JARGON

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1. 托市：就是某国政府在股市连续下跌，或跌破某一指数点位时利用政策支持或投入一大笔资金买进，使股市回升。
2. 降准：央行货币政策之一。降低存款准备金率，表明流动性已开始步入逐步释放过程。
3. 存款准备金：金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的，是缴存在中央银行的存款，中央银行要求的存款准备金占其存款总额的比例就是存款准备金率（reserve-deposit ratio）
4. 资金清算（capital settlement）：金融机构之间办理资金调拨、划拨支付结算款项，并对由此引起的资金存欠进行的清偿。
5. 清偿：即合同的履行，是指债务人按合同的约定了结债务、配合债权人实现债权目的的行为。是指债务人按照合同的约定向债权人履行义务、实现债权目的的行为。
6. 环比：表示本次统计段与相连的上次统计段之间的比较。
7. 同比：即同期相比，表示某个特定统计段今年与去年之间的比较。
8. ABS：ABS-资产证券化是以项目所属的资产为基础的融资方式。即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场来募集资金的一种融资方式。
9. SPV：指特殊目的的载体也称为特殊目的机构/公司，其职能是在资产证券化过程中，购买、包装证券化资产和以此为基础发行资产化证券，向投资者融资。它的设计主要是为了达到破产隔离的目的。
10. 资产证券化：以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行资产支持券（Asset-backed Securities, ABS)

- **基本流程**：发起人将证券化资产出售给一家特殊目的机构(Special Purpose Vehicle, **SPV**) ，或者由SPV 主动购买可证券化的资产，然后SPV 将这些资产汇集成资产池（Assets Pool ），再以该资产池所产生的现金流为支撑在金融市场上发行有价证券融资，最后用资产池产生的现金流来清偿所发行的有价证券。 

11. MBS: Mortgage-Backed Security，住房抵押贷款证券化，是资产支持证券（ABS）的一种，其偿付给投资者的现金流来自于住房抵押贷款组成的资产池产生的本金和利息。
12. REITs: Real Estate Investment Trust，房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。
13. 公积金：通常指住房公积金，指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。
14. 贷款基本利率：央行发布给商业银行的贷款指导性利率，是央行用于调节社会经济和金融体系运转的货币政策之一。
15. 三大产业：通常，第一产业包括农业、林业、牧业和渔业；第二产业包括制造业、采掘业、建筑业和公共工程、上下水道、煤气、卫生部门；第三产业包括商业、金融、保险、不动产业、运输、通讯业、服务业及其他非物质生产部门。
16. 债权：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人间产生的特定的权利义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
17. 信托：信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。
18. 土地出让金：指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。
19. 土地流标率：指某地区某时间段内的土地使用权拍卖，因无人出价竞买而未成交的比率。
20. 土地溢价率：超出计算所有成本在内的土地价格所占的百分比。计算公式为土地溢价率=（竞拍成交价格-土地成本价）/土地成本价*100%。
21. 保障房：政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。
22. 租金回报率：指月租房获得租金同房屋价钱的比值。租金回报率衡量地产方面投资收益情况。
23. O2O：Online to Offline。线上到线下。是一种新的电子商务模式，指线上营销及线上购买带动线下（非网路上的）经营和线下消费。
24. 杠杆率：购房资金中，非自有资金（银行购房贷款、公积金贷款）的比例。
25. 核心净利润率 = （净利润 - 物业增值收益）/营业收入
26. 长期偿债能力 = （总负债 – 预收账款）/总资产
27. 预收账款：企业向购货方预收的购货定金或部分贷款。
28. 短期偿债能力 = 一年内到期负债/现金
29. IPO: Initial Public Offerings. 首次公开募股，又名股票市场启动，是公开上市集资的一种类型。
30. 中原各种指数：二手住宅价格指数、二手住宅租金指数、写字楼租金指数、中原报价指数、中原经理指数、二手经理指数
31. 证券：一般是指反映某种法律行为结果的凭证。（有价证券）可分为商品证券、货币证券及资本证券三类。商品证券是表明对物质资料具有某种权利的有价证券（提货单、运货单、仓库栈单等）；货币证券是指可与货币相互转化的有价证券（汇票、支票等）；资本证券是表明投资的事实，表明投资者的权利和义务的有价证券（股票、债券、投资基金等）。
32. 股票是由股份有限公司公开发行、用以证明投资者的股东身份和权益、并据以获得股息和红利的凭证。股票持有者即为发行该股票的股份有限公司的股东，有权分享公司的利益，同时亦要分担公司的责任和经营风险。股票可作为买卖对象和抵押品，成为金融市场上主要的、长期的信用工具。一经认购，持有者不能以任何理由要求退本换股，但可以通过证券市场进行转让。
33. 债券：一种有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息、并到期偿还本金的债权债务凭证。
34. 投资基金：一种集合投资制度。由基金发起人以发行收益证券或发行股票的形式，汇集相当数量但不限定人数且有共同投资目的投资者的资金，委托由投资专家组成的专业投资机构进行各类分散的组合投资，投资者按出资的比例分享投资利益，并共同承担相应的风险。
35. 马太效应：指强者愈强、弱者愈弱的现象，反映两极分化。
36. 标杆房企：万科、保利地产、金地集团、中海地产、龙湖地产、远洋集团、新城控股、绿城中国、碧桂园、越秀地产、中国恒大、旭辉集团、华润置地...
37. 聚类分析：在数据中发现数据对象之间的关系，将数据进行分组，组内相似性越大，组间的差别越大，则聚类效果越好。
38. 中原报价指数：报价指数表达的是卖方市场对房价的预期。中原报价指数概括展示了中原二手住宅房源报价变化的情况，与实际价格的走势具有极强的相关性，且其变化领先于二手住宅价格。

