读《冯仑买房这些事儿》9

买二手房的都有哪些坑！一个是定金的问题，还有一个是一定要走资金监管，第三个坑是一定要了解清楚，房产是否有抵押，或者是否有债权债务纠纷被法院查封，以及共有产权人是否同意出售，否则房屋也是无法过户。有的是老公背着媳妇卖房，结果前面都办完了，但过户的时候，手续走不动了。白白耽误了买家很多的时间。

第四个坑，二手房是按照评估计算贷款额度的，评估就要涉及朝向，楼层，建筑年代等等问题，商业贷款一般只是评估值的8-9成甚至更低，所以买二手房，不能简单地算3成首付。你的首付肯定比房价的3成更高，有的时候还高不少。

第五个坑，了解清楚，房子是否带租约，有的买卖双方都交房了，里面还有租户，这就需要租户也到场，然后清算，水电费。还要跟卖家商量租约的问题。

第六个坑，租户一般享有，在同等条件下，优先购买这套房子的权利，所以买家一定要让房主出具，租户亲笔签名的，放弃优先购买权的声明，以免产生法律纠纷。

第七个坑，房价低于同区域很多的房子，很可能是假房源，这个你必须得去现场看。而且要求房产中介出示房产证的照片。

第八，自然灾害和不可抗力，双方都要承担损失，也都不承担责任，比如交完定金，限购了，买房人突然不具备买房资格了，或者卖房人的房子被限售了，这都只能认倒霉，双方友好协商，各退一步。

第九，买房的人，为了确保卖家不隐瞒一些重要信息，应该多方求证，问问邻居，保安什么的，比如有些凶宅，你一打听就能知晓。

第十，买卖双方都要在事先签订好协议，约定好违约责任和赔偿标准，房价上涨的过程中，经常出现卖家坐地起价几十万，而房价下跌的时候，买家也容易反复还价。

租房，租金涨幅其实远远落后于房价涨幅，所以租金跟房价的关系并不大，那租金跟什么有关，租金的涨幅基本等于一个城市平均收入的涨幅，个别时间受到一些周期的影响，但长期下来，租金一定稳步提升，也同时不会涨幅很大。如果您觉得租房的压力越来越大，说明你在过去几年，收入涨幅跑输了平均水平。你在人群竞争中的排名正在下降。这就提醒你，其实该努力奋斗了。

就拿北京举例，全国没什么地方比北京的居住需求还旺盛了，但北京的房价年均涨幅高达14%，而租金涨幅只有6%左右，这个数字比北京的人均收入涨幅要低。当然租金涨幅其实也远超CPI物价，这主要是因为租金占收入的比重太大有关，更多的人也接受拿出更多的租金租房子这个现实。有数据统计，现在大城市的年轻人，已经会拿出一半的收入去租房。北上深的租金收入比达到了50%。所以出现了一个奇葩的事情，租金相对与房价来说极端便宜，而租金相对于收入来说，又极端昂贵。收入跟房价差的就更遥远了。这导致了一个不好的现象，那就是由于租金相对于房价太低，很多多套房持有者，宁可房子空着也不愿意出租。以北京为例，2000多万人的城市，可供出租的房源只有150多万套，租赁缺口达到50万套。但即便供需紧张成这样，租金涨幅也还是远不及房价。

这两年我们一直在建设租房市场，但是能想到的办法就是一些资管公司通过市场募集资金，然后收房当二房东，美其名曰长租公寓，这种做法不计成本的扩张，也扰乱了市场秩序，让租金出现了一波大涨，作者说，北京的租房价格还有大幅上涨空间，北京跟国外比较，还是租金太低了。北京的房价却并不比国外便宜。作者显然把房价当成合理的因素，所以认为房租便宜，但其实房租才是合理因素，是没有杠杆和预期干扰的客观因素，所以显然是房价太贵，而不是房租太便宜了。

作者讲，年轻人不要天天抱怨买不起房，放眼全世界，不是只有中国年轻人买不起房，全世界各国的二三十岁的年轻人都买不起房，很多发达国家里面，有很大比例的人，一辈子都是租房住的。

其实很多明星也都是租房住的，比如金星，他自己就在节目中爆料，自己住的房子价值上亿，但其实只是他租的，他说有没有房子无所谓，重要的是生活品质，他花每年100万，就能租上亿的房子，生活品质肯定不是那些上千万的房子可以比的。

买房还是租房其实也跟人的个性有关，有的人天生喜欢稳定，那么可以考虑买一套属于自己的房子，如果就喜欢刺激，追求新鲜感的生活，其实完全没有必要被房子拴住。

现在国家也在倡导租购同权，但是有些人理解错了，以为可以通过租房就解决子女教育问题，甚至不光要上学，还要上好学校，重点校，这就理解偏激了，学区房价格被爆炒的本质并不是房子，而在于学区，他的背后是教育资源供给不足，好学位稀缺，所以这个不解决，你买房都不一定能上好学校，就更不要提租房了。在经济学上，只要有资源是稀缺的，必然是价高者得，所以你这也就注定了，租购同权不可能解决上好学校的问题，只能解决你有学上的问题。但是随着我们的人口结构变化，新生儿越来越少，教育资源越来越多元化，公立重点不再是唯一选择，未来教育资源，会逐渐没那么稀缺了，这个矛盾就可以解决了。但现在恐怕还看不到，很多家长也等不起。

之前我们说，买房是有贷款的，租房是没有贷款的，但是有些金融机构偏偏不信邪，有人又准备开发租房贷，但这东西其实很难大规模推开，因为他没有实物标的，举个例子有人租一套房，租期3年，每月还款7000，而且还约定了每年涨租的幅度，他以后就像还房贷一样，还租金贷就可以了。这样他就省去了原来押一付三的烦恼，而房东通常都可以一把得到收入，或者至少以年为单位得到收入。当然租房贷的基础一般都是长租和整租，需要借贷者有稳定的收入来源和流水。有的银行甚至扮演长租机构的角色，会买下一些住宅的居住权，然后对外出租。靠租房贷吸引客户赚取租金。