地产离不开地，买房子的人，选房先从选地段开始。
新区项目，地段具有复杂的辩证性：
A面是：因为没有呈现，所以地段的优点不成立。
B面是：因为没有呈现，所以地段充满想象力。
被市场认为是A或是B，几乎能决定一个项目成败。
面对新区项目，作为一个乙方文案/策划，在前期定调、中期创作时，
当头大难题，也是最重要的问题，只有一个：地段价值的研判。
01.三种套路
房地产行业最大的股东，是地方政府，土地出让金和各种税费，占了房价的40-60%。大多数开发商的毛利只有20%。
因此，在土地的经营开发上，行政力量拥有垄断性话语权，在城乡规划的专业课本里，常见的规划方式分三种：
TOD/SOD/AOD
并搞出了一长串的学术定义。
结合现实，我们一个个来翻译。
1.1、TOD =先修路
T的意思是交通，通过交通来引导发展。
因此，新区项目，先看旁边有什么路。
是主干道，还是次干道？纵轴还是横轴？枢纽还是无停靠？
高架快速路、高速公路、国道都算，轻轨、地铁，甚至航道也行。
尽量在城市交通体系里，挖掘项目的可达性优势，拔高升华道路的效用和意义。
最直接简单的干法，把路名拿来当定位，加一些定语状语，就可以了。
比如：
最后的xx路
压轴xx路
定鼎xx路
当然，也可以延展一下，用路来定义社会阶层：
XX路，核心圈
执掌XX路，XX大人物
像这么干，也要有前提。
至少该道路在本地要有认知标签。（比如南京路、淮海路之于商业）
至少该道路能满足一定的交通承载量。（比如＞6车道）
如果是高架（环线、绕城）、高铁，另当别论，需要研究的东西更多。
1.2、SOD
狭义上是：行政中心搬迁。广义上是：基础设施先行。
S的意思是：服务。无论政府，还是校、医、园、购，都是service，为人民服务。
2012年被评为中国十大丑陋建筑的，成都新行政中心，花瓣，就是成都城南SOD开发的典型。
中国大量的二三城市，在过去10年，走的也是这条路。
经典的卫星城滚动开发模式。
行政中心迁了，才有公务员的搬家，公务员以通勤需求现身说法，带动广大市民争先搬家。
尤其是二三线，公务员是楼市主力军。这个群体，投资渠道很窄，坚定的信仰就是，买房。
大多数公务员，地级的，一套市里，一套省会。县级的，一套县里，一套地级市。
如果是典型的SOD新区，形容项目，无非是以下词汇排列组合：
特区
政务
新都会
市府
百年
繁华心
1.3、AOD
A是预期，预期引导开发，意思是卖规划。
主要靠市政不断释放规划信息，把价值预期拉上去。上限很高，但是下限极低。
良心点的，会先给建个公园、学校，至少能看见真东西。不要脸的，开局一张图，内容全靠编。
在这个意义上，开发商和买房者立场是一致的。
因为土地供应被行政控制，行政之外，大家都是一条裤子，都要防诈骗。
地，要不要拿？房，要不要买？
到底是馅饼还是陷阱，不止是看人口流动和GDP增长，还要研究很多东西。
比如：
产业结构沿革
建成区居住密度
先天地貌
周边土地性质
人均可支配收入
个税
上市公司数量
……
很多搞AOD的新区，开发商还是去了，没办法，只有这个地方有供应。
但他们也没指望画饼成真，所以干出高溢价产品，200平起的大平层，卖给轻距离重享受的富人。
20年前，招拍挂制度之前，还有种AOD模式：
上千亩的大块地整体批发给开发商，自己作主，文旅、康养、产城……撒开了随便搞，
对开发商的决心和资金要求也非常高。
现在偶尔也还有，但这跟住宅项目的逻辑完全不一样，
巧的是，我就遇见过。
02.科学AOD
100万方的项目，野心是1000万方，几乎独吞一个新区核心腹地，
这需要实力、想象力、魄力，这样的开发商，全国没有几个。
为此，花了很多时间来准备策略，总算在逻辑上，做出了些许亮点。
我称之为：科学AOD
时间是2020年12月，某GDP6000亿，以汽车及周边制造的二产为支柱的三线地级市
板块内地广人稀，净地，全市最大人工湖开挖中。大地块约1000万方，规划为韩风城。
开发商拿到的地块，一期先拿了100万方。结构是商业街+公寓+住宅，商住比例1:1。
策略如下：
2.1、早饭=市场与市长的纽带
8万方商业街业态规划如下：
a.亲子艺术早教：有物理优势，隔壁两所学校。
b.康体美容：上有医美，中有康体，下有美妆。
c.餐饮：流量王，不解释。
d.跨境贸易：跨境电商试验区，迭代奥特莱斯。
10万方的公寓业态规划如下：
过渡居住：要学区、民水民电，吸引产业人口。
个创平台：文创、电商、短视频等小三产。
教培：联动商业街亲子业态，K12基础教培。（现在当然是不行了）
养老：旁边大公园，联动住宅=一碗热汤，投资客也会老。
核心思路是：
让本地人能先参与进来，有钱可赚。
在韩风商业街的形式下，内容交给市场经济去民主化细分。
2.2、中饭=城市职能发展趋势
城市职能=中韩产业，发展对标对象是惠州、烟台。
1000万方的地块，一定不止韩国，基于中韩产业多样化，朝RECP纵向覆盖。
好处显而易见：90%零关税+优惠原产地规则
带动产业有：包邮区的电商强上加强+教育、旅游、数据等服务贸易
2.3、晚饭=高帽子规划控制土地
第一个100万方的韩风做完，后面还有东盟10国、中日韩澳新，15个国家，一家一家去招商。
政治上，是国家形象主场。商业上，韩国能赚钱，我柬埔寨也能赚。
15国风情之下，城市生活一切领域，都是等鱼上钩。
即使第二个100万方开始换了开发商，后面还有800万方。
给土地定了调子的元老，未必没机会，市长看的无非是你的资金效率。
扯一面大旗，韩风城改名：亚太产城自贸区
项目跟着喝汤：产城自贸综合体
03.套路之外
T/S/AOD，这三种都无法概括的项目，就得找需求了。
这种新区项目，需求从何而来？.
3.1富人搬迁
中国的规划，刻意规避产生富人区，10年前的伪富人区，环境老化已不可忍受。
泛富人群体，10年来，也在进化，通过阶层、年龄去细分，在业态、配置上还有不同需求，找，找到最匹配的。
3.2阶层洗牌
富人安逸陨落，草根勤奋上升。
比如：做年轻人服务生意的三产小老板。一二线回流原籍降维打击的互联网精英。
崛起了新贵，就有了新的需求。
3.3观念突变
以前，疫情加速了富人置换，是从2021开春就有的趋势。
投啥亏啥，世事无常，让家人住好点，才最实在。
未来，房产税可能是下一个观念转折点，得看具体执行力度。
3.4产业调整
贡献税收、GDP的地方，就有客户所在的地方。
每个城市产业结构，行业发达度不同，体制外的购房群体也不同。
泛泛地讲就是：三产越发达，需求越旺盛。
「全文完」