2020年初深圳买房策略

前两周分析了年初深圳楼市猛涨的异状,这也是为自己选择改善型住房的基础。基于结论,制定买房策略。选择是由能力和需求决定的,所以策略制定之前,先要明确能力边界和买房需求。

能力边界

深圳买房,很少会一次性付清,所以能力边界主要确定首付和月供的承受能力。

举个栗子,如果最大流动资金500w左右,保险的方案是:保留100w流动性,首付最高400w,贷款800w,可选择1200w上下的房,月供4.6w,100w流动性可撑20个月房贷,也意味着20个月内,只要能够解决每年额外56w的现金流即可。

而最激进的方案是500w流动资金作为首付,最高撬动1600w左右的房产,月供5.9w,每年至少需解决71w的额外现金流。

走保险方案还是激进方案,取决于目标标的和你的投资偏好(毕竟深圳的房子,自住价值只占很小的一部分)。

需求分析

在能力范围内,需求越明确,选择越清晰。

个人圈子主要在福田和南山,自主最好的片区,首推南山,尤其是后海片区,已是天价,且同时可兼顾居住环境和升值空间。其次福田,地理位置毋庸置疑,深圳正中间,便利性、教育资源都不用多说,但楼龄基本都在10~15+,且升值空间不如意(百花片区和香蜜湖周边除外)。宝安稳坐老三,誉为南山后花园,宝中的房价媲美南山中心区,近五年涨幅排名第三。

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明确需求如下:

  • 自住+升值兼顾,南山>宝安>福田;
  • 3房2卫+;
  • 楼龄越新越好;
  • 最好临近地铁,交通便利;
  • 学位不强求,不是不想,而是无奈;
  • 装修无所谓。

策略制定

基于最近研究2周楼市经验制定的策略,供未来的自己复盘:

1、买房这事分宏观、微观以及时机,对大局影响强弱:宏观>微观>时机,对个体影响大小:时机>微观>宏观。宏观,买房首先是买国运、买国家政策、买城市的未来,买房除了住的功效,说到底就是买这片地的价值,房住不炒无法控制结果只是控制的手段。微观,选城市看人口净流入,选区域看高净值人才流动,选房子,学位房 > 新房 > 地铁 > 其他。小城市如深圳,有轮动效应,大城市轮不轮得到就不知道了。时机这事,只能烧高香,只要时机对了,买啥都一样(当然,卖的时机也要掌握好)。

2、再说说房子的金融属性。房子自带的杠杆是1:3(注意合理安全的杠杆),100万的首付买300万总价的房子,一年涨幅10%就是赚30万减去每年的利息成本10万,还剩下20万和买房用的100万投入回报比是20%,短期投资回报率并不高,但是长期很好(主要还是安全)。但横和跌也一样有杠杆,如果横盘,每年损失10万利息,如果跌个10%,相当于损失了38万。

3、深圳是对人才最友好的城市,落户容易,同时也就引来了全国的“买房客”。深圳居民杠杆比例为144%(No1厦门 172%),是上海的2倍、北京的2.5倍。所以,我认为现在买房就是对赌深圳政府不敢让房价下跌,如果跌个20%,深圳是很难承受的。并且房价涨对利益链上所有角色都是有利的,只要深圳不倒,故事不破。

4、深圳中心西移是大概率,从罗湖福田南山到宝中及大空港和创新高新科技区概念,也就是为什么南山、宝安、光明涨势惊人了,人才在哪,房子价值就在哪。并且在市场表现中,地段决定盘上限,在刚需地段里,买改善型产品是一种鸡头式的伪优越感,是一种错配,每当身家提升、资产裂变的时候,首先要想到的是进入更好的地段板块和更高净值的社区圈层。

5、新盘限价,首选打新,买房是买新不买旧,房龄越高升值越慢(学位房、政策房除外),并且新房限价,附加费用低。所以要密切关注南山、福田、宝安等地的优质新房开盘动向,比如润四、海德园等。

但是,网红新盘如润四会锁定大批有购买力的买家(单价接受12w以上),润四开盘之后,这批购买力将会释放并且分散到其他新盘或二手盘,估计开发商也会注意到这点,所以都在密切观望润四动态。对我们这种小买家非常不利,如果润四抽不中,释放的购买力会涌入其他后开新盘,选择性将被再度挤压,所谓鱼与熊掌不可兼得,作为小买,采用田忌赛马方案或许更实际一些,所以不要迷信新盘,有合适的二手,先下手为强。

6、次新盘二手为辅,二手重点在笋盘、潜力盘,也就是要找真卖家。多加中介,入二手房群,有空多关注动态,淘笋就是比眼光和速度,买定离手。打新的问题是期房,一般至少锁定5年,二手则没这个问题。

执行方案

1、首套房或卖或押,取决于成交的速度(押更好,心态稳,降低踏空概率);

2、打新为主,二手为辅(笋盘、潜力盘),新房就那几个,谁快选谁;

3、二手区域优先级 前海 > 深圳湾 > 宝中 > 科技园 > 碧海 > 蛇口 > 福田(香蜜湖、景田) > 新安;

4、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段至少中4~5个;

5、7月中旬前上车,8月之后变数多。

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