在深圳,打算买一套二手房,签合同时,却发现房子已被抵押多次

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作者|桂子 编辑|霄霄

自从双十一取消豪宅税后,深圳的二手房市场又开始热闹起来了。

后知后觉的我,突然在前几周冒出了换房的念头,正好老公也赞成,于是就有了这么一次一波三折的经历。

我们看了大概10几套,比较中意一套4房的楼梯房,除了楼层高点,其他方面都算完美,因为房子被业主租给自如了,所以当时只看到了餐厅、厨房和厕所,客厅被自如隔成了一个房间。

即使其他房间都没有看到,也没有在白天看看房间的光线,我们还是决定选这套房。

第一次谈价

中介安排了我们和业主的第一次见面,准备双方坐下来好好谈谈价格,为了迁就业主的时间,我和老公特意请了假。

业主是一个香港人,她说几年前为了投资,借用侄女的名义在深圳买了一套房,现在因为侄女要结婚了,会影响到她以后买房,所以只好忍痛卖掉。

当时我心里还在想,她这个侄女还挺不错的,愿意借自己的名额帮她买房,毕竟一旦有了贷款记录,以后再买房,就享受不了3成的首付了。

业主只肯减2万块,因为她预计跟自如的解约费是3万,减掉这5万之后就是她的心理价位。对于一个几百万的房子来说,降这点幅度太少了,加之我们第一次看这套房的时候,比现在的价格少了16万,我们让中介去谈价的时候,她说自己早就上调了价格,有些房产网上已经更新了,偏偏这家没有接到通知。

所以对于我们来说就是,头天晚上看房,第二天房价就涨了16万。原本还想在第一次看的价格基础上,让业主再降一点。

这下不光没降,还涨了这么多,我们也有点难以接受。于是想再跟她磨点价格。谈的过程中,她一直想联系自如管家,确定违约费是多少。联系无果后,她说先不谈了,等她确认一下解约费到底是多少,再做决定。

总结:这次的谈价,其实就是在浪费时间。

1. 真正谈价的时间只有十几分钟,前面是闲扯,后面业主一直在打电话、发微信找她的自如管家。即使我提出假设在她预期的解约费基础上再加2万或3万,愿意多少钱卖,她也不愿意给出准话。

2. 给我的感觉是,业主卖房很不诚心,如果她真想知道解约费是多少,可以在我们见面之前就问清楚。

3. 中介不够专业,这些问题应该提前做好功课,再约双方见面谈。

第二次谈价

几天后,解约费确定了,将近6万,这下她连那2万都不情愿少了。于是我们想,要不就带租约买吧,这样房价也能少个6万,另外每月租给自如的租金也不算低,自己到时候再租个稍微便宜点的房子,差价还可以拿去分担月供。

于是我们让中介再次去跟她谈带租约买下来的价格,这次我们不打算跟业主见面了,先让中介去跟她把价格谈好,我们再直接见面签约。

业主的心态一直放得比较高,中介磨破了嘴皮,她还是坚持只少2万,加上6万的解约费,一共是少了8万。

我们担心年后又会来一波涨价潮,最后同意了这个价格。

这里提示一下,如果带房屋出租中介的租约购买房产的话,一定要先看合同,这个很重要!其中有几个点要注意:

1. 租期几年,如果违约,大概要赔多少钱。

2. 每年的空置期是多久,会不会顺延租期。比如每年45天空置期,那45天业主是收不到租金的,如果计算延期时间的话,还要在原有的合同期限上加上空置期。

3. 承租方有没有预付原业主押金或租金,如果有,租期快结束时,他们是会拿来抵房租的。

第三次谈价及签约

中介担心业主反悔,很快确定了签合同的时间。

准备签合同的前一晚,中介给我发信息说要跟我见面聊一下注意事项。我当真了,结果没想到,出现了新情况:原本业主跟中介说这套房欠款130万,突然变成了300万,这也就意味着赎楼费多出了4万左右。

中介让我们第二天谈价的时候,坚持按原来的130万,多出来的赎楼费由业主自己承担。

约好的时间是下午3点,我们提前了一点到,结果业主还没出发。中介打电话给她,她说半个多小时后到。结果我们一直等到了4点还没来。中介再次致电,她说自己是走路过来的,最后整整晚了一个半小时。只有业主一个人来,产权持有人没来,她说担心到时候签不成。

聊到多出来的赎楼费时,业主说自己也是才知道欠款变成了3百万。细问之下,才知道,产权持有人的弟弟已经用她这套房子多次抵押贷款了,去年还借过高利贷,房子差点被法院拍卖。

事情进展到这一步,我们也都很吃惊。原本以为只要把这多出来的赎楼费解决了就可以签合同了,没想到又牵扯出更多的问题了。

中介建议我们先不着急签,等查清楚,这套房子到底背负了多少债再说,如果说已经是资不抵债了,那就麻烦了。

合着这一下午的时间又白白浪费了。不过也算是又长了一点知识:不到万不得已,千万不要找人代持房产!亲兄弟明算账,最后因为产权纠纷闹上法庭的亲戚、朋友的案例太多了。

后记

这套房我们最终没有买成,至于它到底背负了多少银行贷款或者民间借贷,我们也无从得知了。原本我们还抱有一线希望,业主那边却迟迟不给我们消息,中介问了几次以后,她说暂时先不卖了。

这次的买房经历虽然不太愉快,但确实让我收获满满,分享如下:

1.买房,最好买产权清晰的房子,产权不清晰,潜在风险和麻烦多。

2.不要急于和业主谈价,先让中介摸清业主的心理价位,再结合自己的承受能力,让中介先去跟业主压价,确定有谈价空间再见面聊。

3.对于同一套房,最好不要找多家房产中介去谈价,这一点很重要!中介们都说自己跟业主很熟,能拿到更低的价格。千万别信,没有哪个卖家会傻到以更低的报价卖出。让太多中介去谈,只会让业主以为自己的房子有很多人喜欢,然后立马涨价。

4.豪宅税没取消前,二手房市场比较疲软,买方占主导地位。双十一取消后,市场活跃,卖方开始强势,遇到好的房子,在业主没涨价之前,尽快定下,不要因为几万块钱而纠结。这段时间中介碰到很多业主返价的情况,一涨都是几十万。

5.了解清楚税费,现在二手房一般涉及到契税,个人所得税,以及赎楼费。如果能买到满五唯一、红本在手的房子,是比较省税的,只需要交契税即可。

6.中介费。这个费用是可以和中介谈的,现在房产中介竞争激烈,大家手里也都有同样的房源,在服务差不了太多的情况下,当然首选中介费最省的。

买房是大事,该淡定时淡定,遇到合适的,也不必太拘着,冲动之下速战速决也不是一件坏事,跟谈恋爱一样,也是要看缘分的,如果最后发现不合适了,也还是可以再卖掉的嘛。

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