经够多了。作者拿万科举例，当万科利润是50多亿的时候，他需要交 100多亿的税，房地产的回报率确实很高，龙头企业销售额可以达到几千亿，但是利润率反而降到了个位数，而在个人购买，出租，出售，赠与，继承等环节都还要交税。其中买卖环节就要涉及增值税，印花税，营业税，个人所得税，契税。之前还有人呼吁出台遗产税，这就更狠了，比如美国就征收最高50%的遗产税，而且只能用现金缴纳，不能用资产，股票和房子代替，所以你继承遗产之后只能尽快出售。这个如果真要推行，对于富二代们会造成巨大的冲击。这东西需要一定的魄力，搞不好就会造成富人带着财富外流。我国台湾当时就这样，马英九上台后才把遗产税税率降到了10%

作者还比较了一下买新房和买二手房，所涉及的税收成本，新房一般交够3%的契税就可以了，而二手房要交，契税，个人所得税，以及增值税。后两项要看原房主是不是满五唯一。另外，二手房还有一个是不是普通住宅的影响，比如北京单价超过4万的房子，就是非普通住宅，那么按照这么算，除非是那种特别破的老破小，否则可能已经找不到普通住宅了。如果你是刚需，就想买个小房子，那么也对不起，如果你是非普住宅，首付比例也要4成。

作者说这个有利有弊，如果你手头资金富裕，首付能力高，那么你去买这种税多的房子，反而有优势，因为跟你竞争的人很少，房主卖不动，他就只能降价，最后就相当于把税费自己承担了。首付能力低的人，再去买这种不满五唯一的房子，就比较麻烦了。有些钱是你一开始必须要出，也根本避不开的。

至于买房划算还是租房划算，在算经济账之前，要首先明确，租购是否同权，如果真的租房也并不影响子女教育，落户，养老等等权利，那么这笔账才好算，目前很多地方都在鼓励租购同权，鼓励租房贷，但是现在其实进展并不顺利。

满足了刚需，然后再想改善的时候可以换租来解决。把你的小房子租出去，再租一个大房子回来，补中间的差价，只需要付出很小的成本就可以实现更好的生活，什么租房不自在，总觉得不是自己的，这就需要你自己调整心态了。其实对于大多数人来说一套房子也就住10年。然后就会有各种原因要搬家了。

下面作者总结了8个指标，帮助大家了解未来房地产的价格趋势，第一个指标就是GDP，人均GDP达到8000美元，就是饱和状态了，一二线基本现在都是这个水平以上了。

第二， 新房销售和二手房销售的比例，1：1就是饱和，北京上海已经饱和。第三，人口增量，比如东三省每年有200万人离开，那么房价就很难持续上涨。第四，积极人口因素，也就是有多少受过良好教育的外来者，也就是说，人口可能不流入，但是有钱人进来，穷人离开，那么这个地方也还是有潜力的。比如北京上海，虽然控制人口，但是房价大跌的可能也不大，低端人口被清走了，高端人才还是在不断流入。第五个指标是经济增长，说白了就是你那个地方有没有产业支撑。是新兴产业还是传统产业。互联网企业多的地方，未来发展空间就会很大。全国排名前2000的互联网企业，60%在北京，30%在深圳，剩下10%在杭州和上海，其他地方基本没有。

第六，税收，房产税肯定要出，所以尽快调整你的资产结构，尽量把多套房换成一套或两套房，否则你以后可能承受不起累进税率。第七，汇率，人民币外升就会内贬，国内资产价格就会提升。房价就会涨，如果反过来人民币贬值，国内资产价格就会受到影响。第八，就是预期，人们对于某个地方有长久的发展预期，就会更倾向于去那里买房，比如现在广东，深圳，更多人都看好那边的机会，更愿意去南方投资。