我的2018（7）

常州（信用卡+公积金）

当然常州的土拍市场一直还处于一个比较活跃的状态。然后有一天无聊刷朋友圈，看到一个中介发的房源，凯纳公馆70年产权，精装修拎包住，39㎡42万，这个项目我之前也接触过，当时卖一万三来着，咨询一下才知道这个是有一批工抵房，以二手房的形式卖出，当天晚上看到的这套房源，第二天上午去看了一下就直接定了。那很多人好奇我为什么这么果断，之前还说不看好常州，而且这个才39㎡，到时候卖给谁呢。首先我先说一下我的思路，绝对有参考意义。首先这个小区有足够的卖点，他本身位于市中心钟楼区新西桥板块，无论是到火车站还是到市中心南大街都只有2公里，同时到奥体中心和市政府也只有3公里，周边交通极为便利，在看小区内部其实也是比较有卖点，这个小区总高60层，是常州第一高层住宅，而且该栋大楼是与华美达酒店接通的，楼下几层就是被华美达酒店包下来的，所以整体物业保存的比较完整，卖像还算比较好，而且房屋内部是酒店装修，保存的还算完整，接手下来不用在大改，基本可直接出租。在就是看单价差不多10800元/㎡精装修，这个价格在常州已经很难找到什么合适的房子了，而且这个地段还在这，比他偏2公里的海关地块楼面价也都一万一了，这个价格我绝拿绝对安全，可能有人要说，因为你这个面积小啊，就一个房间能干嘛啊，肯定要折价啊，而且你这套房子全款买的话太占用资金了。贷款买，银行放不放款不说，就这么低的总价浪费一张贷票也亏啊。然而这才是我买这套房子的真正意义。也就是零首付买房，传统意义的零首付买房是把房屋评估价做高，覆盖首付，但是我这个零首付算是自己组装出来的，是由信用卡+公积金的组合做的零首付，我一一拆解开来讲。

首先在2017年10月份见识到南京河西南80%首付，以及当时常州新城郡未来首先在常州提出首付比例高的优先选房等规则来看，我预感如果以后想买当合适的笋盘，就要加高自己的资金（当时还没理解到杠杆的真正含义），当时第一个想到的就是信用卡，能快速低息套出大笔资金，后来就在2017年10月份参加了一个信用卡线下沙龙俱乐部，第一次去听的时候，就是一脸黑人问号，基本处于一个完全懵逼状态，然后加了微信群，记住几个名词，，关注了几个公众号，回去自己研究才发现和我想的完全是两回事。首先信用卡有几个误区要说明一下，不是说当你缺钱的时候一下子申请个几张卡，就能立刻顶上，首先如果你大批量的去申请信用卡，银行会觉得你现在比较缺钱，进而可能给你很低的额度，甚至拒卡，所以每个月最多申请个三张就已经很极限了，尽量保持在每月申请一到两张就好了，再就是你申请卡，从银行审批到发卡可能会有一个很长的周期，这个周期快则两星期，慢则两三个月，而且现在信用卡往往起始额度给的不会太高，要花心思去养，就好比我广发银行信用卡从最初五千的额度养到了现在十一万七千元。也就是说，你想构建一套完整的信用卡体系，连申卡加养卡，你要花上至少一年的时间。然后各种信用卡还有不同的功能，积分换实物比较亏，换酒店换机票反而更划算一点，收费的白金卡通过出售一些权益有可能比普通卡片来的更划算，有些卡是含返现的，可以不要手续费，甚至刷卡还有收益，比如民生车车白，广发犀利卡，平安旅游白等等。然后比如优先申请中农工建交通招商这些卡种，因为这些银行拒卡有一个理由是他行持卡数过多，如果你信用卡过多，再去申请这些银行的信用卡也会很困难，所以申请卡的先后顺序很重要，还有浦发中信这种信用卡小优惠特别多。有些银行比如工行去申请卡之前，用步步为赢理财刷流水，把工行星级刷上去，这样下卡额度高。还有民生银行资产方面比较认房，招商银行资产方面更认车。一般公认广发农行招商（我招商怎么这么慢）提额比较快，交行风控比较严提额还非常慢但是活动比较多。反正关于信用卡这个东西我也就是刚研究一年不到，还没有完全构成体系，说的东西比较碎比较杂，这里就不过多描述了。大概也就是从去年十月份到六月底，九个月时间里我从总授信额度三张卡五万元到现在的七张卡，四十二万的额度，也只能说是个入门级，年底去参加信用卡俱乐部线下聚餐的时候，人家一张浦发超白就三十万的额度。根据简单的A还B，B还A来看，我保守有二十万的额度可以免费从银行里套出来，当然每月周转要付出差不多0.5%的手续费，这个代价还是相当低了。

