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产品两端比较难买
这几天，解答粉丝问题，发现一种现象越来越明显。小户型和改善楼盘真的是很难选择，特别是小户型楼盘。最然最近特价房频出，对购房者是好事情的，是喜闻乐见的，那么我们来算算价格，只是针对30-50万的人。对于30万以下或者60万以上的人来说，依然选择困难！
我们再来看，2016-2018年三年郑州商品住宅的供求结构：
—数据来源克而瑞
对于郑州来说，还是刚需主导型的市场，成交最多的面积段在89-110平的三房，140平以上四房和50平以下的一室比较少，这跟市场需求有很大关系。
我们看图中，近三年的小户型的供应和成交，一房，供应量基本在2%，而成交量在3.4%，比供应量要多的，二房也是如此。我们再看四房以及以上的，供应在增加，成交也在增加，但是成交量没有大于供应量。
郑州房价上涨这个周期是从2016年开始的，小面积总价低，对于一些资金不多的刚需来说是比较受欢迎的。而四房以上的这需要一定的资金积累。对于小户型房源，地段，开发商，价格都不错的情况下，也是比较好卖的，比如郑地新港华苑的小户型。
那么问题来了，小户型和改善楼盘可选择的不多，但是只有20多万，只能买个小户型能买哪里？买不起北龙湖，又想改善又如何选？一分钱难倒英雄汉的事情，每个买房人都经历过，今天我们就站在郑州来看，目前市场上到底还有哪些小户型和改善楼盘？
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在售小户型楼盘
下面我们就来看看小户型有哪些：
郑州四环内在售小户型：
在这些楼盘中，我们可以关注的有瀚海思念城，绿地璀璨天城，和润林湖美景，名门橙邦，富力建业五龙新城。
在同样价格下，能买大的就不买小的。如果资金可以，美景麟起城以及和润林湖美景的两室可以优先关注。
和润林湖美景，西三环边上，并且在地铁1号线西三环站，算是地铁盘。规划的有小面积69-78平的，现在精装还是毛坯不定。一期小区环境还好，不过现在就是电厂了。电厂陆续搬迁中，如果搬走，这里还是可以的，配套比较成熟。目前价格不定，上半年估计会开盘。可以等等这个，但是价格超过1.45万，性价比就一般了。
除此之外，就是首开的名门橙邦和瀚海思念城了，这两个楼盘都是比较磨人，现在有消息也是好事，毕竟之前内购房源的人有了着落。
名门橙邦，规划40多层，位置是不错的，主城区核心城改，比较难，顾虑的比较多。既要这又要那，从名门橙邦规划一直修改就可以看出。最新这一版规划，有小户型，名门资金链比较紧张，会不会低开走量现在也不好说，可以关注下。毕竟二七区核心位置的楼盘不多，有小户型的更少。
瀚海思念城：小户型房源不多，预计上半年会开盘，这个楼盘咨询的人也比较多，因为整个北三环来说，可选择的楼盘不多，对于改善来说比较难。小户型之前有内购，可以等等开盘价格，有地铁和配套，有性价比的话，投资还有过渡性自住也不错。
最后说说绿地璀璨天城，在北三环，有地铁3号线，以及宜家配套是比较成熟的，附近小户型也比较稀缺，不过产品设计比较一般。想在北三环沿线购房的人可以关注。
我们再来看其他楼盘，泉舜上城位置好，但是价格不低。保利心语梯户比太高，后期释放价格也一般。汇泉景悦城和世茂云尚城，楼盘质量一般。朗悦公园府，本身性价比一般，小户型价格待定，按照现在价格，性价比不太好。所以，在这个时候一定要用最少的钱，换取最大的利益。
在这里面，宏江中央广场和建业富力五龙新城是比较纠结，宏江1.25万的费用还可以延期，但是有其它的费用加起来也都差不多1.3万，性价比不是很好的。所以大家千万不要注意一些。建业富力五龙新城，户型不好，但是对于讲究点配套的刚需还是可以关注。
