杭州出台房地产调控升级政策，杭州政策升级会如何影响楼市？

1月27日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，从住房限购、住房限售、税收调节和无房家庭认定标准及高层次人才优先购房政策等方面进一步加强调控。此次政策进一步体现了对住房市场管控的导向，积极落实了解决大城市住房问题的导向，也意味着后续或有很多城市跟进。

对此，我们请到易居研究院智库中心研究总监严跃进进行分析：

 

1、升级限购政策

此次政策明确，落户本市未满5年的，在本市限购范围内限购1套住房。将本市限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房；受赠人家庭须符合本市住房限购政策（不含遗赠）。这两条规定，也说明杭州在限购政策打补丁方面，是最全面的。第一条其实是针对新落户人员的限购，防范通过新落户来进行炒房，通过施加落户年限，使得本地户籍购房者炒房空间减少。第二条是针对房屋赠与情况的，过去房屋赠与成为绕过限购的一种常规做法，而现在也给了与管控。其中赠与人若是赠送房屋，那么也不能立即去购置其他房产，而受赠人要获得此类赠与房屋，也得符合购房资格。这样操作，就使得通过赠送来回避限购的意义不大了。

2、加强限售政策

此次政策明确，本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让。以优先购买方式取得的热点商品住房，自取得不动产证之日起5年内不得转让。这也规定了两条内容。其中第一条通俗理解为，一些“买到就是赚到”的网红盘，后续也不能随意倒腾，这说明过去有购房者钻了限价的漏洞，进行了房源炒作。而第二条可以理解为，优购方式更加规范，防范借优先购房政策来炒房。这样做，也是端正优购购房的纪律，防范借优先购房来变相炒房。

3、升级增值税政策

此次政策明确，进一步加强税收调节。本市限购范围内，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。这一点是近期市场讨论较多的情况，即二手房转让的增值税增加的内容。统计来看，目前全国至少有6个城市升级了增值税的政策，包括深圳、无锡、沈阳、成都、上海和杭州。这是一个非常强的信号，即后续二手房交易方面，增值税政策升级是大概率事件。鉴于近期上海增值税升级过程中出现的一些纠纷，这要求后续落实此类政策的时候，要防范房东随意把税费成本转嫁给购房者或下家。

4、完善无房家庭认定

此次政策明确，2018年4月4日后转让本市限购范围内住房的，在本市限购范围内无自有住房记录满3年，可认定为无房家庭。这其实就是对无房家庭认定标准的升级。因为无房家庭可以通过优先购房的方式进行购房，但这也成为绕过限购的一种新方式，所以需要管控。而从此类政策可以看出，部分购房者若是先转让房产然后申报无房家庭，那么就不可行。所以“无房”的认定更为清晰。这个政策真正让一些刚就业的、确实无房产的人才等享受购房政策，而一些“看似无房、实则有房”的家庭则难以享受此类政策。

5、完善优购政策

此次政策明确，本通知发布之日起，高层次人才转让本市限购范围内住房的，须在本市限购范围内无自有住房记录满3年方可享受高层次人才优先购房。这一条和上一条内容是相似的，也说明部分高层次人才可能也参与了炒房。通过规定此类政策，防范部分人才通过转让住房来享受优先认购的政策。所以这也是后续全国各地值得关注的政策。考虑到后续各地城镇化发展以及人才引进的政策，要在人才住房方面进行政策调整。一方面要真正为人才提供更好的购房环境，另一方面也要杜绝此类“假人才真炒房”的乱象。