上海市物业管理和收费办法常用法律知识要点
主要依据法律规范：
《上海市住宅物业管理规定》
《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》
《上海市住宅物业管理规定》
《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》
《关于加强住宅物业专项维修资金管理工作的通知》《上海市商品住宅维修基金管理办法》
《关于印发物业服务收费管理办法的通知》
《加强上海市住宅小区综合管理三年行动计划》
浦东新区住宅物业管理区域机动车停放收费管理规定
上海市发展和改革委员会（物价局）沪计价督（2003）001号《关于〈上海市定价目录〉中区域性定价权限的通知》
◎根据《物权法》的规定，原业主大会议事规则、业主公约有何变化？
根据《物权法》的规定，业主自我管理的合约名称发生了变化，修改的《物业管理条例》也相应将“业主公约”更名为“管理规约”，将“业主临时公约”更名为“临时管理规约”。同时，由于投票规则、计票方式等的变化，原业主大会议事规则、业主公约的部分内容也出现与上位法不一致的情况。
日前，上海市房屋土地资源管理局印发的《关于贯彻实施〈中华人民共和国物权法〉做好本市物业管理有关工作若干意见的通知》规定，《物权法》施行前制定的《业主大会议事规则》、《业主公约》、《业主临时公约》的部分条款与《物权法》相关规定相抵触的，在2007年10月1日之后，应按照《物权法》的规定执行；业委会应当对原《业主大会议事规则》、《业主公约》进行修订，并在下一次业主大会会议召开时，提交业主大会表决。
◎业主委员会成立是否需要超过半数的业主投票？
依据《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》的相关规定：业主委员会成员的选举，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
◎居委会在业委会组建过程中应起什么作用？
根据《加强上海市住宅小区综合管理三年行动计划》，由居委会组织业主做好业主大会、业主委员会组建、换届改选等，并对其日常运作予以指导和监督。尤其是要按照年龄结构合理、专业类型多元的原则，引导业主选举产生知法守法、热心公益事业、责任心强、公正廉洁，具有社会公信力和一定组织能力的业主委员会成员。
◎业主大会选聘物业服务企业途径有哪些？
依据《上海市住宅物业管理规定》第十一条规定：业主大会选聘物业服务企业有两种途径，一是业主协议选聘，即经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主以上通过，选聘某一物业管理企业；二是经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主以上通过，授权业主委员会通过招投标选聘物业服务企业。
◎停车费应当按季度交入业主大会账户还是每年入账？
根据《关于加强住宅物业专项维修资金管理工作的通知》（沪房地资物（2006）286号）的规定，停车费应按季度入账。
◎对于小区地面不固定车位的停车收费有无规定？
根据《上海市住宅物业管理规定》第三十条规定，车辆在全体共用部分的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照物价部门的规定确定收费标准。业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准应当按照物价部门的规定执行。具体收费情况可向区物价部门咨询。
◎小区停放车辆被损坏，物业公司承担什么责任？ 停放在小区车辆被盗或损坏，物业管理企业是否有责任要视具体情况而定。如果机动车停放人和物业管理企业与停车管理单位订立停车管理服务合同，因物业管理企业未按合同履行义务而造成车辆被盗或损坏的，物业管理企业应当承担合同约定的民事责任。机动车停放人和物业管理企业虽然没有签订合停车服务管理合同，但是停车人能举证物业管理企业履行公共秩序维护服务有瑕疵的，可以与物业管理企业交涉，要求其承担相应赔偿责任。反之，物业管理企业不承担民事责任。
◎“物业费”的构成是什么？
根据发改价格[2003]1864号《关于印发物业服务收费管理办法的通知》规定，物业服务成本构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业服务企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
◎《上海市商品住宅维修基金管理办法》施行前的维修资金如何筹集？ 市政府颁布的《上海市商品住宅维修基金管理办法》于2001年1月1日起施行，《办法》施行前的商品住宅维修资金的筹集，根据《关于<上海市商品住宅维修基金管理办法>的应用解释(试行)》第十九条的规定，按下列规定执行： （1）1996年6月10日前出售的内销商品住宅，按商品住宅出售合同的约定或房屋买卖双方、房地产开发企业与业主委员会协商一致的意见执行。 （2）1996年6月10日至本《办法》施行之日前出售的内销商品住宅，按市物价局、市房地局沪价房（1996）116号《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》的规定筹集维修资金。 （3）1999年12月1日前出售的侨汇商品住房、经济适用房、动迁房、有限产权房、使用权房转为产权房的维修资金筹集，按当时有关规定、协议执行。