提醒大家一点儿，郑州限购限贷，对小户型来说是非常的不利的，因为占名额，占贷款条件。资金实在有限的刚需可以关注。
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值得关注的刚改改善楼盘
刚改改善的楼盘比小户型楼盘多，我们就统计目前可以关注的楼盘，按照类别来说：
我们先来看洋房：正商家河家，万科民安云城，中海湖滨世家，融创城开中原宸院。
在这几个楼盘中，融创中原宸院一期洋房已经售罄，写它的原因是因为融创的价格相对比较低，快速回款，后期也是可以关注的。万科民安云城的洋房在1.8万，近期高层有特价房，不着急买不妨等等看洋房的营销策略。
正商家河家，洋房现在1.7万左右，有些1.65万就可以买到，性价比是非常不错的。而中海湖滨世家，正商家河家的价格会影响它的定价，大概率会有性价比。目前开的这块地位置比较好，距离万达，月湖都比较近，但是周边学校也都一般。洋房会先推出，大概是上半年。
我们再来看小高层：建业富力尚悦居，保利溪岸，锦艺四季城
尚悦居、正弘府、保利溪岸，差不多在一个片区。尚悦居这一期的位置有点偏北，但是容积率比较低，保利地块比较零散，挨着中州大道和连霍，但有首开的优势。正弘，位置不错，还有地铁，但是正弘府现在价格已经不低。
至于锦艺四季城，127平的房源有特价房，大概价位在1.38万，性价比不错的。毕竟有地铁、有学校。
最后是高层：豫发豫园，位置不错，环境也好，难得的楼盘，但是目前节点比较靠后。
首开的楼盘，瀚海思念城前文也提及，需要看价格，万科民安江山府，位置也不错，有地铁，配套成熟，但是就是学校缺乏，可以把它添加到考虑范围内，但是销售节点也是在上半年了。
其他楼盘，华润紫云府和奥兰和园，房源不多，处于尾盘状态。目前东区仅剩下英地金台府邸，北区剩下美景美境。不过美景美境和瀚海思念城，算是一个竞品，很多人都问，思念城的价格多少才可以买，其实很好判断，就是同样的价格，你能否买到同区域其他楼盘。
所以综上，虽然说有这些楼盘推荐，真正在售的却不是很多。提起改善，东区就是大家首开考虑的一个区域。但就拿东区来说，除了北龙湖他们还有啥选择，整个老东区成熟区新房，海马公园和英地金台府邸，海马价格不低，选择对象剩下英地。
即使难以选择，也不要在非改善的楼盘，选择刚改改善户型。为什么？
我们来看这个规划：
第一张规划图，是朗悦公园府调整的规划，就是把160平的户型拆分为41/141/139平的户型，我们再来看9号楼的位置，在效果图中则是楼王的位置。
你想想，要是15500的价格，160平，首付并不低。并且目前北区洋房的价格是多少。对于高新区来说，超过1.6万的价格都是一般的，但是对于地缘来说，你要是想买也没有什么好的办法，但是你想想1.55万，我们在高新区区域内可选择的也不少。
从另外一个侧面来说，高新区的改善客群不多。曾经在高新区某项目的朋友告诉我，小户型特别好卖，但是大户型却是一件比较艰难的事情。把大户型拆分，抓住的客群更多，也利于回款。但是对小区的业主来说呢，却并非一件好事。
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小结
买房艰难是一件没有办法避免的事情，但是一定要分辨清楚，毕竟要住不少年。一个粉丝因为买了下面是商铺的房源，最后吵的家都不想回。
所以要提醒一下：
对于购买小户型的人来说，能买多大就买多大，买小户型真的是你最后的备选。因为目前房票真的很珍贵。
对于改善来说，尽量往东区走，东区新房二手房都可以看看的。其次是北区的洋房和北三环附近的楼盘，尽量在不完美中选到你中意的。切记在非改善区域买改善楼盘。