那么信用卡说完就说公积金了，几乎所有人包括很多大神都对公积金嗤之以鼻，首先公积金可使用额度太低，其次就是公积金利率虽然低，但是和以前普通商业贷款利率来比，没有明显的差别，而且一旦房价上涨那点利息不够塞牙缝的，我认识很多普通人都是因为想等公积金缴满在去买房而错过买房的大好时机，眼看着自己的房子就那么的几万，甚至几十万的涨上去了。我最初看中的是纯公积金贷款不占贷票不上征信，然后在2017年年初的时候看到融创御园四期有那种78㎡总价70万不到的房子，如果有公积金两个人合伙买又不占贷款名额，想想也比较值，那个时候就开始自己主动跟公司提多缴纳公积金，提到每个月公积金缴纳一千元（这个可以补充一下公积金多交的好处，首先你的纳税是根据你工资扣除完五险一金的基础之上缴纳的，所以多交公积金可以在某种程度上规避一些契税，再就是有的银行在申请信用卡的时候会看公积金缴纳数额，如果你的公积金缴纳越多说明你工资越高，而且这个钱本身也是你的，后期真用不到的话可以操作提取出来），然后预计着2018年年下半年的时候抄个底，结果房价一路飞升，我那个人三十万的公积金也就没太当回事了。直到我遇见了这套凯纳公馆39㎡42万的房子，首先我们可以用纯公积金贷款这套房子30万，同样是三十年，现在公积金的贷款利率是3.25%，月供为1305元，而商贷二套房利率至少上浮20%（低于50㎡的银行还不愿意做贷款），也就是5.88%，也就是1775元，两者之间相差了475元/月。然后12万首付我全做信用卡出（公积金买房不上征信，信用卡可以随便撸），每个月出0.5%的手续费差不多就是600元，也就是说我每个月的月供就是1305+600=1905元，也就是仅仅比商贷多出了130元而已，同时这套公寓如果是长期租赁可以每月收入1500元（如果后期转做民宿收益更大），也就是我月供只需405元，零首付，拿下了一套房子，只是牺牲了一部分的负债率以及一次公积金的机会就拿下了一套房子，即使后期我这套房子只加价五万卖利润也是相当高，因为我本身只是投入了月供405元，这才是杠杆的魅力所在。达成这个0首付买房要达到两个条件，就是首先你要把信用卡总额度养的比较高，这个我是在一年前就着手去做了，然后是公积金要连续6个月以上不能断，而且余额满一万五以上，这个也是要提前布局的，其实我想说的就是很多东西就是这样，有些东西觉得有用，就先去了解一下预备一下，你说不准哪天就利用上了，比如养信用卡、养公积金、养流水等等，说不定哪一天哪些条件就起到了一定的化学作用，这个后面思维转换篇再具体去谈。至于最后说卖给谁，现在的90后00后多为独生子女，性格越来越独立，我相信每个人都希望拥有自己的独立空间，那么这种小房子又区别于传统公寓，传统40年产权公寓虽然便宜，但是现在银行难放贷款，而且首付50%，贷款只能贷十年，首付和还款压力都比较大，但是这种七十年的两个人用纯公积金首付只要20%，还能用公积金低息贷款三十年，还贷压力极低，两个闺蜜，一人出个七八万元钱，每个月还款一千元钱左右合伙买一个属于自己的房间，还是有一定市场的。同时也可以针对一些老师公务员，公积金高，无处可用，可以来购买这一类房子进行投资。而且优质的地段也可以拿来做民宿等。灵活性还是比较强的。