年末楼市拐点已至?要不要买房?

关注“资识视角”,阅读更多好文。

今年10月,各地房贷利率迎来下调,银行放款速度加快,有部分专家表示,年末楼市拐点已至。

那么,现在到底该不该买房?未来的房价会上涨还是会下跌?

判断未来房价的走势,我们先来理一理思路。

首先,我国的房价现在到底处于一个什么水平?

在国际上,“房价收入比”通常被用来衡量一个国家的房价是否合理。房价收入比是什么?即,你所在城市的房价与你当前家庭年收入的比率。一般来说,如果房价收入比在5:1左右,相对合理。简单的理解就是,一个家庭正常五年收入可以负担得起一套房子。

目前,北美房价收入比为 7.6,南美为21、非洲为17.3、欧洲为13.7、大洋洲为10.8。

那么,我国现在房价收入比是多少呢?

根据2021上半年的数据,世界上最贵的城市房价排名中,前五名全在中国:深圳排名第一,房价收入比在46.6,香港,作为世界三大金融中心,排名第二,房价收入比46,北京45.8,上海36.8,广州29.3。而以高房价著称的日本东京,房价收入比只有13.3,伦敦为13.5,纽约为9.3。无论是从国家层面还是从城市层面来看,我国的房价收入比是世界平均水平的三倍以上,房产泡沫显而易见。

目前有专家表示,核心地区的房产价格还将上涨,但事实上,我国一线城市的房价已经是世界平均水平的3~5倍。从投资的角度来看,这显然不是一个值得投入的价格。

其次,我国国民的购买力如何?这就要参考另外一个指标,即居民负债率。

据央行2020年统计,我国居民债务总额已超过200万亿,个人债务14.3万。高负债的主要原因是高房价。近年来房价的上涨导致大量居民贷款购房,最终的结果是高负债和高杠杆。目前,中国居民的杠杆率高达72.5%,高于50年代房地产泡沫破裂时日本的70%。高负债的直接影响,一定是导致居民消费水平下降。

另外,90后将成为未来购房的主力军,目前90%的人都有负债,而且人均负债为13万,购房势必困难。并且,中国现在面临着人口减少的问题。2021年上半年,中国13个省市公布的生育率同比下降17.2%。在一个人口深度老龄化、出生率下降、人口减少的社会,它根本无法支撑未来房价的急剧上涨。

有人可能会说,我们的总人口减少,但是城市化率会提高,未来城市依然稀缺。

所以,再来看,我国目前的城市化水平如何?

根据第七次全国人口普查的数据,中国的城市化率为63.89%,而世界发达国家的平均城市化率在70%~80%之间。众所周知,现在年轻人正在流入城市,生活在农村地区的基本是老年人。我们不可能指望农村地区的老年人来买房子,提高城市化率,这不现实。

最后,我们的人均住房面积在世界上是什么水平?

据2019年统计,我国城镇居民住房面积为40平方米,近年来的发展促使中国人的住房面积达到了中等发达国家的水平。那为什么很多人买不起房子呢?缺房的主要原因,是少数富人拥有几十套住房,而底层的穷人甚至连一套都没有。这就是事实的真相。

为了合理分配房产,国家引入了房产税,目的是遏制炒房。随着房产税的实施,持有多个房产的成本将变高。我国目前的房屋租售比在1%~3%之间,这意味着一栋房子需要60到70年的时间才能通过收取租金收回资本。根据70年的房屋产权,当产权到期时,持有人可能无法收回成本,还额外要交房产税。未来,持有多套房子就是一种负债。

综上来看,大家认为未来的房价还会大幅上涨吗?

现在要不要买房,你都需要考虑好自己的收入水平,及杠杆承受能力。

你可能感兴趣的:(年末楼市拐点已至?要不要买房?)