（03.06）【熊大说深房系列二】

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以下内容来自熊辉的分享。

熊辉介绍

熊辉：资深投资人，房产实操专家，平米深圳顺时针创始人

本节思维框架

第五篇 买房是一道数学题
第六篇 选择大城市的理由
第七篇 为什么买深圳？
第八篇 上一轮行情的复盘

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第五篇 买房是一道数学题

例如100万全款买一套房子：

如果房子涨了10%，房子的总价变成110万，那么投资回报率10%；如果100万的房子首付三成30万，房子同样涨10%，那么投资回报率33%；同样100万的房子，首付一成，10万的房子同样涨10%，那投资回报率百分之百，这数学题会做了吗？

这样有人就会说贷款有利息；没有利息，哪里有利润。那好吧，我买的房子我算过账，260万的房子，70万全包买完，贷款200万，月供10500，租金可以租到6000，月供差5500，(里面还有自己的还款的本金1800)，那10500-6000-1800=2700块，2700元*12个月=32400，260万总价的房子，大家可以算一下，房子每年涨多少可以覆盖成本。得出来的结论是32400÷260万=1.25%。即房子每年涨1.25%可以覆盖成本。这是有形的成本，还有无形的价值，还记得为什么要买房？里面有讲过通货膨胀和负债缩水吗？这样大家就知道明白了吧。

涨幅看选愁，赚钱靠杠杆，深圳买房无非是领涨、普涨、和补涨的问题。但是热点片区涨幅是很快，但首付比例，要高一些，补涨的片区可能涨得慢一些，因为涨得慢不好卖，所以可以买到性价比高的房子，首付低用长时间来看，只是先涨或是后涨的问题，那么投资的收益可是完全不同的。

买房是一道数学题，涨幅看选愁，赚钱靠杠杆，吃不穷，穿不穷，算不好帐，一辈子穷。

第六篇 选择大城市的理由

只有大城市，才有房地产

为什么这么说呢？首先我们要说明的一个问题是，投资和消费的区分。我们常常说，投资和消费要分开，投、住分离。一线城市、大城市，房子除了居住属性，还有很强的金融属性，可以将它看成是一种投资品，而且是一种很稳健的长期投资品。而在小城市，房子的金融属性不强，更多的是居住的功能，也就是一种消费需求。它的投资属性就很弱。如果将买房子看做是一种投资，而不是消费，首先就是要区分，只有在大城市，房子才有投资属性；

长期看人口

大城市对人口、资源、资金都有源源不断的吸收作用，但是住房的供应却远跟不上人口流入的速度。因此大城市的住房供需关系是比较紧张的。对比小城市，有能力的年轻人都希望到大城市去发展，很少有人留在家乡，人口负流出，甚至有一些空置的小区，房产的需求矛盾就没有那么突出；

交易产生价值

有交易就会有金融，金融越活跃，创新和创造就都来了，单单一个深圳市的南山区，就有143家上市公司，那么整个城市能创造多少千万富翁？一个创富的城市，再加上良好的金融环境，可以给房子加上杠杆，大城市的优势就很明白了吧；

再来看政策

限购、限售，提高了买房子的门槛要求。在资源有限的地方，才需要限制，越是限制的东西，价值可能越高，就越要购买。反而是越给利好的东西越要小心。

总结：因为宏观调控，所以物价飞涨，当资源有限的时候，那么价格就决定了它的价值，因此，只有大城市，才有房地产。

第七篇 为什么买深圳？

人口

其实深圳的人口是一个谜，为什么？因为不好统计，流动人口太多，官方统计人口在1200万左右，实际应该在2400万左右。从哪些数据体现出来，平均用电量，电信电话统计，现在以每年流入60万的速度在增加，平均年龄32.5岁，人均GDP18万，是年轻人创业气息非常浓厚的城市，包容性很强的城市，一句“来了就是深圳人”体现城市的包容。但我的理解，买了房才是深圳人，因为你可以吃到城市发展的红利。

土地

深圳的土地面积1996平方公里，1/8个北京；1/3个上海；1/3的广州。还有30%的道路公园山脉，实际用来居住和商业的用地，一共才不到1300平方公里，其中商品房180万套，小产权，农民房，军产房可以供人居住的，一共才450万套左右，2400万人，一个家庭三个人，都要有800万套的需求，还不说一个人有几套，供需关系严重紧张，这就是为什么深圳的房子只有横盘和上涨两个结果。今年的势头有点猛，连续十个月，房子平均下降13块，大家看看还记得吗？

金融

深圳有深交所招商，平安大厦，民间金融发达，资本市场回报率高，风险意识强，市场活跃，投资和创富的圣地。对于房子来说，金融好，自然都喜欢，有抵押物，好产品，所以可以做一些好的杠杆，来做房产投资，并且操作灵活。

总结：为什么买深圳，供需关系严重紧张，金融杠杆非常好，一个相对公平，和创富的城市。

第八篇 上一轮行情的复盘

一线三年一波行情，而深圳一般都是领涨的那个。我们一起来回顾一下10年之间，深圳的楼市行情。

2009年1月到2011年1月，3年的时间，深圳房子的价格从6000涨到了12000元；
2011年3月到2014年3月，价格又从12000元涨到了24000元。
2014年9月到2016年1月，价格再次翻倍，从24000元涨到了54000元；
2016年1月深圳的楼市开始调整，至今基本横盘。

在这10年的时间里，房价每年的平均涨幅是20.4%的复合增长，大家可以想象一下，这是一个多么惊人的数字。

同时，我们也可以会看一下国内的一线城市的表现：一般都是深圳先领涨，上海、北京跟着涨，一线城市涨完，二线才开始涨； 比如武汉、郑州、杭州、厦门等等这样的城市才开始有大的涨幅，不过进入2018年，这些二线城市也纷纷开始价格的调整；

三四线城市呢？大家肯定有这样的感觉，很多三四线城市，十年都不一定有一波行情。这一轮的增长，是由于政策的推动，去库存、放水的综合作用，让全国的房子基本都翻倍了。但是在这样的城市，高房价在未来还是有下跌的风险。

总结：2015年至今，一些短期的金融措施和政策，让全国的房价都翻了倍。但是在这一波的翻倍中，从深圳开始领涨到2016开始市场调整，已经过去了整整3年。