40万买的房子，现在出租2600一个月，卖掉的话90万左右，是出租划算还是卖掉划算？

​ 之前在网上回答了一个网友的问题，有些表述不准确和计算不精确，现在我在重新整理分析一下，仅供大家参考。

网友问题：40万买的房子，现在出租2600一个月，卖掉的话90万左右，是出租划算还是卖掉划算？

分析：这个问题是现在很多投资房产的共同问题，核心就在房价还能不能上涨。我们用数学方法建模，计算一下两种方案选择的收益。

方案一：卖房转投4%银行理财

特点：风险相对小，利润稳定，但不会带来较大收益。

权益合计为：90W现金+每年36000的利息收益。

方案二：出租

特点：风险不可控，但有可能带来较大收益。

权益合计为：一套房价波动的房子+每年31200元房租。

分别计算房价下跌、房价不涨、房价上涨三种情况：

1、房价下跌：

1年后房价下跌10%：终值F=90W*（1-10%）+31200*1，合计84200，直接损失5800元。

N年后房价下跌X%：终值为F=90W*（1-X%）+31200*N年 损失为：90W-F 。 

2、房价不涨：

相对于方案二，方案一失去的只是机会成本，为利息和房租的差，即每年36000-31200=4800元，N年后就是4800*N的机会成本。

3、房价上涨：

1年后房价上涨10%：终值F=1.1*90W+31200*1年。

N年后房价上涨10%：终值90W(1+10%)+31200*N年。

方案一方案二对比：

90W+36000*N>99W+31200*N，解的N>18.75年;

也就是说只要18.75年内房价上涨超过10%，都是方案二划算。当银行理财利率x%上升，N值会变小，时间会缩短；房租上涨，会加大这个差距，N值会变大。

房价上涨20%，计算没什么意义了。

总结：在这个数学模型中，所有交易环节成本为0计算的。经上面的分析，回到网友的问题就变为：相不相信18.75年内房价会上涨10%？

1、选择相信的持有风险有：持有期间出租不出去，不能出租；急需用钱，需变现；房价不涨失去机会成本；房价下跌减值。

2、选择不相信：风险很小，可以说失去的是只机会成本，收益和是本金加利息。 

每个人对风险的看等不一样能，承受的风险程度也不一样，分析分析供参考。