万科是个风向标

2008-8-7 南方都市报
万科是个风向标。万科倒，中国房地产市场会崩溃；万科顺利度过严冬进行收购兼并，中国房地产市场会走向良性循环。
这并不是说万科这家公司有多重要，事实上，这家中国最大的中国住宅开发商到现在为止，市场占有率也在5%以下。但万科绝对具有风向标的作用：他们对于形势的把握较为准确，以前曾经度过寒冬，在此轮调整中去年就已先行一步，率先降价、收缩战线、回笼资金，再次开始过冬。万科有揣摩政策与顺心消费者心态的传统，除了王石在地震时的赈灾论之外，小心翼翼地不去触碰消费者脆弱的心理。相比而言，万科对住房品质的标准具有专业素质，王石一直强调的是日本的发展模式——小房型、高品质——而不是欧美的大户型模式。
本人并不欣赏王石面对政府的过度乖巧，他在上一届政府时代支持住房拉动内需，而在现在强调理性消费。但不得不承认，中国市场需要这样的懂中国市场、面向城市平民的专业开发商，来给中国的城市居民建立自己的莱维特小镇。上半年万科销售的产品中，刚性需求占比86%，自住需求占比超过90％，中小套型的产品比例也不断提升，90平米以下销售占比46%。万科的净负债率为37.1%，也属于较低的行列。
在市场下行周期，理应是万科这样的开发商并购低素质的中小型开发商，而不是如某些民粹论者不顾实际所说的将开发商一笔勾销，或者在政策严控之下，房地产领域开发商不论资质好坏，要死一起死、要活一起活。
万科情况不妙，他们领先一步，但仍然无法让他们独善其身。万科上半年实现主营业务收入172.6亿元，同比上升55.5%；实现净利润20.6亿元，同比上升23.6%。虽然总体上半年业绩略高于预期，但这得益于2007年的市场业绩，今年业绩已开始逐步放缓。公开数据显示，今年前3个月，万科实现销售面积和金额同比分别增长82.9%和119.1%；前5个月下降到39.1%和67.3%；前6月为15.0%和38.1%；前7个月，同比增长仅有7.6%和28.9%。万科全年量价齐跌趋势已经确立，销售面积月度累计出现负增长近在眼前。
不仅如此，在南京市场，万科一头撞上房价门，由于房价上升违反了南京物价局的监控，与一房一价不符，而遭受集体起诉。王石称万科已经做好最坏打算，将继续下调房价力御严冬。
撇开意气之争，下调房价是不得已而为之的举措，房地产价格从来跟其他资产品价格一样追涨杀跌，取决于购买者的预期。一旦房价下挫，就不是理性下调的问题，而是跟股市一样，必定出现过度下调。
政府有关部门应该认识到，房地产市场景气周期下降是整体经济下降的伴生现象，钢铁、水泥、建材等价格与产量都将随之下降。房地产下挫反应的不是房地产行业的现状，而是中国经济整体过冬的现状。我们不要奢望挤出房地产市场泡沫，而经济毫发无损，由于房地产市场曾经是中国整体经济的杠杆，因此房价的下挫将给中国经济带来切肤之痛，与高房价的痛苦不相上下。
经济学家争论房价过高还是过低意义不大，中国房价高是事实，以房价收入比来衡量，房价当然过高。但当初不就是经济学家建议以房地产拉动内需，不正是有关部门放行外资购房，使得房价与国内民众收入脱离得吗？
房地产下行周期是市场理性化的契机，而不是市场理性化的同义语。目前中国房地产市场应该关注的是软着陆，使房地产市场出现优质企业并购劣质企业的良性循环、使中国民众的住房需求与房地产市场化取得平衡。放开市场融资，让市场来决定是否应该借款给抗风险能力强的企业；让消费者说话，而不是由政府制订什么一房一价的政策，在消费者与开发商之间挑起事端。一味鼓励对市场进行讨伐、寻找替罪羊的方式极不明智。
8月5日，国家统计局发布经济述评称，“房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。”希望这是真话，而不是以一种非理性取代另一种非理性，以行政的胜利取代行政与市场的联姻。
让我们关注万科的走向，这家公司的起伏象征着中国房地产市场的未来。