房贷提前还款，哪种还款方式更划算？别听说，自己算

现在多数人买房都办理住房贷款，然后分期还款。在银行办理业务时，会告诉你分期还款有两种还款方式，让你选择。一种是“等额本金”，就是每月归还的本金相同，利息逐渐减少，因此还款额每月递减。另一种是“等额本息”，就是每个月还款额一样，比起“等额本金”来说，前期还款额小。

银行能给你说的也就是这些，至于哪种还款方式更划算，每个人实际情况和还款计划不同，无法评定，因此银行不会给你这方面建议。可是人们贷款买房，当然都非常关心那种还款方式支付银行的利息少，如果将来提前还款的话，那个方式更划算。下面，我们以贷款100万，期限为30年，基准利率4.9%为例，计算分析一下：

“等额本金”方式还款，第一个月应还款金额6861.11元，以后每个月还款额抵减11.34元，到期总利息为737041.67元。“等额本息”方式还款，每个月还款额相等，均为5307.27元，到期总利息为910616.19元，比“等额本金”方式要多付利息173574.52元，差别还是相当大的，只是“等额本金”方式下前期月还款数额较大。如果你觉得还款不会有压力，当然还是选择“等额本金”还款法。

也许有的人说，根据目前的经济情况，贷款30年，过几年挣的钱多了，说不定提前还款了。那么，如果考虑到将来提前还款的话，选择选择哪种还款方式更划算？这个也不是一句话能说清，仍然用上面的例子做个计算：

如果还款10年后，一次性提前还清贷款，“等额本金”方式下，一次性需要归还669388.89元，已经归还利息409013.89元，已还本金333333.33元，比到期还清节省利息325305.56元；“等额本息”方式下，一次性需要归还814269.54元，已还利息447830.19元，已还本金189041.87元，比到期还清可节省利息459474.59元。

从上面数据看，“等额本息”比“等额本金”多还了4万多的利息，但是少还本金14万元，也就是说，这多出的4万元利息，剩余本金中多出的14万产生的，两者差别不大，况且，“等额本息”还款，每月的还款压力相对轻松。由此可见，还了三分之一期限时，提前还清，两者没有明显差别。

如果20年后一次性还清贷款，“等额本金”方式下，一次性需归还334694.44元，已还利息654649.44元，已还本金666711.67元，比到期还清节省利息80986.11元。“等额本息”方式下，需一次性还清504742.38元，已还利息776433.86，已还本金497310.27元，比到期还清节省利息132129.69元。

通过上述数据对比，“等额本息”方式已还本金比“等额本金”少了17万元，但利息却多支出了12万多，从这个对比来看，“等额本息”提前还款明显不如“等额本金”来的划算。另外，“等额本息”方式下尽管每月还款额相同，但其中分摊的本金逐月增加，利息逐月减少，20年后剩余本金的利息已经在前面支付的差不多了，而提前还款时，多付的利息银行是不退的，因此这个时候提前还款，明显就不划算了。

当然了，从上面数字来看，不管哪一种还款方式，也不管多少年后提前还款，节省的利息都是蛮多的，只要有闲余的资金，什么时候提前还款都划算，因为理财或存款的收益率远远低于贷款利率，不能放着存款再贷款。