据你观察,「中国式鬼城」的数量还在继续增加吗?

如果把「鬼城」理解为「新建了许多房屋却没有人居住」的城市,那么只要算出未来将要竣工的住宅和未来会新增多少住宅需求,就可以预测出未来会出现哪些鬼城。 这里的预测包括所有地级市的市辖区和县级市

新增住宅供给总面积的下限

从批地到竣工,一般的房地产公司需要3至4年,个别情况下会达到5年。为了后文的计算方便,我们假设现在出让的土地会在5年后上市形成住房供给。
根据国土资源部的土地交易数据,可以计算每一个地级市的市辖区或县级市在最近连续5年中所出让的住宅用地面积,在平均容积率等于2的假设下,即可得出在2015年到2020年将会竣工的住房总面积。

新增住宅需求总面积的上限

新增住宅的上限由三部分组成:
1,居住在农村自建房中的家庭搬迁至城市住宅内。即 本地区城市化带来的需求。
2,未来5年会流入的家庭数量。即 其他地区人口迁入带来的需求。
3,未来5年会结婚的夫妇数量。即 家庭裂变带来的需求。

为了计算上限,我们不考虑任何死亡。同时要注意到,由于计算的是住宅总需求增加而非净需求增加,这里的计算也不包括改善型需求。(在总户数不增加时且老房子没有被拆掉的情况下,改善型需求总会造成房屋空置。)
我们使用2000年和2010年人口普查的数字来计算新增住宅需求的上限,再根据家庭平均人数和每人30平方米的住房面积,计算住宅总面积的需求上限

两者综合后,将新增住宅供给的下限除以新增住宅需求的上限,就可以算出鬼城指数的 第一个指标:新增住房可以容纳多少倍的新增家庭

据你观察,「中国式鬼城」的数量还在继续增加吗?_第1张图片

上面列出了前20名,其中内蒙古自治区呼伦贝尔下辖的根河市荣登榜首,其2015到2020年竣工的住宅面积,可以容纳同期新增家庭的57倍。辽宁、内蒙古和山东是鬼城多发地区。

但是这个指标有其缺陷。极端情况下,如果一个城市当前有一百万家庭,但五年后仅仅新增1户家庭,那么即使是在根河市的情况下也不会很可怕——不就是多造了56户家庭嘛,对100万户的总体来说,空置率不会很高。因此,我们将新增供给减去新增需求,再用剩余的需求除以存量住房,这样就得出了鬼城指数的 第二个指标:要拆掉多少比例的老住宅才能防止供过于求?

据你观察,「中国式鬼城」的数量还在继续增加吗?_第2张图片

这回,著名鬼城鄂尔多斯荣登榜首:供给远大于需求,导致需要拆掉一半的老宅才能防止空置。内蒙古、辽宁、山东、黑龙江和安徽在这张榜上有一席之地。
设鬼城的定义为第一个指标大于5,第二个指标大于10%,那么可以列出一个有46个城市(地级市的市辖区或县级市)的榜单。

据你观察,「中国式鬼城」的数量还在继续增加吗?_第3张图片

这46个城市,由于新增住宅供给远大于需求的上限,在2015年后很大概率上会成为所谓的「鬼城」。

计算方式附注:
土地数据: http://www.landchina.com/default.aspx?tabid=263&ComName=30
人口数据来自《2000年人口普查分县资料》和《2010年人口普查分县资料》
本地城市化需求计算:自建房人口完全转移。
外地流入需求计算:根据00到10年的自然增长率和实际人口增长计算年度流入速度,假设该速度在2015-2020不改变。
本地家庭裂变需求计算:第六次人口普查中20-24岁人口总数量除以2,即假设他们在2015-2020年间全部结婚并成为新家庭。

来源:知乎 www.zhihu.com
作者: chenqin

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