今天是2022年10月20日，是我学习成长1000天打卡的第970天。
今天继续学习《富爸爸杠杆致富》
投资房地产的好处
我朋友的父亲，那位认为投资的唯一方式就是有价证券的退休飞行员，后来终于明白了共同基金的致命缺陷。在晚餐快要结束的时候，他说：“由于基金价值下跌，我损失了很多储蓄，即便如此，我还必须缴纳资本收益税。我希望可以找到其他的投资方式。”
“你为什么不投资房地产呢？”我问。
“为什么？这和共同基金有什么区别？”他问。
“有很多区别，”我回答，“我来告诉你其中一个区别，那非常有趣。”
这位退休飞行员呷了一口咖啡，说：“说吧，我洗耳恭听。”
“在房地产投资领域，我可以赚到钱，政府还同意让我将它当做赔钱的买卖看。”我说。
“你的意思是自己不仅赚到了钱，而且获得了税收减免，不必为自己赚到的钱纳税？”他问。“政府给了我税收减免，而不是让我缴纳资本收益税。”我说，“政府让我赚更多钱，而不是纳更多税。其中一个方法就是通过贬值，也就是富爸爸所说的‘虚拟现金流’，那是普通投资者看不见的现金流。”
那位退休飞行员静静地听了好半天，最后问：“还有吗？”
“还有很多，”我说，“他们甚至会给我钱。”
“怎么做？”他问。
“如果房子是历史建筑，政府或许会给你一个课税扣除，在促进投资上，这比税收减免好多了。”我说，“你认为政府会给你课税扣除，让你购买更多的共同基金吗？”
“这我知道不可能，”他说，“近来我看到的，全是在为自己损失的资金缴纳资本收益税。这听起来像我为自己赔的钱纳税，而你却赚了钱还得到了税收减免。还有其他我应该知道的吗？”
“还有，”我说，“如果你的行为符合《美国残障法案》相关条款，你就可以获得支出50%的课税扣除。例如，如果你投入1万美元，修建了轮椅专用道便于残障人士到达你的商业建筑，那你就可以获得最高限额为5000美元的课税扣除。”
“你得到了5000美元课税扣除？”他问，“如果轮椅专用道用了不到1万美元，会怎么样？如果只用了1000美元，又会怎么样？”
“你仍然可以得到支出50%的课税扣除，”我说，“不过，我还是郑重建议你，做类似的事情之前，一定要听取财务顾问的意见。在做任何事情之前，你必须清楚现行法规以及法规能给你带来的好处。”
这位退休飞行员静静地坐在那里思考。然后问：“还有吗？”
“还有很多，我无法在一次晚餐上讲完，”我说，“不过，我可以告诉你，与共同基金相比，房地产至少还有3条优势。”
“只有3条？”他带着嘲讽的微笑说。
“第一条优势是，银行乐于借钱给你购置房地产。据我所知，我很怀疑银行是否愿意借钱给你投资共同基金或者股票。或许他们会接受用这些资产做抵押，但只是在你有自己的钱买到这些资产之后。”
他点了点头，说：“第二条呢？”
“第二条优势是，没有资本收益税。”我说，“如果你知道你在做什么。”你的意思是，我必须为并没有赚到的钱缴纳资本收益税，实际上我还是亏损的，但是在房地产投资中，你可以规避资本收益税？”他问。
我点了点头，说：“一直如此。通过我们常说的‘1031条款’，就可以做到。比如，我购买一幢5万美元的房子，首付为5000美元，余下的4.5万美元从银行贷款。然后，我们将房子出租，假设每月的租金收入超过了在房子上的支出。这样，我就从这次投资中获得了现金流。”
“所以，你的钱就为你工作了，”他说。
“是的，”我说，“而且这种收入是被动收入，纳税低于工资等劳动收入，以及你的储蓄和401（k）收入。”
这位退休飞行员默默地点了点头。那晚早些时候，我们已经讨论了劳动收入、证券收入和被动收入的区别。
我继续说：“几年过后，你发现自己5万美元的租赁房产已经价值8.5万美元。你出售了房子，得到3.5万美元的收益，但如果你将这3.5万美元收益投资到更大的项目中去，就不必缴纳资本收益税。”
他再次默默地点头，说：“在这个例子中，你获得了3.5万美元的资本收益，却无需缴纳资本收益税。我在共同基金中亏损，但还要缴纳资本收益税。你得到了现金流，又用虚拟的损失和开支冲抵了收入。这样你的纳税就更少了，因为它们是被动收入，而不是劳动收入。”
