周末得闲，来谈谈大清房事！
所有故事从一封电报开始，话说宣统三年三月初五（公元1911年4月2日），也就是愚人节刚过，时任湖广总督瑞澂给京师度支部大臣(财政部长）载泽去电，文中大意是，湖北地方当局因之前历任总督积欠造成财政赤字，有笔240万两地方债务款项即将到期，瑞澂的打算是向汉口英法德三大洋行借款200万两，年息7厘，十年为期来填补地方债亏空。朝廷给他的复电是，此议暂缓，另寻良策。
那么问题来了，首先湖北地方债务的根源何在？其次朝廷为何驳回瑞澂的解决方案？瑞澂后续还有何良策可觅？
先看第一个问题，财政窟窿是张之洞埋下的。这笔240万两地方债不过是冰山一角。张之洞在晚清官场外号“屠财”。最爱搞基建工程来博取政绩名望。整个武汉三镇在他治下就好像一个大工地。铁厂，纱厂，兵工厂鳞次栉比。搞这些东西要投入多少先期建设成本，交多少学费之类，都不谈。关键点，官办国企落成投产之后又变成了无底洞吞噬地方财政。点解?按理垄断经营权在手，应该是暴利行业，怎么还会巨额亏损呢？关键在于日常运营成本存在2大黑洞。
一是主观因素，按市场经济学原理，以汉阳钢铁厂为例，早在选厂址时，既然是钢铁企业，就该把厂址选在临近煤，铁原料产地的江西萍乡煤矿，或是湖北大冶铁矿附近，便于就地取材冶炼。可老张却偏要把厂址选在没有现成资源的汉阳。因为他算的是政治帐，开府武昌，自然要把工厂摆在家门口，烟囱冒的烟，机器的轰鸣声，要让朝廷和全天下都看得见的，听的见。这才是核心政绩，个人仕途名声的命脉所在。至于煤铁资源调度，工厂实际运转成本等等和顶戴花翎，声望口碑比起来，连根毛都不算。
一是客观考量，以人力资源配置原则，以汉阳兵工厂为例，企业职员要实惠精干，薪资与绩效要成正比，可是官办企业，大家懂的，有编制的从上头督办，到底下管工，那都是旗人大爷，吃铁杆庄稼的，正经活计手艺那是不会做的，薪水却是必须芝麻开花节节高，津贴年终奖一文钱都不能少。裁撤冗员，想都别想。至于一线工人，则都是临时工，从黄陂，襄阳来的农民工，拿最低工薪，在洋顾问指导下，干半生不熟的山寨技术活。汉阳造外号老套筒，经常性炸膛不是没有原因的呦。
综上两大原因才是官办企业拖垮地方财政，造成巨额亏损的病根。若想要根本解决，企业转制，民进官退，把一切都交还给市场。可能吗，大清不倒，此路不通。那就只剩下李鸿章，李中堂式的裱糊匠经济学之路，凡事只求不砸在自己任上，就啊弥陀佛了。瑞澂的前任陈夔龙就试过，地方债一团乱麻，他的打算是和交通银行联手，依托招商局在上海股市庄家身份，瞒天过海，债转股，让股民分担国忧官债，结果运气不好，宣统二年的橡皮股灾（这部分不展开，去看维尼专题贴），没填上老帐，又添新愁。陈夔龙依托庆王关系转调直隶总督，把个烂摊子击鼓传花给了瑞澂。
瑞澂也是悲催，账目得继续做啊，于是就有了上文那封电报。第二个问题来了，朝廷因何没批。从人事关系上说，瑞澂是载泽的姐夫，他能从江苏巡抚高升到湖广总督之位，也是载泽人事布局安排。二者本属同一派系，不存在政治倾轧问题。那为何小舅子没批准大姐夫的方案呢？载泽有自己的难处，他的想法是引入英美法德洋商资本，进行币制改革，推行新龙票，从而捞取政治资本，取摄政王载沣而代之。可关键是，洋人不见兔子不撒鹰，外资可以入市撑场，但一定要有前提好处和利益担保。这就又涉及两件事，汇率稳定和抵押担保。
先是汇率稳定，要给国际资本以信心保证。当时国际上是金本位，大清则是银本位，从宣统元年开始，汇率受国际金银比价（金贵银贱 一直在1比38左右）影响，实际一直在低位徘徊，1海关两兑换27.05便士，这是洋行干爹不乐见的现象。怎么办，大清是负责任的大国，白银汇率要逆市上扬，最美亮相。
宣统三年，抛售黄金（出超1532882两），购入白银（入超30306002两），拉升银价汇率，如此一来，白银对各主要外币汇率全线飘红。1海关两分别兑32.25便士，0.65美元，3.40法郎，1.32日元，2.75马克，2.00卢比，1.38墨元。各国蛮夷都要紧密围绕在摄政王载大大身边
有文盲会问，汇率坚挺不是好事吗，象征大清梦吗？嘿嘿，对外历来是暖男，负责任的大国。可对内呢，大家懂的，渣男一枚。白银入超的同时，对内发行的官票（铜元票）大跌，外升内贬嘛。理论上按官方比价，1两银子兑换100铜元（1000文制钱），可实际上随着海关汇率升值，主要口岸及各大都市；京师1两银子兑135铜元，上海1两银子兑换123铜元，汉口1两银子116铜元，这还是在一线口岸，首善之区。再到二，三线开外，例如汉阳县城，1两银子兑换1900文制钱。
