2021上海房地产市场基本面分析及2022年预期

前面的一篇文章聊了很多地方的房地产限购限贷的松绑的政策，但是很多人都很想知道一线城市会不会跟进。下面我就来分析一下。

以上海为例，上海市住建委联合8个部门于2021年1月21日发布了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，该政策对市民购买住房产生影响的主要有两条：

1、严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算

2、调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

这两条政策，前者是为了规避采取假离婚躲避限购政策，后者是为了规避急买急卖炒房的现象。

可以说，上海市2021年1月份颁布的这个文件在一定程度上达到了“房子是用来住的、不是用来炒的定位”。

1月21日出台“沪十条”后，2月6日出台积分制，3月3日出台“沪七条”，7月24日出台加强赠与管理，7月9日出台二手房挂牌价核验，8月6日出台二手房“三价就低”。

可以说，2021年的上海的政策方向是继续缩紧房地产市场，市场的反应如何呢？

首先是二手房，据上海链家研究院监控数据，2021年，上海全市二手房累计成交金额为9282亿元，同比下降8%，成交套数28.1万套，同比下降7%，套均总价331万元/套，同比下降1%，成交均价40219元/平方米，同比下降1%。

尤其是下半年，因为三价就低政策，二手房成交跌入谷底，从1月的近4.5万套，到9月的1.2万套，全年约28.1万套，同比缩水7%。 

再看一手房，数据显示，上海2021年商品住宅新房成交额共5847.79亿元，同比去年上涨14.45%，成交套数9.2万套，同比增长22%，成交均价5.54万/㎡，同比微跌不到1%。

由于二手房的冰封，许多有置换需求的购房者难以筹集足够的资金入市，间接导致新房市场的小幅下滑，不过从整体来看，新房市场由于政策相对稳定。

进入2022年，上海公布2022年国有建设用地供应计划。对比2021年，可以发现商品住宅用地供应大幅增加。供应大户仍为临港，预计供应190-200公顷，占全市三分之一，紧随其后的是浦东新区、宝山、嘉定、松江、奉贤等区域。整体来看，五个新城成为今年上海的供应主力，占全市总量约6成。

从土地供应可以看出，较2021年出现明显增长，2021年供应量为340-430公顷，增幅超过4成。

分析全国2022年一季度的数据，中国房地产指数系统百城价格指数，一季度百城新建住宅成交规模同比下降40%。尽管新房价格累计上涨了0.06%，涨幅较2021年四季度扩大0.03个百分点，但仍然是2016年以来同期最低水平。

一手房的行情并没有达到预期效果，有媒体分析，“受市场销售下行、企业资金压力大等因素影响，房企推盘意愿不足。购房者置业信心尚未实质修复，市场成交规模降幅明显，部分地区疫情反复等因素影响下，市场活跃度恢复不及预期。”。

而二手房却走出独立行情，50城中约70%的城市一季度二手房成交量环比增长，长三角城市群内除上海受疫情影响而下降外，多数城市普遍环比增长，绍兴、宁波、合肥、南通等城市季度环比增速超过40%。成都、重庆季度成交均环比增长20%左右。粤港澳大湾区城市群中，广州、佛山环比增长，环深城市多环比下降，深圳受疫情影响降幅较大。

综上各种数据，对于上海来说，二手房的调控可能还将成为2022年的主旋律，但是新房的供应将会得到改善。

至于疫情带给上海楼市带来的影响，需要一些数据的发布，会在之后给出。