“而且，不要忘记如果符合《残障法案》关于公共商业建筑的规定，或者如果本身是历史建筑，还可以获得课税扣除。”我补充道。
“不，不会，”他说，“我怎么会忘记课税扣除呢？每个人都知道它。那么第三条优势是什么？”
“第三条优势是，房地产投资的规模越大，银行和政府就越想借钱给你。”我说。
“那是为什么？”他问。
“当你去找银行家为一个房地产项目借钱时，例如借100万美元，银行家不是借钱给你，而是借钱给这处房地产。”
“这有什么区别？”他问。
“当一个普通人去银行申请贷款的时候，银行就会评估他的个人信用状况。当这个人想购买一处小型租赁房产，比如单身宿舍、联合式公寓或者普通住宅时，银行仍然要对他进行信用评估。只要你有稳定的工作，也有足够的收入来承担房屋的各项开支，银行通常就会借钱给你，而不是借钱给你的房产。”
“但是，对于比较大的房地产项目，当它的价格远远超过了个人的收入时，银行就会考虑房地产本身的收入和支出，”这位退休飞行员说，“这就是区别吗？”
“非常接近。”我说，“大型房地产项目的真实资产是房地产本身和它带来的收入，而不是借款人个人的收入。”
“因此，购买大型房地产项目比小型项目更容易。”他说。
“如果你知道自己在做什么，”我说，“从政府借款也是如此。如果你为了15万美元的房地产项目向政府借款，大多数情况下政府代理人都没有兴趣。但是，如果你想购买的是整个贫民窟，并想把它改造成安全的经济适用房，政府往往愿意借给你数百万美元。如果你的房地产投资项目不足500万美元，就很难让政府对你的项目产生兴趣。”
“还有别的吗？”他问。
“当然还有，”我回答，“但是让我先给你讲一些房地产的基础知识。”
“比如？”他问。
“在大多数情况下，房地产不像有价证券的流动性那么好，这意味着购买和出售房地产需要花费更长的时间。房地产市场也不像证券市场那样有效，房地产需要积极管理。”我微笑着说。
“你为什么要笑呢？”这位退休飞行员问。因为对于专业房地产投资者来说，劣势往往就是最大的优势。”我说，“对于新手或不成熟的投资者来说，劣势常常只是劣势。”
“给我举个例子。”他说。
“很简单，”我回答，“因为房地产流动性不强，很难找到合适的买家或卖家，而专业投资者常常能花时间做成一笔交易。”
“你是说，你能与卖家进行一对一谈判？”他问。
“与买家也是一样，”我回答，“在股票市场，人们通常只是买入卖出。买家和卖家之间很少进行任何形式的一对一谈判，至少对于大多数投资者来说是如此。”
“你的意思是，股票市场上买家和卖家之间也能一对一谈判？”他问。是的，”我回答，“但是，那通常只发生在内部人士和专业操盘手之间。那可以合法地进行，不过普通投资者很难做到。”
“噢，”他说，“但在房地产市场任何时候都可以那样一对一谈判。”
“那就是房地产的乐趣所在，”我回答，“在房地产市场，你可以成为一个有创意的、善于谈判的高手，做成一桩好生意，买低或者卖高，让买家一次性付款或者让卖家为你支付首付款。一旦你学会了这个游戏，就会非常有趣。”
“还有什么吗？”他说。
“你可以削减支出，提升房产价值，增加一个次卧室，粉刷墙壁，卖掉周围多余土地，等等。一个富有创意的投资者，如果同时是一个优秀的谈判者，就可以在房地产市场大有作为。如果你是一个富有创意的优秀谈判者，那你就能在房地产市场赚大钱，同时度过一段好时光。”
“我以前从来没有这样看，”他说，“我只买卖过自己住的房子。不过回过头来看，那的确很有意思，我在买卖自己房子过程中得到的回报，也比我在共同基金上的回报好得多。”
我似乎能感到他脑子里燃起的希望。他终于发现除了共同基金投资组合，还有其他多种投资选择。此时，时间已晚，我们各自回家，这个晚上很快结束了。
几周以后，他打电话告诉我他正在寻找他的第一处租赁房产，而且过去的忧愁已被快乐所取代。他说：“即便我的租金收入与支出持平，在房地产上我仍然能赚到些钱。掌握了虚拟现金流和税法，即使没有赚钱也像取得了财务成功一样。”
我所说的只有一句话：“你开始有些明白了。”
今天就学习到这里，加油！