再是抵押担保，度支部拟定的办法是以实物担保方式向洋商借贷，获取货币改革的准备金以及外交政治支持。也就是以国有铁路为质押品引入外资，搞华洋官商大资本的混和所有制经济。这就是日后触发保路运动的导火索（朝廷与地方争利，维尼也做过详细分析，这里不展开了）。其中安排瑞澂坐镇汉口，处于粤汉，川汉铁路干线要冲，就是为了落实这事。载泽的意思，是让姐夫把地方债捆绑入即将展开铁路国有计划中，以沿线地皮为抵押品向洋行贷款，然后以新债还旧债，把账目作平。
方案是很理想的，但是问题又来了，沿线地皮作为预期中的抵押品，洋行是要事先估值的，洋行大班那都是人精，从不做亏本生意。可目前汉上三镇，房地产市场大盘堪忧。
过去历任总督手里有那么几大敛财政策工具，铜元余利，福寿膏捐，土地清丈。前两者里机铸铜元一直在搞，机器压根没停过，但市场上票子毛得厉害，铸币税利润越来越少，至于福寿膏捐，朝廷恭王傅伟推行禁烟，把各省的烟税纳入中央财政，地方上少了一大笔进项（也是瑞澂自己不好，这个主意其实是他早年在九江做道台时向朝廷献的妙计，没想到今日却绑住了自己的手脚）。至于清丈，之前张之洞搞过，代表作就是汉口后湖整治。后湖湿地在汉口城郊，当地土著涨水时打渔，水退时则是种菜，类似埃及尼罗河功效。老张以搞水利为名，搞地产开发，把当地居民强制驱离，土地全数充公，然后再以每丈数百文的贱价卖给地产商10万余亩民田土地换来上百万两财政收入，顺带还有河堤政绩工程。着实风光了一阵。
但后续麻烦接踵而来，一是原住民怨愤，群体性事件不断，陈夔龙任上就闹出过民变，差点酿成大祸。二是后续开发不利，这里头最大地产商是汉口巨贾刘歆生，他拥有其中2万余亩地皮，作为法籍买办，当初他看中后续房地产行业前景（租界持续扩展与京汉铁路延伸），但摊子铺的太大，新城镇移民，不是河南逃荒难民，就是黄陂，孝感来的季节性民工。他们只要在京汉铁路沿线外围，例如大智门，刘家庙一代搭个简易工棚就能开森的活下去。基本不具备在汉口买地租房的经济能力。如此一来，刘总的投资收不回来，银根抽紧，资金链面临断裂风险，而他的原始资金又大多来自法国东方汇理银行，立兴洋行，天主教会，总计欠法方将近370万两，同时还有大清银行，交通银行，湖北官钱局共270万两官府贷款。
好吧，目前局势，刘董虽然身价资产有千万银元，号称湖北首富，大清国二号房产大鳄（一号是天津高星桥），可也身背600余万两欠款，面临去库存套现还贷的压力，瑞书记则有地方债务危机。按剧情走向，接下去会发生什么，小熊好紧脏。
官商联手做局，无坚不摧。瑞总督和刘总
果不出维尼之所料，又到了见证奇迹的时刻了。首先出场的是湖北官钱局，衙门宣布降低官银与钱庄间放款利息，汉口从11厘降到9.3厘，接着各大钱庄，以刘总的阜康钱庄为首积极跟进，民间放贷拆息更加宽松，消息面不断释出利好政策，层层放水之下，汉口三镇金融借贷市场气势如虹，房地产市场春天来了。
当时汉口房地产价位高企到何种地步，举个例子，地产（土地价格），市中心黄金地段，正街，沿街一方（大清一方土地面积是相当于如今11.8平方米面积）400两至500两，河街，每方300～500两，背街，夹街一方200～300两，城郊后湖湖堤至玉带门，每方40两至100两，而如果算房产（房屋造价），小屋一户平均200～500两，门面房700两起。
有图有真相，看古今房价地产商圈分布图，感慨万千呦。当时三镇地王位于张美芝巷，创下每方700两天价（只是地皮价格，还不包括房产造价）
再看看黄金地段楼盘的今昔对比，汉口竹枝词：“前花楼（今黄陂街），后花楼（今花楼街），直出歆生大路（今江汉路）头，车马如梭人似织，夜深歌吹未曾休”。连地带房，没有2千两白银起，休想在汉正街立足。有意思的是与其相邻的英租界，2层小洋楼带花园，才区区90两，房价反而不如华界那么火爆，看起来洋人不懂房产经济学，被大清打脸了吧。呸
以上只是沧海一粟，文学社和另一团体共进会，两个大群在三镇运营租赁房产铺面不下十数处，全面涨租的业界行情对他们这样众筹团队来说，继续维持日常经营大成问题，就算是从事豆皮快递连锁这样的暴利行业，也赶不上房东加租的速度啊！
例如炮8标（团）排长蔡汉卿，他是湖北本地人，全付身家都压在共进会大群里了。张，蔡们不是上有四老，下有二孩的中年苦逼男，而是20出头的少壮军人，自主创业面临夭折，怎么办？众筹失败，武装上市
几个出场人物结局说一下，瑞书记 刘总 张排长 蔡排长
瑞澂瑞书记，楼市崩盘以后，避居到老关系户上海犹太巨商哈同花园（哈同发家时瑞书记是江苏藩司），终老于此。
刘歆生刘董咸与维新，出百万两赞助费，逃过一劫。
张排长高升为张旅长，第一件事就是搬家，乔迁至武昌城内顶级楼盘大都司巷。但好景不长，屌丝们创业，只能共患难，难以同富贵。不久，文学社和共进会发生火并，张旅长殉职。
取他而代之的则是蔡师长，笑到了最后，蔡公馆在武昌有湖上园，在汉口投身房地产市场，创建里济生房产公司，台前白手套是谁，还是刘总。投资兴建希圣里，看图，当年整条巷子都是蔡琴她爷爷的。下回预告，民国房事，蔡琴爷爷的崛起之路！