欧阳俊修2019
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2020年市场总结及2021年市场研判2020-12-08

2020年的市场环境总结

宏观市场：惠州整体市场受到疫情影响，先抑后杨，市场逐步恢复正轨。全年截止11月份成交约11000套与正常年份的15000套基本持平。

政府层面对于深圳扩容、深圳扩权、深圳地铁等等概念的背书和宣传引导，起到了很好的助推作用；

在惠州买单的客户群由原来深圳外溢客户为主导，到现在外省客户比例逐步增加；

中观市场：片区一线临深价值逐步兑现，区域房地产开发放量，量价齐升；

微观市场：项目之间的楼盘分化严重，缺乏品牌和品质的楼盘被逐步边缘化，需要用高佣刺激或者以价换量。

大型品牌开发商份额逐年增加，随着教育配套等资源的落地，分化会进一步扩大。

2021年的市场研判

政策面：惠州支持房地产发展的大方向不会改变，为大湾区唯二不限购的城市。明年为大亚湾三年限价到期，但是价格预计不会有大幅增长。

成交面：“稳”字当头的前提条件下，预计全年开发与成交量与2020年持平，保持在每年全市15000套水平。惠阳大亚湾保持在700-800万平米正常水平；

价格面：在“住房不炒”的大背景下，价格不会出现2020年这样为了走出疫情困境而主动要求涨价的局面，但是大湾区利好的兑现也会适当抬高客户预期；

应对策略：

1、货量供应建议提前到上半年，年底的货量建议在9月份达到取证条件，避开年底的价格渠道战；

2、大城配套需要逐步兑现落地，尤其是学校配套需要提上日程；

3、自有金融板块的短板介入，目前星河、龙光等开发商都已经陆续使用自己的金融产品帮助客户降低置业门槛；

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