• 高于50%时，说明报价上调房源占比高于报价下跌房源的占比，房价上升的可能性较大；
• 低于50%时，房价可能会下跌。
• 当报价指数连续3-4周上涨时，价格端就会出现明显上涨趋势。

39. 认购：开发商在拿到预售证的情况下，与购房者达成购买协议，但没有进行正式的书面签约，而只进行简单的协议签署，确认达成购买协议。这种情况是因为签署房屋购买协议过程比较复杂，条约较多，还涉及贷款、银行、以及各类证件的证明，而进行的简化过程，正式签约一般会在认购之后正式签署购房协议。因此，许多楼盘开盘当天声称卖了N套，卖了N%，均为认购数据，而不是实际的成交。也叫做去化，与开盘总房源的比率称为认购率、去化率。
40. 质押式回购：指交易双方以债券为权利质押所进行的短期资金融通业务。资金融入方（正回购方）（在交易系统中委托显示“融资”）在将债券出质给资金融出方（逆回购方）（在交易系统中委托显示“融券”）融入资金的同时，双方约定在将来某一日期由正回购方向逆回购方返还本金和按约定回购利率计算的利息，逆回购方向正回购方返还原出质债券。
41. 净资产收益率：Rate of Return on Common Stockholders' Equity（ROE)，是衡量上市公司盈利能力的重要指标，是指利润额与平均股东权益的比值，该指标越高，说明投资带来的收益越高。
42. 股东权益：指公司总资产中扣除负债所余下的部分，也称为净资产。
43. 权益乘数：指资产总额相当于股东权益的倍数，表示企业的负债程度。权益乘数越大，企业负债程度越高。
44. 房企三费：营销费用、管理费用、财务费用。

• 营销费用率=营销费用/销售收入
• 管理费用率=管理费用/销售收入
• 财务费用率=财务收入/销售收入

45. 建安成本：是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本。
46. 存货周转率：是对流动资产周转率的补充说明,是衡量企业销售能力及存货管理水平的综合性指标。它是销售成本与平均存货的比率。用于反映存货的周转速度，即存货的流动性及存货资金占用量是否合理，促使企业在保证生产经营连续性的同时，提高资金的使用效率，增强企业的短期偿债能力。

• 存货周转率=营业成本/[（期初存货+期末存货）/2]

47. 土地保障系数：衡量企业未来年度的土地储备情况，它可以分析企业的“面粉-面包”的供应匹配情况。

• 土地保障系数=年末土地储备面积/年度销售面积

48. 生产保障系数：衡量企业未来年度的生产供应情况，表明企业的生产意愿以及对后市的期望。

• 生产保障系数=年末在建面积/年度销售面积

49. 业绩保障系数：反映出地产企业对来年的业绩保障情况。业绩保障系数越大，反映企业未来年度的业绩更有保障。

• 业绩保障系数=预收账款/营业收入

50. 折现率：discount rate，指将未来有限期预期收益折算成现值的比率。
51. 净现值：Net Present Value（NPV），指一项投资所产生的未来现金流的折现值与项目投资成本之间的差值。
52. 内部收益率：Internal Rate of Return(IRR)，指资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。
53. 信贷：是体现一定经济关系的不同所有者之间的货币借贷行为。广义的信贷是指金融机构存款、贷款、结算的总称。狭义的信贷一般指商业银行的贷款。