烟台房市初步调研

一、烟台烟台城市综合排名在二线城市里面排第26，常驻人口713.8万，下图为尽10年左右房价的变化

房价

还被评为魅力城市

二、城市发展规划，轨道交通规划，高铁规划新产业园区规划

1、规划范围和空间层次市域：烟台市行政管辖区，包含烟台市芝罘区、莱山区、牟平区、福山区、开发区五区，以及龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳七个县级市和长岛县，面积约13746平方公里。中心城区：北至海滨(包括养马岛、崆峒岛全境)，东至牟平区东环路，南至荣乌高速公路及规划绕城高速公路，西至平畅河，总面积约740平方公里。城市规划区：烟台市五区(芝罘区、莱山区、牟平区、福山区、开发区)的全部行政区划范围和栖霞市桃村镇，总面积约3002平方公里。

2、城市发展目标大力推进全市经济持续快速增长和社会全面进步，把烟台市建设成为资源节约、环境友好、经济繁荣、社会和谐的港口城市和富有历史、人文、山海特色的滨海旅游城市。

3、市域城镇化和城乡统筹 (1)市域总人口和城镇化水平 规划2020年市域总人口为790万人，城镇人口553万人，城镇化水平70%。(2)市域城镇空间结构 规划引导市域城镇体系形成“一带一轴”的空间结构。一带为“北部滨海城市带”。一轴即“烟—青”发展轴。

4、城市性质 山东半岛的中心城市之一，环渤海地区重要的港口城市，国家历史文化名城。

5、城市职能 我国东部沿海重要的制造业基地和港口城市，区域性的金融、贸易、服务中心，全国重要的旅游度假胜地。

6、城市规模 规划烟台中心城区2020年城市人口规模为230万人，城市建设用地255平方公里。

7、中心城区发展方向和空间结构 发展方向：积极拓展东西两翼，适度向南发展。空间结构：以芝罘滨海地带为中心，拓展东西两翼，贯通南北山海，形成“山耸城中，城随山转，海围城绕，城岛相映，融山、城、海、岛于一体”的城市格局。以天然河流、山体和永久性绿带分隔，形成芝罘、莱山、开发区、福山、牟平、八角等六大组团，构成多组团、多核心的滨海带状组团城市结构。

8、中心城区功能布局 芝罘组团：以行政、文化、商业金融、现代服务业为主的城市中心区。 莱山组团：以文教科研、高新技术为主的功能区。牟平组团：以旅游度假为主的综合功能区。 开发区组团：以工业和生活服务功能为主的综合发展区。 福山组团：以工业、物流和生活服务功能为主的综合发展区。八角组团：以港口和临港工业为主的新港城。

9、城市交通 构建“快捷、高效、安全、绿色”的现代化综合交通运输体系。完善由城市快速路、主干路、次干路和支路组成的城市路网，形成功能明确、等级清晰、级配合理的路网结构。提高支路网密度，达到3—4km/km2。

10、绿地系统 统筹布局城市公共绿地和生产防护绿地，形成城市绿地系统。规划绿地系统结构：“一环、三片、五带、十七园”。

11、历史文化和传统风貌保护历史文化名城要坚持保护历史真实载体和保护历史文化环境并重、合理利用与永续发展兼顾的保护原则，保护历史文物真实性信息，完整保护历史遗存及其周边历史环境与风貌。以历史文化遗产的妥善保护为前提，发掘和展示其历史价值和文化内涵，进行合理、永续的保护性利用。

12、城市特色和整体城市设计整体景观风貌规划为“一核一带多轴”结构。“一核”为芝罘组团的都市空间核，是城市商业、商务、旅游中心。“一带”为沿海自然及人文景观带。“多轴”分别为城市文脉轴、城市发展景观轴、自然景观轴和城市生态轴。

13、远景发展构想进一步完善已有的带状组团结构，六大组团相应拓展、完善功能，同时将西部的蓬莱和南部的回里、桃村纳入中心城区范围，形成“T”型城市结构。除此之外，本次城市总体规划还包括市政基础设施规划、城市综合防灾减灾、地下空间利用、环境保护等方面的内容。

三、地区增值空间和繁荣程度

1、恒大、碧桂园、万科、保利、融创在烟台有房产项目

2、国家发展改革委关于印发 《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》http://fgw.yantai.gov.cn/art/2020/4/12/art_3027_2689306.html

四、个人总结

对比山东其他城市，如青岛，潍坊，济南等

烟台城市发展太缓慢，甚至是停歇的速度，城市找不到自己的快速突破点，一直不温不火的，其他城市都卯足了劲的发展经济，搞城市建设

烟台最适宜人类居住的地方，虽然很舒服。但是在烟台未来的3~5年。房价上涨而享受到的红利，这种可能性很少。也可能我眼光不行，我看不到