房地产是资金密集型企业，项目开发周期长，即使是快周转的项目也普遍需要3年，而有的项目甚至十几年，投入资金动辄上亿，甚至十几亿、几十上百亿。而一个项目的成功与否，很大程度上在拿地阶段就注定了。若拿到一块好地，就多了几分赚钱可能性，若拿了一块面粉比面包还贵的地，又遇行情下行，那就是后面再努力，恐怕也难以有回旋之地。
所以，拿地非常重要，拿好地非常关键。
那房地产企业都是怎么样拿地的呢？
每个房地产企业都有专门负责收集、整理、分析土地信息的投资部门，怎么样从大量的土地信息中找到好地、适合公司的地，需要集体的智慧。
一般公司在拿地前都会召开投资决策会，而在召开正式的投资决策会前还会召开多次评审会，进行初次筛选、审核，以便公司高层在参加正式投资决策会时提高效率，直奔主题。
今天想对投资决策会前的【立项初审会】进行总结，看看立项初审会都对项目的哪些方面进行考察、审核。
立项初审会，一般都由投资发展部组织召开，公司各个业务条线参与，一般由看地单位负责汇报（可能是平台的投资条线也可能是下属城市公司/项目部），汇报结束后由各业务条线发表专业意见，会议组织者综合各条线意见，决定是直接放弃还是进行二轮修改，进入下次的二次评审会。
上会前需完成项目投资测算，项目投资测算是非常关键的一份基础材料，相当于对该项目进行了全方位、全周期的推演，这份资料的严谨性、准确性很大程度上决定了该地块的分析和判断。
项目投资测算不是由某个单条线就能独立完成，它需要各业务条线通力密切合作，需要一个总把关人进行总审核，以免前后逻辑冲突，数据不连贯。
项目投资测算前，需先收集项目一些重要基础资料，比如项目的规划条件、周边环境、四至范围、周边市场调研等，根据这些资料，营销进行产品初步定位，得出做什么类型产品，然后设计才能根据营销提资和规划条件进行强排方案，有了初步强排方案，就有了这个地块的具体技术指标数据，如各类业态产品的面积数据和占比等。
有了这些技术指标和产品定位（做什么类型的产品），可根据公司内部的产品条和标准成本等进行详细产品配置，锁定一些重要的产品配置标准，而这些标准配置的锁定，基本敏感性成本进行了大部分锁定，然后再做成本测算时就更加准确。
除了成本测算，还有开发周期，一般可先参考公司标准工期，有项目开发进度，就可以进行销售计划安排，成本支付计划，根据销售回款、成本等数据，最终得出利润测算、现金流量表等测算。而拿地阶段，因土地价格不确定，需要进行土地价格敏感性分析，测算拿地可承受的价格区间。
基于投资测算表，制作上会PPT，摘取重要指标，并对市场进行分析与总结，包括大至城市，小到区块，土地市场、商品房交易情况，竞品楼盘等进行分析，以便对目标地块有清晰了解。基于此，对地块进行SWOT分析，产品与价格定位、三宝设置、投资经济指标，最终得出投资结论及建议。
根据这些汇报材料，各条线进行专业判断与分析。一般各条线会关心哪些要点呢？
基本前提：每个公司内部都有对拟拿地的地块有一个投资红线，比如销售净利润率、IRR，只有满足这些指标要求，才会上会评审，否则没有必要拿地，除非是公司的战略性拿地，不考虑投资收益。
一、营销
1、销售价格：销售价格是否合理，有没有太过乐观，脱离市场？在当前这个价格条件下，是否考虑了去化周期，为了快速回笼资金，要同步考虑价格和去化率。注意车位、底商、储藏室的价格，是否太高，最终不好卖变成了账面利润。人防车位能否销售？
2、销售排期：首次推盘和加推之间的时间间隔，是否太短而激进，是否太长而不合理？非住宅产品（如车位、商铺、储藏室）的推盘时间，不要留到项目尾盘时，这时销售团队都即将解散，谁来卖？应尽快在强销期一并推售。有的可能会反驳，现在车位不好卖，一般都是交房时才好卖，但车位有个特点，客户都是就近买，如果该楼号销售时，客户不买，后期交房时买的可能性也非常小，一定要提前考虑去化。
3、政策：限购、限价、限贷政策。
4、营销费用安排，佣金结算等。
二、设计
1、地下室指标能否再优化？车位面积单方指标是否太高？是否有必要做两层地下室？
2、红线退让是为何？日照指标是否满足？
3、规划指标：阳台封闭面积怎么计算？连廊面积怎么计算？限高要求是否有考虑、满足？
4、回购房的精修是否有品牌要求？
三、工程
1、总体工期排布是否合理；各施工阶段工期排布是否合理（正负零到预售条件，到主体结构封顶，到外架，外架到市政配套，竣工备案、交付等各阶段）；首开区、货量区工期排布是否合理；PC工期排布是否合理；地下室几层，工期是否合理？
2、是否有二改，二改什么时候做？是否做精装修或全装修，是毛坯竣备还是全装竣备？
3、工程达预售条件的政策要求是怎样的？
4、竣备、交房怎么安排，是否分批交付？
四、成本
1、地下室面积能否优化。车位单方面积过大。
2、精装修或全装修标准是多少？二改费用是否考虑进去？公共部位装修标准超标。
3、外墙比（外墙与建筑面积之比）、窗地比（窗户面积与建筑面积之比）是否合理，与产品线、产品业态是否匹配。一般产品、业态越高端，外墙比、窗地比越大。
4、装配式费用是否考虑？
5、绿色星级要求，是否考虑费用？海绵城市市政要求，是否考虑费用（雨水收集系统费用不低）？公建配套是否需要我方代建，费用是否考虑？
6、桩型是什么，桩基费用是否太低？基坑支护方案是什么，费用是否合理？结构成本是否偏低？土方价格是否和市场相符？景观单方是否超标？
7、大市政配套，如电力是否考虑了红线外的电力费用？给政府代建的市政景观，是否考虑费用，能否让政府适当补偿费用？
8、成本支付节奏要合理，和开发进度相匹配，否则影响IRR。
五、财务
1、监管资金政策如何？怎么算进账？监管资金可以怎么使用，最低额度要多少？
2、土地增值税清算需要按不同业态测算。地方税费预缴的税率是多少？
3、管理费用为何超集团标准，明细需详细。
4、交付时间不宜排在12月底，不利于取得工程发票抵税。
5、现金流回正时间是否合理？
六、运营
1、开发节奏安排，首推面积与货值安排，销售三宝设置与前期报批报建，项目风险点，现金流归正，各项关键经济指标等。
七、其他
1、合作项目：合作协议是否签署？
2、回购房：预售条件怎样？政府什么时候回购、付款方式。
3、收购在建项目：老产品、户型是否符合市场，能不能卖出去，什么价格才能卖出去？采用什么交易方式，必须要干净分割，资产交易。资产是否进行了估算，对方债务如何，是否有法务风险？总包单位怎么处理，是否需要补偿，由谁补偿？采用资产交易，一切历史遗留问题必须解决清楚或明确由转让方解决，方可进行。尽调报告有没有做，什么时候做？老规范的产品在新规范下能否验收通过，还是在老户型上继续加固建造，还是拆改新建。若要拆改，拆改费用是否考虑？
综合以上各条线意见，综合评判该地块的投资属性，里面最为关键的还是销售回款、成本、现金流和投资回报。
以上为个人对房地产投资的项目立项初审会粗略总结，如有错误请多包涵。欢迎与我沟通交流，微信号：13777357285。
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