2022-12-03

大家好，欢迎来到小杰谈钱。经常有一些朋友问我，想投资房产，觉得应该怎么选？或者已经看中了一套房子，帮计算一下这是不是一个好的投资项目。所以我今天想和大家谈谈和房地产投资有关的那些事。因为内容很多，涉及到方方面面，不可能在10分钟、20分钟内讲完的。所以我今天想以这个问题为引子来谈一谈。这么大的一块内容，小的部分是什么呢？如果你想买房子，成为一个房东，以租金的形式来赚钱，那么你应该要如何考虑这个问题呢？首先，我们来澄清一下这个概念，你投资任何一种投资资产，大概有两种常见的赚钱方式。

第一种是获得稳定的固定现金收入，比如说每个月、每个季度或者每年。如果你购买股票，买那些会定期支付股息的股票，那股息就是你的收入，我们称之为现金流，如果是债券或任何其它的固定收入资产，那么你收到的利息就是你的固定现金流。

那还有一种赚钱的方式，就是你在这个时间段内持有这个资产，本身是不会得到任何钱的，就是它没有任何现金流进入账户，但是当你卖出这个资产的时候，低买高卖，你可以赚到。套利差价，从而赚取了这个资产升值的部分。

如果你想买一个投资性房产来收房租，该怎样去考虑这个问题呢？首先来给大家介绍一下1%原则，1%原则很容易理解，就看你每个月能收回租金，如果能达到购买价格的1%，那么这个房子就值得了。例如：一个20万的房子，如果你每月能收到2000元的租金，就可以把这个房子看作是收租的投资房。这个概念的优点是简单明了，大家很容易就能理解了。但是它缺点是没有考虑到房子的成本问题，投资的各种成本。租金收入是你的毛收入，不是纯收入，因为房子成本有物业费、暖气费、垃圾处理费、水电费、车位管理服务费，所以不考虑这个成本可能会对你的投资决策有误导性。

我个人喜欢1%原则的进阶版，叫5%原则。5%原则是什么概念呢？如果你的房子的年收入，年净收入能够达到购买价格的5%，那么这个房子作为投资房来收租金是非常好的。例如一个35万的房子，每个月租金2500块钱，减去这个公摊费、物业费加各种费用，比方说有1000块钱的费用，那么你的手里面就有1500元的纯收入了。

那一年下来12个月，就是18000元，18000除以35，大概是5.1%左右，超过了这个5%，所以这个房子是值得投资。我们都知道有一个概念叫通胀，通胀就是通货膨胀的意思，上面所说的房产是保值的，可以用来对冲通胀。房地产这个特点是股市所不具备的，就是它可以自己对抗通货膨胀。对抗通货膨胀是什么意思呢？就是说如果你今年把这个房子租出去，每个月能收到2500元，那么30年以后，比方说由于通货膨胀，物价上涨了十倍，你还能收到这个租金，每个月2500元，保证你的生活水平不会降低，购买力还能维持在原来的水平，也就是说，房子本身它的价值，和租金收入是对抗通货膨胀的。好啦，感谢大家的阅读，下回见。