◎新建商品房项目附属地下车库（位）是否可以买卖？
商品房项目附属地下车库（位）仅供该商品房小区内（包括分期实施的商品房项目）的房地产权利人购买，或者房地产权利人和承租人租用。
◎小区已成立业主大会，对于建设单位按规划要求配置的停车设施，所产生的收益归谁？
根据《上海市住宅物业管理规定》及《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》的相关规定，对建设单位按规划要求配置的停车设施，所有权属建设单位的，其收益归建设单位所有；所有权属全体业主共有的，其收益归共同拥有该设施的业主所有，主要用作补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其它需要。
◎小区已成立业主大会，对于建设单位按规划要求配置的停车设施，由谁管理？
根据《上海市住宅物业管理规定》及《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》的相关规定，对建设单位按规划要求配置的停车设施，不论其所有权是否属于建设单位或全体业主，对停车设施的管理及收费，一般由管理该物业管理区域的物业服务企业实施。
◎小区已成立业主大会，对于建设单位按规划要求配置的停车设施，收费标准如何确定？
根据《上海市住宅物业管理规定》及《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》的相关规定，对建设单位按规划要求配置的停车设施，若所有权属建设单位的，其收费执行物价部门规定的收费标准；若所有权属全体业主共有的，由业主大会参照物价部门制定的标准确定收费标准。
◎物业公司对停放在非机动车库里的自行车，电动自行车，摩托车（包括轻便摩托车）的收费是否需要物价部门的核准，具体的收费有没有标准？
《上海市住宅物业管理规定》第三十条规定，车辆在全体共用部分的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照物价部门的规定确定收费标准。业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准应当按照物价部门的规定执行。
◎尚未成立业主大会的小区，物业服务分等收费标准的确定程序是什么？
根据《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》第四条规定，物业服务收费标准的确定。业主大会成立前的物业服务收费，由建设单位根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级并拟定收费标准，在发布招标公告或者协议价格15个工作日前将拟定的收费标准报物业所在地的区县价格主管部门确认。如果业主对收费标准有异议的，可以向物业所在地的物价部门咨询。
◎关于加强商品住宅项目附属会所交易管理的通知
沪房地资市[2003]230号
各区县房地局、各房地产交易中心、各房地产开发企业、各物业管理企业、各拍卖企业:
为加强对商品住宅项目附属会所的交易管理,保障业主的合法权益,现根据建设部《商品房销售管理办法》、《上海市居住物业管理条例》和《上海市房地产转让办法》的有关规定,就会所交易等问题通知如下：
一、本通知所称商品住宅项目附属会所（以下简称会所）系指规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。
二、会所所有权的归属,应由开发商与购房人在商品房预（出）售合同中约定明确。合同不作约定的,会所所有权为房地产开发企业所有。
三、会所是否仅限于向本项目业主开放等经营服务方式和具体服务功能,开发商应与购房人在商品房预（出）售合同中约定明确,商品住宅销售广告、售楼书等 宣传资料中明确会所经营服务方式和具体服务功能的,房地产开发企业不得擅自改变。
四、商品房预（出）售合同未对会所的经营服务方式和具体服务功能进行约定,广告、售楼书等宣传资料对此也未作明确具体承诺或宣传的,由房地产开发企业 决定会所的经营服务方式和具体服务功能。
五、会所所有权由房地产开发企业保留的,房屋土地调查机构在预测或实测建筑面积时应按"会所"认定其建筑类型和房屋用途,房地产登记机构核发房地产权 证时,房屋类型和房屋用途均应按"会所"注记；房地产开发企业出租、出售会所的,应将已向业主承诺的具体用途和服务方式约定为租售合同的内容,承租人和受 让人应按租售合同的约定经营使用,不得擅自改变。
六、会所所有权属全体业主共有的,只登记不发放房地产权证,会所出租的收益归全体业主所有,纳入物业维修基金。
七、会所被拍卖的,受托的拍卖机构应将该会所的具体用途和服务方式在拍卖公告中明确,受让人取得会所所有权后应按公告的具体服务功能和服务方式经营使 用。
八、房地产开发企业、会所的承租人、受让人及其他经营者需改变已向业主承诺的经营服务方式和具体服务功能的,应按物业管理的有关规定,与业主委员会协 商并征得业主代表大会同意。